编者按：

如果说2008年一系列放松楼市信贷的措施,是给楼价加了个“地板”的话,那今年1月份以来官方的各种表态,则在这个楼价的“地板”上凿了个大窟窿。

1月6日,国务院开云网页版-开云（中国）官方在线登录办公室发言人在开云网页版-开云（中国）官方在线登录发布会上称,“楼价仍在高位运行”,暗示楼价仍有下行空间。1月12日,北京市市长称“楼市僵持是因为房价离谱”。1月12日,住建部部长在2009年工作会议上明确表示:“支持发展商合理降价”。1月18日,上海市委书记称,“房价收入比太高了”。

层层传播的表态,将楼市问题的焦点直接指向了楼价,也将造成楼价过高的压力推给了发展商,楼价下行的空间在其间开始显现,发展商也开始借即将到来新年用促销的形式开始回应。在这种情况下,16日,广东有媒体在2008年一手房均价为9339元每平方米的基础上,作出了2009年广州8区一手房楼价将跌向8000元每平方米的预期。

而在硬币的另一面,楼市的低迷给经济带来很大压力,救经济先救楼市成为一种趋势,在进入牛年后,中央地方相继推出宏调新政来刺激楼市消费的可能性大增。在1月21日上海就有消息称“中央地方将再救楼市,上海酝酿蓝印户口”。而本报记者从行业核心人士处获得的消息称,广东在年后也将出台15条左右的救市新政,涉及到“对公积金按揭购房的贴息”和“减免二手房交易所得税等”。

激活楼市、降低楼价,这两个似乎相悖的目的,正汇聚在新一轮的楼市调控计划内。

如何做得到?

这还要看政府、发展商、民众三方面是否有同心同德走出经济困局的决心和意志。（张波）

救经济不救楼价

2009年广东楼价将往哪里去?

2008年,国家出台一系列楼市调控政策。无论是放松房贷、放松房产投资还是降低利率,到2008年底都显示出了政策的宏调效应。楼市交易开始回暖,仅以广州为例,11月全市十区新建商品住宅交易登记面积为53.96万平方米,比10月猛增50.6%；12月交易面积48.58万平方米,虽然比11月有所下降,但仍比2007年同期增加13.3%。

在全球金融海啸的大背景下,2008年底楼市成交放大似乎正走出一种“V”型反转的轨迹,自然让许多开发商也借着楼市“回暖”更坚定了咬住房价撑下去的信念。

然而,从进入2009年1月份开始,从中央到地方的一些官方表态都直接将楼市低迷的根源直接指向了楼价过高,给发展商兜头浇了一盆“冷水”。1月9日,住房和城乡建设部部长姜伟新在全国建设工作会议上明确表示,今年地方政府“不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策”,直接“断了”发展商等待的想念。

专家分析,建设部强调“地方政府不许再越权出台救市政策”,显然在纠正一些地方政府调控中出现的偏差,盲目托市,也是违背调控的初衷。北京科技大学教授赵晓在接受媒体采访时说,政府出台一系列楼市调控政策,实际上并不是在救开发商,而是在救整体经济。

楼价,上行还是下行?立即上涨可能不大

尽管官方已经释出明确信号,要求开发商合理定价,降价促销。很多业内人士认为,官方的愿望是好的,但商品房价格是一个市场博弈的过程,一是开发商不一定肯降价,另一方面降价也不代表老百姓一定会买。那么,2009年市场博弈的最终结果是导致房价上行还是下行呢?

广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,楼市真正回暖需要几个条件:一是总体经济面好转；二是资产价格有所下降；三是房地产市场供大于求的局面有所改变；四是开发商的开发热情恢复,资金紧张问题得到缓解。从目前来看,以上几个条件2009年都不太可能明显改善,房价很明显还将全面下降。

合富辉煌首席市场分析师黎文江同样表示,目前房地产市场还很脆弱,国家4万亿元的拉动内需投资没那么快见效,楼市回暖还有待时日。但他认为,与北京上海等地相比,广东的楼市是相对健康理性的,目前广州、深圳房价都已出现回调。尤其是广州,除了外围番禺、花都、南沙、萝岗四区调整空间还比较大,中心城区楼价波动不会太大。“目前关于广州今年的房价,大致有3种观点。第一种认为会跌到6000元左右；第二种认为会回落到7000—8000元；我的观点是,下调不会很大,大致会在9000元左右波动,比去年9300元的均价下降300元左右。”

深圳市房地产研究中心副主任、深圳市房协副会长王锋认为,深圳楼市在经过1年半时间的调整后,目前交易量比较正常,已经开始由调整期步入稳定发展期。稳定发展期也是一个价格稳定期。经过调整,深圳房价已经从1.7万的高位回落到1万—1.1万元每平米的价位,90平米以下的户型甚至已经回落到万元以下。“从交易量来看,目前深圳的交易量大约在每月80万平方米左右,我认为只要交易量能保持在60平方米,就足以支撑深圳万元左右的楼价。”他表示,深圳的经验已经证明,降价就会促进销售,目前国内大多数大城市房价都偏高,接下来必然要降价。“很多房地产企业老总对市场经济的精髓不了解,以为扛住了房价就能进入一个更好的时期。事实上,价格高肯定会抑制需求,对企业来说,资金链的压力也会更大。”

可以看到,由于支撑房地产牛市的基本面已经发生了变化,居民的信心、财富以及收入等都发生了逆转。赵晓表示,现有的国家救市政策,不会改变房地产的低迷状态,不要指望房价立即上涨甚至大涨。“现有的这些救市手段如果能够防止房价出现恐慌性下跌,已经算得上是很成功了”,因此像减息这样的调控政策还会继续出台。

宏调,关键要调什么?刺激楼市消费现状

2009年,政府还将出台一系列的刺激消费的政策。有消息人士称,在今年两会前后,股市和房地产政策将会有大动作。那么,调整究竟会有多大?市场上对“大动作”的期待又是什么呢?

赵卓文认为,目前虽然已降低了住房交易税费,但房地产市场开发环节的税负仍然太重,开发商的税费占到了开发成本的14%左右。其次,目前地价水平仍然太高,土地开发成本的上升,政府是有责任的。

赵卓文还强调,国家出台了9000亿保障性住房计划,但对保障性住房与商品房之间的界线尚未划清,该问题急需解决。北京市市长郭金龙也表示,政府要认真研究,保障性住房就是政策类的,其他的都是市场的,同时市场又是有档次的,供给高端住房的同时亦应有中端的产品,希望尽快打破目前僵持的局面。

此外,赵晓认为目前5.04%首套房利率仍然偏高,还会继续下降,“因为物价在快速下滑,大体保持一个不算负的实际利率就行。”

值得注意的是,目前的市场低迷导致楼市销量萎缩,缺钱的压力成为众多开发商面临的最大问题。姜伟新透露,今年的工作中,除了加大保障房力度的同时,进一步鼓励普通商品住房消费,财政部和税务总局已经制定了实施细则,进一步搞好租赁市场和二级市场,支持房地产开发企业合理价格促进销售,此外还将对开发中小套型的房地产开发企业进行资金支持。记者还了解到,关于闲置公积金用于经济适用房等建设的试点方案也正在制定中。

其实,促进房地产健康发展的政策不一定要落在楼市上。黎文江举例,现在股市低迷,很多想买房的人钱都被套住了,如果股市好解套了,自然也就会去买房了。他和很多行业专家均希望政府能够加强金融服务,特别在投融资渠道、信贷方面能推出一系列措施。（记者卢轶）

楼价下行压力仍在

广东节后或有新举措出台

跌宕起伏2008年广州楼市,最后的一手住房均价定格在9339元/平方米,而2007年的该数据则为8735元/平方米。虽然2008年广州楼市一直喊冷,但是成交价格仍旧保持近8%的涨幅。

迈入2009年,无论是中介机构还是开发商,在对2009年楼市的展望中,都围绕9000元的均价展开讨论。例如,合富辉煌集团市场研究报告就预测,2009年月均价在“8500-9500元/平米区间波动”,其首席分析师黎文江就认为,2009年广州楼价9000元/平方米的均价,是保守预测。

就在中央密切关注楼市动向的时候,一些地方政府也正在积极酝酿可行的楼市刺激计划。记者获悉,在元旦过后,相关的政府部门就组织了少数开发商进行市场调研。记者从相关渠道获悉,基于对目前广东房地产现状的判断,春节过后,广东可能针对房地产行业出台相关的政策措施。

开发商“心里没底”

最近一段时期的采访中,经常是还没等记者问出开发商对2009年广州楼市的评估,开发商就都迫不及待地开始反问记者所了解的市场情况。“心里没底”是很多开发商站在2009年门槛的普遍心态。

记者昨日在采访增城某开发商时,其销售总监就坦言,该集团在增城的项目目前已经建成的都有1、2个组团,但是由于对市场的走向不明,一直不敢拿出来出售。对于2009年,该开发商用“边走边看”来描述集团的市场应对思路。泰盈置业集团总裁黎振伟则认为,融资环境的不乐观将会使房地产行业持续面临资金链紧张。2009年的楼市走向,最大的变数还是要看市场信心的重建速度。如果需求市场信心重建速度缓慢,房地产企业也只有继续降价促销以回笼资金；但如果房地产市场信心迅速回升,缓解企业资金紧张的局面,意味着房地产行业将很快回到调整之前的水平。

新城市集团董事长曹志伟则颇为乐观,采访时表示,2009年下半年,广州市中心楼盘楼价要涨20%。他认为,在广州楼市的熊市中,更应该要做好产品来应对。他表示,根据公司统计的数据,广州市在2006年至2008年之间出让的住宅用地项目仅有20%左右进入了住宅市场,而这一住宅供应量还少于广州一个季度的住宅成交量。

广东节后或有“政策利好”

日前,广州市国土房管局党委书记、局长谢晓丹曾透露:广州市国土房管局将会同相关部门抓紧制定中央房产新政实施细则。

记者从一位参与省政府闭门会议的业内人士处了解到,在元旦过后,广东省政府的相关部门就召集开发商对一些可能推出的政策措施征询意见,进行可行性评估。相关政策从保障性住房建设、支持消费、帮助开发商渡过难关几大方面出发,预计具体内容将在节后出台。

据业内人士分析,在目前的楼市运行状况中,政府可能出台的政策中,关于保障性住房的建设仍将是重点,广东省可能会作出“政府收购部分商品房,用做经济适用房”的尝试。同时为了鼓励商品房消费,在商品房的转让环节中的个人所得税仍存在减免的可能性。

在2008年进入降息通道后,商业贷款与公积金贷款的利差不断缩小,公积金的利率优惠不再。为了挽救目前楼市的颓势,提高公积金贷款的利用率,更好地调动有换房需求的刚性需求,广东可能出台的措施中,对公积金利率的调整可能是有效的一条。另外,2006年国家六部委的一纸“限外令”让外资购房几近停顿,而为了激活楼市,广东很可能取消这一关卡。记者获悉,目前正在酝酿的政策中,鼓励港澳居民在穗购房也将是一个重要的举措。（记者关丽）

面临供过于求的压力,货币政策效果极为有限

楼市难题显现“金无力”

经历了2008年密集的连续5次降息、银行信贷规模扩大,以及减少部分购房首付、落实7折房贷优惠利率,房地产市场感受到了来自金融支持的暖风。但是银行自身的风险也不容忽视。

货币政策:对楼市日渐无力

可以说,在2009年,供过于求仍是房地产行业的主题词,而不是货币政策。其中,海通证券认为,因为严重的供过于求压力,货币政策在2009年的效果将极为有限。

数据显示,以去年的平均销售量来计算,我国主要城市商品住宅2008年的库存,其加权平均的吸纳周期为17至21个月。而考虑到2009年的新增供应,其加权平均的吸纳周期为34至40个月；因此,在最乐观的预期下,假设销售量全国整体反弹50%,其加权平均的吸纳周期也为23至27个月。因此,海通证券认为,行业见底的最乐观预期,也是在2010年年中之后。

在这样的悲观预期下,“货币政策的频繁出台,是否会大幅改善行业的基本面”是最为关键的问题。在市场人士看来,目前是住宅市场化以来,中国人买房最困难的时期,仍然高企的房价和低迷的经济、未来收入的不确定预期使得人们在购房上非常审慎。既然市场处于下行区间,这很难通过降低税费和利率来解决。

银行业:难以大力施援手

今年元旦过后,关于银行放贷新政何时开始实施的问题,成为市场关注的焦点。随着工、农、中、建四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口:只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请到七折优惠利率。

截止到2008年底,个人住房按揭贷款总额估计会达到3.6万亿元。如果按照四大国有银行现行设定的标准,那么能享受7折优惠利率住房按揭存量贷款大致在3000亿元左右,国内商业银行这样做减收只有15亿元左右。市场预计,2008年全年商业银行利润总额约为5300亿元,政策实施后,其影响将为0.3%,当年的负面影响较为轻微。

不过,经营环境的恶化,将致使银行业被迫跟房地产业成为“难兄难弟”。中金公司认为,激进的信贷投放可能稀释2009年的不良贷款问题,尤其是考虑到银监会要求小企业贷款至少应保持与总贷款相同的增速。但是,随着更多边际借款人和低效率项目获得贷款,银行业面临更大的信贷风险。“在某种程度上,这无异于饮鸩止渴。”

同时,未来减息的可能性仍然存在迫使银行陷入了两难的境地。

可以看出的是,日渐“自身难保”的银行业,难以对困难缠身的房地产业大力施以援手。（记者骆海涛）

●楼市新政猜想

1.放宽外资购房,给港澳居民来广东购房者以当地居民同等身份?

2.政府从部分发展商手中收购部分商品房改做经济适用房?

3.减免个人转让二手房交易所得税激活楼市?

4.通过省财政对个人公积金购房进行贴息?

（专题统筹/策划:　姜玉龙张波）