土地财政需变革

不过，“房屋券”目前只是一个设想，落实到具体执行还有很长的路要走。

中国建设银行总行专家、中国投资学会秘书长刘慧勇告诉记者，房地产的根本问题是要解决地方财政问题。由于地方财政严重依赖土地收入，因此地方政府需要尽快改变过去的财政收支模式，比如政府可以发行债券，以减少对卖地的依赖，同时预算法也需要改革。

“需要允许地方发债，就需要允许地方财政透支。”他说

多年以来，地方卖地成为财政预算外收入的重要组成部分，根据北京大学中国经济研究中心平新乔教授的研究，近年来，土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。

如果农民拿“住房劵”购房，开发商拿“住房劵”到“住房银行”兑现资金，那么这些资金最终从哪里来，是关键问题。

刘慧勇认为这个出路可以是地方政府债券。这个债的利率可以比商业银行贷款利率低，比国家长期国债利率高，但地方发债后需要允许地方财政赤字。

此前根据1994年公布的《预算法》第二十八条，“地方各级预算按照量入为出、收支平衡的原则编制，不列赤字”。

全国工商联房地产业商会商业不动产专业委员会主任朱凌波认为，推行“房屋券”的设想有一定难度。实行住房劵与住房证券化的方向是一致的，但是这绕不开农村和城市土地同地不同价的问题，即产权性质问题。

根据了解，目前发达国家有住房银行，其住房抵押贷款和反抵押贷款比较发达。而实施住房反抵押贷款，居民就可以以住房抵押给银行，取得贷款资金，如果贷款不能偿还(或者其他原因，如死亡)，则银行可以收回房屋产权。

“实施‘房屋劵’意味着中国要采取房屋资产递进置换的方式，那么农村宅基地上面的‘小产权房’和城市‘大产权’商品房，如何形成一个可以证券化的好的流通模式?”朱凌波认为涉及小产权房的评估和合法化等一系列农村产权问题尚有待解决。

而全国工商联房地产业商会近期向住房和城乡建设部提出的振兴房地产业的一个途径是，尽快出台REITs(房地产投资信托基金)，并延长商业贷款项目的贷款周期。(21世纪经济报道)