象征着专业与权威的社科院“蓝皮书”，正在受到越来越多的质疑。继北京市社科院发布的《北京蓝皮书》受到华远集团总裁任志强的炮轰后，中国社科院发布的《房地产蓝皮书》(以下简称蓝皮书)也听到了来自社科院内部的批评声。

12日，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海发表博文《<房地产蓝皮书>站在了开发商的立场》，称2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的，“他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。”房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。

对此，蓝皮书主编、社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞回应道，蓝皮书的研究站在学者良心和对客观规律认识的立场上，没有以偏概全；降价只是某些人的一厢情愿。

争论一·立场

曹建海：蓝皮书站在开发商的立场

牛凤瑞：蓝皮书不代表任何人利益

曹建海在接受《每日经济开云网页版-开云（中国）官方在线登录》记者采访时表示，需求方才是真正的市场决定因素。由于没顾及到对需求方的研究，蓝皮书所作的预测大多迎合了开发商的意愿，如市场回暖、政策救市等。

曹建海还引用新浪网的网络调查结果予以反驳，在31435人参与的调查中，68.2%的人反对蓝皮书中“房价泡沫累积有限”的说法，83.6%的人认为下半年房地产市场不会回暖。曹建海称，这才是民意的反映。

针对质疑，牛凤瑞在接受《每日经济开云网页版-开云（中国）官方在线登录》记者采访时表示，蓝皮书不代表任何人的利益，而是站在学者良心和对客观规律正确认识的立场上。

牛凤瑞对记者说，目前的学界与业界普遍存在一种倾向，即过度关注某个群体的利益，否认各个群体之前利益博弈过程中的均衡。这就带来不少以偏概全的看法。一些舆论对开发商极度痛恨，甚至欲除之而后快，这代表了个人的倾向。作为学者，在研究中不能带入这种倾向，否则研究成果难免有失偏颇。

牛凤瑞称，对于蓝皮书中的观点，希望学界有反驳的声音，来促进业内的讨论和交流。他同时也很自信地表示，在目前社会上的各种批评中，没有一个能站得住脚。

争论二·房价

曹建海：2012年房价将滑入谷底

牛凤瑞：三年以后房价肯定会涨

蓝皮书对房价的判断为：由于我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年的房价总体将处于高位。对此论断，曹建海认为，高房价不能获得成交量的支撑；中国如果希望借助城乡居民对住房的消费需求拉动经济增长，必须实施低房价的政策。

曹建海对记者表示，房价继续上涨的观点“极度荒谬”。现在房价已脱离市场状况和居民购买力，原因在于供给的垄断，即政府与开发商形成利益共同体，进行自由定价。

曹建海认为，房价高企会造成人们买房意愿降低，从而减少交易量，相关产业也难以获得发展。因此，高房价并不能拉动经济增长。“在经济规律的大势压迫下，中国城市房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。”

牛凤瑞则说，尽管中间可能有波动，但从长远来看，房价上涨是必然趋势。“由于建设成本在不断提高，因此至少3年以后，房价肯定会涨。”这与曹建海“2012年滑入谷底”的判断刚好相反。

牛凤瑞对记者说，低房价只是某些人的一厢情愿。房价不是政府、专家说了算，而是市场供求关系说了算。房价下降只能迫使开发商减少供给，从而减少政府在土地出让中的收入，这是地方政府不愿看到的。

争论三·利润

曹建海：房地产行业暴利不容置疑

牛凤瑞：竞争市场不存在长期暴利

曹建海在文章中谈到，房地产业不仅包括房地产开发商，还包括政府福利开发、单位自建房、城乡个人建房等，而蓝皮书对房地产行业的界定并没有包含后者。

曹建海强调，与工业平均利润率相比较，房地产业的利润高10倍都不止，显然是暴利行业。

蓝皮书中则表示，“中国房价泡沫累积有限”。原因是，“国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫在大范围减跌，而市场需求犹在。”

对此，曹建海表示，一些地方政府与开发商通过“廉价获得—高价拍卖—任意定价”的链条，实现房地产业利润的暴涨，成本转嫁到买房者身上，而风险则由银行承担。

对于房地产行业的界定，牛凤瑞称，20年前的住房供给主要以福利房、单位自建房和个人建房为主，显然不能称为房地产业。只有经过经济合作，才有形成产业的可能。

牛凤瑞表示，哪个行业都有暴利的企业，像电信、石油、运输等行业都存在一些暴利企业，但不能因此就以偏概全，断定行业是暴利的。在一个竞争性的市场中，不存在长期暴利。“在我国的市场化改革阶段，最稀缺的就是企业家，所以房地产业最宝贵的资源是开发商。虽然开发商中也有些牟取暴利的坏蛋，但并非代表整个行业都是如此。”

争论四·调控

曹建海：市场供给要以自建房为主

牛凤瑞：多数人通过市场解决住房

对于调控时期的土地市场，蓝皮书建议，各地政府应适度加快批租节奏，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。

对此，曹建海认为，为了避免房地产行业中出现暴利现象，政府应该退出土地出让的利益链条，即禁止政府在土地出让中获利。同时，政府手中现有的土地要用于建设政策性住房。

曹建海认为，未来的市场供应，将以自建房、集资建房和合作建房等类型为主，与商品房相比，不仅房价低，质量也不差。

牛凤瑞则认为，在我国地方政府垄断开发用地一级市场的形势下，政府不会退出土地市场链条，否则将失去大量财政收入。但同时，政府应尽量减少对市场的干预。未来的房地产市场供应，仍将以商品房为主。且按照目前的调控方向，未来大多数人仍将通过市场渠道解决住房问题。

牛凤瑞称，未来政府的工作，将主要在于进行保障性住房建设、规范市场交易规则、监管产品质量、信息披露等，承担监管者和维护者角色。 （来源：每日经济开云网页版-开云（中国）官方在线登录 张敏）