外资机构抄底还是撤离？

与国内投资客相比，外资机构对北京等一线城市投资性物业的看法便不是那么乐观。

业内人士透露，继李嘉诚4次抛售上海物业套现后，摩根士丹利、高盛、花旗、美林等外资金融机构正在计划打包出售中国境内的投资性物业，其中也包括北京的写字楼、商场、住宅等多种物业类型。

21世纪不动产中国区总裁卢航告诉记者，在内地房地产市场上，欧美等外资投行的资本运作模式，主要是对一线城市的物业进行收购，并长期持有；但近期，选择合适时机溢价出售的现象日益增多。

他认为，这种资产买卖，一方面与外资金融机构在危机中“缺钱”有关，另一方面也与中国经济在短期内存在下行风险、投资性物业的收益可能下滑有关。另外，人民币汇率改变单边升值格局出现波动，资产重估可能存在“负效应”也是部分外资机构考虑减持中国投资性物业的重要原因。

世邦魏理仕最新公布的报告显示，近年来一直平稳上升的北京写字楼市场在2008年第三季度后出现转折。进入9月末，美国金融危机对全球产生影响，在京部分行业的外资公司受到冲击。受影响较大行业的公司则出现削减办公用房预算，个别知名企业的办公预算削减50%以上，并且，这种削减预算的趋势正在逐渐蔓延。

2008年前三季度，北京A级写字楼供应量达47.5万平方米，但同期，A级写字楼市场吸纳为24万平方米，较去年同期增长20%，第三季度后增幅明显下降。第三季度，A级写字楼市场吸纳量只有4.9万平方米，环比下跌了62%，而当前的租金平均报价为每月每平方米264元，环比仅增长0.4%。

仲量联行研究人士预计，2009年北京写字楼市场新增供应量将达到233万平方米，使市场存量再增长27%；商铺市场新增供应量将达到167万平方米，市场存量上升51%。新增供应量的增长和空置率高位运行，将对市场租金水平带来更大的下行压力。

但不少外资机构也认为，调整意味着机会。瑞银亚洲房地产研究部联席主席王震宇表示，从过去高速发展的房地产市场经验来看，如香港、新加坡房地产市场，在高速增长后的调整期，一般是2-3年，而商业地产的租金将是市场回暖的风向标。

业内预计，2009年，北京投资性物业的价格可能再下降5-10个百分点后趋于稳定，而成交量有望在三季度后出现反弹。

地产商进入抑或退出？

对于北京投资性物业的提供者而言，在现金流允许的范围内，适度加大商业地产的配置比例，可能是一种抵御行业低谷的策略。据了解，金融街、北辰实业、万通地产、首创置业等北京地产商在放缓普通住宅土地储备的同时，计划增加投资性物业的开发和持有比例。

万通地产董事长冯仑表示，“面对普通住宅市场的不景气，部分房地产企业已经开始加大商业地产的投资比重。”他认为，在北京等地，商业地产的成交量仍将稳步上升，这使得部分开发商开始加大对于商业地产的投入。

潘石屹也表示，在北京，繁华地段可以开发的项目越来越少；而中国的储蓄率一直很高，企业存款也在日益攀升，在目前的经济环境中，这些钱如何保值、增值，确实需要智慧来进行选择。基于这一点，SOHO中国仍将坚持在北京开发投资性商业地产的战略。

北辰实业目前已形成了投资物业、零售商业为稳定收益基础的经营模式，其中，投资物业和零售商业主要集中在北京亚奥商圈，公司董事长贺江川表示，今后，北辰仍将进一步增加中高档住宅、公寓、别墅、写字楼等多元化、多档次房地产项目。

在日前召开的北京市人大会议上，副市长陈刚透露，北京拟“放开”高端住房市场，相关措施将出台。他表示，“高端房产市场对北京经济和税收的贡献很大，另外也要满足有消费能力人群的购房需求，政府不应对这部分市场过多设限或者干预。”(记者林喆)