3．住房价格开始高位回落

近两年住房价格的快速上涨成为各界关注的焦点。在住房体制改革、经济增长加快、人民币升值、流动性过剩等多重因素的作用下，我国商品房销售价格在2004-2007年出现大幅度提升，房屋销售价格年度同比增速分别高达9.7%、7.6%、5.5%和7.6%。一路猛跑的房价在进入2008年后，开始减速，并自8月份开始掉头向下。8、-12月，全国70个大中城市房屋销售价格连续五个月环比下降，下降幅度分别为-0.1%、-0.1%、-0.3%、-0.5%和-0.5%。这是自2005年7月份全国70个大中城市房屋销售价格指数编制以来首次出现环比负增长，而且是连续五个月的环比负增长，据此我们可以判定，房价已经进入下降通道。全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅则自年初以来一直在回落，由1月份的11.3%持续回落，12月份变为同比下降0.4%。

二、影响物价短期波动的因素分析

1．需求减少和国际大宗商品价格跳水是导致国内物价快速回落的主要原因

对于2007年-2008年上半年通货膨胀的原因，存在多种观点，概括起来主要有以下五类：一是成本推动，即劳动力、原材料、能源等生产要素价格上涨导致生产成本上升；二是需求拉动，总需求尤其是投资需求的过快增长拉动物价上涨；三是结构性原因，即价格上涨具有结构性特征，食品和生产资料价格上涨，其他类别价格相对稳定，这主要是中国经济结构性失衡、要素价格改革滞后以及工业化、城市化的进展需要中国经济进行结构性调整所引起的。四是国际输入原因，即全球通货膨胀和国际大宗商品价格上涨导致我国国内物价上涨。五是货币原因，即外汇储备过快增长造成国内货币投放过多。多数学者认为新一轮通货膨胀的原因复杂，是多种原因综合作用的结果。

虽然成本推动、结构性原因和货币原因可以解释前期通胀，但对于2008年下半年，尤其是9月份以后CPI与PPI的大幅回落，却无法给与合理解释。因为按照成本推动、结构性原因的观点，我国由于处于城市化、工业化进程中，经济结构性失衡、要素价格改革滞后等因素将使通货膨胀在较长时间内持续存在。但事实上新一轮通货膨胀只持续了一年多的时间，就戛然而止，CPI与PPI已开始大幅回落。至于货币原因，9-12月份，我国外汇储备仍保持30%左右的快速增长，同时货币政策由紧转松，央行频频下调存款准备金率和存贷款基准利率更是有利于扩大货币投放，可见，货币原因也不是影响物价短期波动的主要因素。

在做出以上排除后，我们可以确定，导致物价快速回落的原因主要有两个，一是需求因素的变化。二是国际输入因素。其中，需求因素是物价走低的主导因素，国际大宗商品价格变化则加剧了国内物价水平的波动。

2．需求因素是物价短期波动的主导因素

首先，我国“高投资、低消费”这一总需求结构特征决定了PPI与CPI出现结构性变化。正是由于CPI的全面上涨缺乏消费需求快速扩张的支撑，所以在供给冲击导致食品价格突然上升时（如2003年粮食减产导致2004年粮价走高、2007年猪蓝耳病流行造成猪肉价格上升），非食品类消费价格仍保持相对平稳，CPI呈现结构性上涨。供给冲击是短期影响，当供给面缓解后，猪肉和粮食价格回落，从而带动食品价格回落，CPI也随之回落。能源、原材料等生产资料的需求主要来自国内投资需求，从而投资增长的起落带动生产资料价格的起落，与此同时，生活资料价格而则因消费平稳而保持相对稳定，PPI也呈现出结构性变化。

其次，总需求变动导致物价变化。在“高投资、高出口、低消费”的需求结构下，主要存在“为出口而投资”和“为投资而投资”的社会再生产不稳定循环，而“为消费而投资“的良性循环缺乏。近年来，拉动我国经济增长的主要力量是我国出口和投资。2001-2007 年，投资和净出口对GDP增长的贡献率由50%提高到60.6%，而同期消费贡献率则由50%下降到39.4%。投资在当年属于需求，但是未来一旦形成产能就转化为供给。投资的过快增长在一定程度上形成了过剩的产能。在消费不振情况下，一部分投资形成的过剩产能在投资自我循环中得以消化（例如钢材、水泥等用于房地产投资和新建工业项目投资），另一部分产能则通过出口找到出路（例如钢铁、纺织、家电等出口）。投资与出口的快速增长并形成的正反馈，进一步推高了总需求，从而拉动物价上涨。但投资属于中间需求，出口则受制于别国，消费才是最终需求，也是最为稳定的需求。2008年我国房地产市场步入调整，房价开始高位回落，房地产投资增长也不断减速。9月份以来的全球金融风暴对世界经济形成猛烈冲击，我国出口受到极大影响。“投资-投资”、“投资-出口”的两个不稳定循环难以为继，投资和出口的萎缩不仅导致总需求减少，而且使得前期投资形成的产能过剩状态变得严重，使国内市场供求发生转折性变化，从而对物价水平形成向下的压力。

3．国际大宗商品价格变化加剧了国内物价水平的波动

我国生产环节物价走势的剧烈波动与国际大宗商品价格的变化有直接的联系。国际大宗商品价格从三方面对国内农产品价格、工业和农业生产资料形成传导。一是通过影响我国期货市场价格来影响现货价格。我国期货市场的铜、铝、大豆、小麦等期货价格与国际市场（主要是美国）的期货价格之间高度相关，而多数情况下，美国期货市场在影响力和定价权方面起到主导作用。因此，国际大宗商品价格的暴涨暴跌直接导致国内相关商品期货价格相应波动，并传导到现货价格。

二是通过影响进口来影响国内生产资料价格。前期国际大宗商品价格的暴涨加大了我国进口原油和铁矿石的成本。但随着国际大宗商品价格暴跌，9、10月份我国原油、铁矿砂等商品进口价格涨幅均出现大幅回落。10月份，我国原油进口价格上涨30.4%，涨幅较9月份回落29.9个百分点；铁矿砂进口价格上涨37.9%，较9月份回落22个百分点。我国原油对外依存度较高，而原油是许多化学工业产品如化肥、杀虫剂和塑料等的原料。因而国际油价的波动对农业生产资料价格产生了直接影响。农业生产资料价格同比涨幅由2008年1月份的14.3%快速上涨到7月份的24.8%后，又随着国际原油的下跌快速回落到12月份的12.4%。

三是通过影响预期来影响国内生产资料价格。尽管我国钢材市场目前没有期货交易，但国际大宗商品价格的暴涨也一样带火了国内钢材价格。我国钢材价格在2008年春节过后一路飙升，在7月初创下钢材综合指数历史最高价位162.3点后，随着全球金融风暴来袭，也开始暴跌。据商务部监测，10月和11月，国内钢材平均价格分别环比下降16.4%和12.3%。

4．房价与一般物价水平的相互影响

与上世纪8、90年代发生的通货膨胀有所不同，2004年和2007年至2008年上半年发生的通货膨胀伴随有房地产价格的持续膨胀。房价与一般物价水平之间的相互关系成为人们关注的问题。

房价变化对CPI、PPI等一般物价水平的影响主要有五种渠道：一是通过财富效应，即房价上涨引起房产所有者的财富增加，从而促使其扩大消费，进一步拉动消费价格上涨。二是房地产开发投资增加带动原材料、能源价格及相关工业产品价格上涨。三是直接影响到CPI构成中的居住类消费价格的变化。四是通过住房消费对其他消费的挤出和替代效应，即房价上涨使居民住房消费成本上升，从而迫使居民压缩其他消费开支，对其他消费品价格上涨形成抑制。五是房价波动可以影响人们对未来的通胀预期。

CPI、PPI对房价也有多方面影响，例如：PPI上涨导致房地产投资开发成本增加，并推动房价上涨；CPI上涨使实际利率降低，促使储蓄资金流入房地产市场, 扩大了住房的投资需求，从而推动房价上涨；CPI上涨导致拥有住宅的消费者真实财富缩水，促使其缩减消费与投资水平, 降低住宅需求等。

具体到实际情况，房价与一般物价水平之间各种影响的效果可能不显著，而且各种影响彼此之间存在一定的冲突。房价与一般物价水平之间的关系取决于多种效应的综合作用。

从近年来我国物价和房价形势来看，房价与一般物价水平的变化存在一定的相关性。例如，2004年和2007年下半年至2008年的通货膨胀与房价膨胀相伴随。而2008年8月份以来房价的下跌又与CPI和PPI的走低同步。但CPI与房价相关性并非一直显著，在2005-2006年房价快速攀升的两年内，我国CPI同比涨幅仅为1.8%、1.5%，房价的高速上涨与总体物价水平保持较低增长形成鲜明的对照。对此许多人提出房价没有纳入CPI的篮子，从而导致CPI被低估。