■何谓“二次房改”

收入最高的两成人群 才须购买商品房

二次房改的提法并不是今年刚刚提出，2009年4月，清华大学教授李稻葵就提出了二次房改的建议，认为平租房等由政府提供的房子应该占到50%。2009年9月，14位房地产专家联名上书，将一份二次房改方案提交国土资源部及住房和城乡建设部。

所谓“二次房改”，是相对于1998年的“一次房改”而言，方案倡导者李明认为，一次房改取得了很高的成绩，但是也出现了诸多问题，住房全面市场化导致了开发商处于垄断经营的模式，令房价居高不下。而二次房改的核心内容，就是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供住房服务。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”的“三三制”。

具体来说，三种住房制度及相应的三种供地方式是指：低收入人群实行保障性住房制度，由政府划拨方式供地；中等收入家庭实行公共住房、公共租赁住房制度，采用“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的“四定两竞”招标用地；高收入家庭沿用商品住房体制，以“招拍挂”方式供地。此前李明曾在接受媒体采访时表示，这三种人群将按20%、 60%、20%比例实行。也即只有收入最高的20%人群需要购买商品房。三支队伍则是政府、民间非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与。

与现有的商品房与保障性住房并举的“二元”住房模式相比，二次房改最大的特点是多了一个针对中等收入人群的公共住房制度，也即将“夹心层”从买房中解脱。

能行通吗

看起来很美，操作上起码有“四难”

按二次房改的设想，自己可以不用节衣缩食、攒钱买商品房，市民刘小姐听到这一消息颇为兴奋。刘小姐和男友都是刚刚在南京工作三年，月收入加起来不过五千多元，每月除了付800元房租，再加上必需的生活费1000多元，不买新衣服，不出去吃饭，每月两个人也只存三千元不到。“到现在为止，我们才攒了10万元钱。去年我们想买套房结婚，看中了河西一套二手房，82平方米要108万元。我们这点钱离首付还差很远，就是让双方父母赞助，以后每月的贷款我们也还不起。所以只好将买房和结婚的计划往后推一推。”而如果二次房改能实施，刘小姐估算着，自己怎么着也应该属于那60%的人群，可以不用再买商品房，“当然很希望这个方案能尽快地付诸实施，我们就能通过公共住房来解决居住问题了，压力也能小多了。”

虽然老百姓对二次房改大多很赞同，但从去年9月传出二次房改上书的消息后，学术界和房地产业界的争议一直没断，一些专家认为，方案看起来很好，但真要实施难度太大。毕竟从议案到政府着手推行的实际工作，还需要一个漫长的过程。

难点1：“土地财政”的根源能否打破

“二次房改涉及到土地制度、财税制度、房地产市场发展等等，政府有没有这个动力去推行，目前看来还比较难。”南京大学经济学系副主任葛扬教授认为，由于房地产的市场化带来了高房价等问题，因而人大代表们提出了二次房改的想法，对老百姓来说这确实是增加了一种住房上的保护。不过目前在不少城市，“土地财政” 依然是不争的事实，一旦二次房改实施，政府有没有这个积极性去推行，还要打个问号。二来，房地产市场也将会受到冲击，并会波及上下游几十个产业。

难点2：会不会让集资建房回潮

对于供应比例占城镇人口60%的公共住房、公共租赁住房，如果全由政府来建，政府财力显然难以承担，那么该由谁来建？民间非营利公益性建房机构又是一个什么概念？除了可以由开发商建，获得5%的利润率之外，单位是否也可以参与建房？“民间非营利公益性建房机构这个概念比较模糊，我的理解是可以由慈善机构建一部分，当然数量相当有限，另外，单位应该也符合民间、非营利性的特征，”葛扬认为，如果允许单位建房，以较低的价格销售给本单位职工，对于一些土地问题好解决的单位来说，比如大企业、高校等，厂区、校园内就有地，可操作性还是比较强的，也可以帮刚工作的年轻人迅速解决住房问题。

不过单位建房是不是会回到福利房时代，造成不公平的现象，这也是一些专家担心的问题，“现在国家对机关单位集资建房是明令禁止的，如果允许单位建房，会不会滋生腐败？有钱的单位多盖房，盖大房，也容易造成居住条件的不均衡、不平等。”

难点3：已买过房的人怎么办

昨天在接受记者采访时，一些已经通过省吃俭用买了房的“房奴”也提出了一个疑问，买过房了还能不能享受政府的福利优惠？

陈先生去年搬进了南京城南的新居，“2007年我咬咬牙花了73万元买了这套89平方米的房子，首付向亲戚借了十万元，现在每个月光贷款要还三千多元，还要攒钱尽快把亲戚的借款还上。自打买房之后，我就没再出去旅游过，朋友聚会也尽量躲，因为自己没能力回请。如果二次房改了，那像我这样有房的人能不能买上价格优惠的公共住房？”陈先生认为，如果不让买，自己显然吃了亏，那还不如现在享受生活租房，日后享受国家福利。但如果允许有房的人也买公共住房，专家认为也不妥，“这不就相当于回到了福利房时代，从政府财力上看，建这么多公共住房、公共租赁房也不太可能”。

“而且这一批买过房了，过个三五年，新就业人员工作了，是不是要再卖一批，农民工进城务工是不是也让他们买公共房？”一位业内人士表示。

难点4：商品房价会不会走高

二次房改提出的原因之一就是高房价，通过政府主导住房，让大多数中等收入人士买到价格合理的住房，但由此也引出一个问题，公共住房价格控制住了，但把商品房归入高收入人群的消费品会不会推高商品房价，中等收入人士如果想买商品房改善居住，会不会门槛更高？

一位开发企业老总谈到，按李明提出的二次房改方案，公共住房的面积、条件都是有一定限制的，面积应以城市平均人均面积为限。这也就意味着，在南京，可能三口之家也就建90平方米左右，那么，想买120平方米、住三房两厅的人怎么办？

一来，商品房限定为20%高收入人群的消费品，市场也将相应缩减，大量的土地去建公共房，商品房用地少了，地价将会攀升，由此造成房价的上涨，而由于是有钱人的消费，商品房市场管理也将会放开，相应的对于房价的控制也会减少，中产人士想买商品房可能会更难。二来，如果想通过出售公共住房来购买商品房，又会不会让公共资源、社会福利变为个人牟利的工具。

那么能否将公共住房的建设标准放宽，提供部分舒适型房源？这位人士认为，可能性也不大，至少在实施的最初几年，改善型、舒适型的大户型公共住房是不太可能建设的，毕竟这是一个带有福利和保障性质的住房产品。