编者按
2008年，楼市风云突变！
回首这一年，政策决策者、开发商、买房人，楼市的每一个利益相关者心中竟都是五味杂陈。多年严控政策的积聚效应在这一年显现，房地产市场一路飙升的箭头开始反向而行，时隔十年，中央重提“发挥房地产支柱产业作用”；习惯了靠涨价抑制过快销售的地产商，不得不忍受降价滞销相伴而行以及资金链紧绷的煎熬；房价下行，市场躲不过“买涨不买落”的宿命，本应高兴的买房人，却没有了房价高涨时的冲动和果断。
短短一年，楼市巨变刺激着人们的神经，考验着大众的判断。磕磕绊绊的2008年，有太多值得回味。晨报对这一年中的关键事件进行梳理评点，总结出8大关键词，以飨读者。
关键词：
观望
刚性需求“冷场”
典型事件：房价过高，“刚性需求”同样在2008年面临“冷场”的致命打击。2008年的楼市在一片寂静的观望中，住房的“刚性需求”恍然不见。据统计，2008年前3个季度，北京的新房成交量同比下降了接近一半。新项目开盘即售罄的状况也很难再现。业内资深人士透露，2008年的观望氛围导致仅北京一个城市这一年的新房、二手房就共少卖了6万套，这部分人群的置业需求被积压到2009年。
整体回顾：“观望”成为2008年楼市的主旋律。正是买房人这种心态的持续不变致使开发商多年来第一次转换“角色”，使出种种营销方式力求挽回销售惨状。从国家出台宏观调控政策以来，短期内的观望已然成为业内习惯的市场反应，但从未像2008年来持续这么久。在连续几年打压房地产后，2008年下半年政府首次出台鼓励购房的优惠政策。但受到全球金融危机的影响，浓郁的观望气氛直到2008年年底似乎都不见起色，甚至这种现象能延伸到2009年什么时间都成为人们茶余饭后谈论的话题。
业界点评：整个市场呈现持币观望的买方心态。北京大学房地产研究所所长陈国强认为是四个方面的原因所致。首先，宏观层面经济环境的“遇冷”让消费者心理趋向谨慎；其次，二套房贷等房地产行业性政策有效抑制了投资性需求；第三，楼市在自身发展规律影响下进入调整期，近年来房价涨幅越快的城市调整效应越明显；第四，很多房地产项目定价偏高。“我爱我家”副总胡景晖认为，这种观望给开发商带来的更大影响是2009年楼市将进入现房销售的竞争，相比之下二手房交易中的现房优势将被弱化。
关键词：
降价
由遮遮掩掩到光明正大
典型事件：“降的是房价，不降的是品质；降的是房价，不降的是交通便捷……”2008年，在北京的公交车和地铁的移动电视中，反复滚动播出着这样的房产广告语，加上屏幕下方出现的“华发颐园，每平方米降价5400元。”的一行小字，将一直遮遮掩掩的北京楼市降价战推向了公开。自从2008年初万科在王石“拐点”论的指引下，将降价旋风从南方刮到北方，“降价”一词就牢牢地贯穿2008年楼市始终。虽然万科北京项目未爆出“降价”事件，但北京不少楼盘在这之后打出直接或变相降价销售手段。据悉，华发颐园3号楼主打60平方米左右的精装酒店公寓，于2007年11月8日开盘。当时开盘均价为17000元/平方米，但因一直销售低迷，到 2008年10月选择将每平方米均价降至11800元开卖，降价幅度为每平方米5400元。
整体回顾：2008年的北京楼市一直萎靡不振，不断萎缩的交易量让急于回笼资金的开发商慌了手脚，于是，最直接的方式就是通过降价来刺激购房者的消费欲望。为了不被老业主追着要补偿或者闹退房，有的开发商采取了另起炉灶的方式，为后期项目重新制定案名，以新盘的姿态入市，与前期项目划清“界线”。
事实上，降价一直是北京市场上比较敏感的问题。多数开发商不愿意说自己的房子降价了。但大家都不约而同地选择了打折、一口价等各种花样繁多的促销方式，尽管多数项目还是不愿意提打折降价的事，但这些销售模式已是不争的事实。
业界点评：业内专家认为，楼市“降价之路”对于开发商来说，只是暂解燃眉之急，并不能成为长久之路走下去。“在房地产行业的冬季里，谁能更好的打造优质产品，谁能让企业品牌形象深得民心，谁就能在波涛中稳住脚跟，并且再次驰骋。”与此同时，一些专家也对房地产业的差价补偿现象表示出担忧。东方证券分析师钟建认为，一旦差价补偿被开发商们群起效仿，就会出现无论是自住型，还是投资型购房者，都会找开发商索要差价补偿或退房的现象。如果这种现象蔓延开来，将导致整个房地产业的彻底崩溃。
关键词：
救市
4个月，13项松绑政策
典型事件：2008年9月15日，央行宣布从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。这是自2004年10月29日以来贷款基准利率的首次下调。从这个月起，楼市“松绑”接踵而来。
整体回顾：2008年9月15日起下调贷款基准利率。多方期待的救市举措以降息的方式拉开了序幕：房贷利率连续四次下调、公积金贷款额度上调、普宅标准放宽、房产交易税费的大量减免……直至年底，国务院办公厅出台“国十三条”，明确引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房企以合理的价格促进商品住房销售。支持房企合理的融资需求，加大对中低价位、中小户型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持力度。
业界点评：“救市”政策频出，再加上地产商积极配合促销降价，确实释放了刚性需求，销量得到了提升。但也要注意到，购房需求不会因大幅降息等利好刺激而在短时期内立即释放出来，购房者的购房行为最终取决于房价下降还是上涨这一焦点问题。目前整体房价仍然处于过高水平线上，相比降息和各种税费的优惠，房价下降所带来的实惠将更直接、更优惠。
关键词：
退房
有理没理都要退
典型事件：2008年3月16日开盘的位于北京成寿路的中海城2期圣朝菲的成交均价是13311元/平方米，而8月23日开盘的三期香克林成交均价为9900元/平方米。仅仅半年时间，成交单价就降3000多元，这让刚开盘时买房的业主大呼“上当”，500多名业主闹着要退房。
整体回顾：2008年4月份，由降价促销导致的退房潮从珠三角蔓延到了北京。面对着刚刚签约就降价的房子，一些购房者选择买了房又退房。在北京市房地产交易管理网“退房公示”可以看到，不少项目3、4月份的退房客户明显增多，一些项目退房次数甚至达数十乃至上百次之多。
业界点评：自房改以来，中国的房价在2008年来首次进入下行通道，从坚挺市场走过的买房人无法接受“贬值”的事实。于是，一有老项目降价售房，退房维权就会接踵而至。然而房屋买卖作为一种商品交易行为，必然会随市场变化存在价格波动的风险。市场供不应求的时候，商品价格会见势上涨，市场供大于求的时候，销售遇冷价格自然也将随之下降。无论是市场还是政府，对于投机者，都是无法保护的。对于地产商而言，慎重制定价格策略，不仅仅是对自己品牌的保护，更是对社会的安定起着维护作用。
关键词：
流拍
土地成了烫手的山芋
典型事件：2008年1月16日，备受地产商瞩目的广渠路15号这一地理位置极佳的地块开始拍卖，没想到这块与去年“地王”广渠路36号地仅一街之隔的土地竟然因投标企业不足3家而流拍！15号地块所处位置及周围配套设施都非常完善，据权威预测，价格至少在40亿左右！然而在普遍认为拿地难的北京，这样的“好地”也遭遇流标！这是2002年北京土地实行公开招拍挂以来，四环以内位置的地块首次出现流拍。谁能料到，15号地的流拍只是一个开端……
整体回顾：2008年，北京包括顺义区站前西街居住项目用地、大兴区康庄限价商品住房(三期)、(四期)两块限价地在内的多宗限价房地块均出现流标的尴尬场景。2008年11月19日，原定举行的通州区运河东岸居住地块拍卖会因参与竞拍的开发商不足3家而取消……为此，市国土局不得不调整地块指标，包括降低底价、提高限售价、出让方式由招标改为挂牌等，然而收效甚微。房地产商购地热情空前降低。据悉，这是自2004年以来，北京房地产开发投资首次呈现负增长。
专家点评：业内人士指出，很多开发商认为目前不是再进入楼市开发的最好时机，再加上信贷紧缩导致开发商资金短缺和观望情绪浓重是土地“流标”的主要原因。
分析人士认为，房地产开发商会降低对未来的市场预期，重估房价趋势，进而重估地价及土地市场价值。房地产开发商一方面会将手中大量闲置地尽快开发入市，另一方面又会更谨慎地拿地，甚至在高地价面前放弃拿地。土地频繁“流拍”，说明房地产开发商对未来房地产的预期在急剧降温。而这也加剧了购房人对市场的观望情绪，加剧了房价下降的走势，推动房地产进一步向深度调整方向潜行，从而进一步改变了房地产市场的现状和未来走势。
关键词：
限价房
如何叫好又叫座
典型事件：2008年5月16日，北京城八区和通州区正式受理限价商品房的申请。申请范围包括西三旗限价房、花乡造甲村限价房、金顶街限价房、清河小营限价房、东铁匠营限价房、通州半壁店限价房、常营乡限价房。
2008年9月1日上午，石景山区许爱莲大妈成为北京市限价房第一个选房人。
2008年12月7日，北京市第一个限价房项目——西三旗限价房四个地块之一的“旗胜家园”已经封顶，剩余3个地块楼房均在月底前封顶。“旗胜家园”的销售价格为每平方米6600元。
整体回顾：2008年1至11月，北京限价房供应面积共计269.5万平方米。
2006年，在国六条等调控措施的推动下，京城提出了“两个一千万”工程，保障性住房建设的步伐进一步加快。到2008年9月份，京城首批限价房入市销售，形成了实际供应。从2008年9月有保障性住房销售统计数据来看，9、10、11月三个月，京城限价房共成交9680套。
2008年12月24日，西城区1581户符合限价商品住房配售条件的家庭确定了自己的选房顺序号。这也是西城区去年内的第二批限价商品住房配售摇号。此次市建委分配给西城区的限价商品房房源地址为朝阳区常营乡的保利嘉园和富力阳光嘉园的限价商品房，共计1051套。
12月28日，西城区第二批限价房公开选房，常营限价房仅1个小时的时间便卖出了半栋楼。
专家点评：业内人士认为，由于限价房的低价优势十分明显，对周边在售的商品住宅项目形成了一定的冲击，有力地拉低该区域的房价。虽然购买限价房有一定的条件，但不得不承认，限价房的推出还是分流了一部分购买普通商品房的客户，因此对周边的项目造成了一定的影响。为了应对这种影响，许多临近限价房的普通商品房项目都有大幅度的打折促销活动。
但限价房在今年的市场上却是叫好不叫座。专家分析认为，利润有限导致众多地产商对限价房并不热衷，以至于限价地块流拍现象时有发生。专家认为，要改善这种状况还需政府给予开发商更多的实惠。其次，限价房产品质量及周边配套有待提升。另外，限价房定价机制不够灵活。为了平抑房价而生的限价房，在市场不景气、普通商品住宅纷纷打折促销的大前提下，价格策略显得呆板僵硬，使保障性住房没有起到应有的保障效果。
关键词：
团购
抱团取暖难抑走跌大势
典型事件：2008年10月，北京楼市首次大规模团购活动与秋季房展会一起，势头轰轰烈烈，刮起近几个月的团购风。尽管有个别低价项目引来上千人看盘，或还有项目靠团购成就大单，但还是无法温暖楼市低迷的大势。
整体回顾：虽然团购早已不是什么新鲜词儿，但能将买房团购活动发挥到极致，还要算是2008年。团购的规模越来越大，参与的机构也越来越多。对购房者来说，团购最大的好处是“人多力量大”，所以议价的余地也大。按照常规，团购为那些刚性需求找到了一个很好的突破口，也为楼市的优惠促销找到了一个很好的方式，此起彼伏的团购活动将2008年下半年的楼市搅得有点热。
专家点评：“草根万人购房团”、网站“万人购房团”……面对多家机构组织的团购，是真“实惠”，还是真“忽悠”？记者调查发现，在实际操作过程中，的确有不少参与者密切关注着楼盘所能给出的优惠折扣，但“吆喝声高，成功率低”“忽悠大于实惠”同样也成为人们对“团购”的一致诟病。“但不论如何，团购作为一种‘买方与卖方’的新博弈方式，起到改变传统购房形态的目的，改变了之前单一的购房模式。”业内人士分析认为，目前“团购”已是市场低迷情况下开发商的一根“救命稻草”。
关键词：
中介退市
艰难行情走为上策
典型事件：2008年7月31日，北京开太物业交易保证有限公司向北京房地产中介行业提出停止从事北京市存量房交易结算资金划转业务的书面申请，并提交了结算资金已清算完毕的证明材料，同时，该公司与中介协会签订了《注销〈北京市存量房交易保证金托管协议〉议定书》，正式退出该行业。
除了接手开卖开发商的新盘外，2008年有的中介索性退出“存量房买卖”市场，专心做起租赁生意。来自于北京房地产交易管理网的公示，2008年7月以来北京就有12家中介机构先后发出书面申请，从保证金监管银行退出100万元的保证金。这意味着，在北京原本有资格进行二手房交易资金监管的中介机构半年内减少了1/4。
整体回顾：2008年的二手房市场同样是交易低迷，交易量持续下降，这也让中介们举步维艰。于是，中介公司为了维持生计只好紧缩开支，以度过这个有点冷的冬天。业内人士向记者透露，在成交量低迷的今天，“100万元的保证金”能解决公司不少问题，中介机构同样面临资金紧缺。眼下，很少有中介会表示在新的一年中要大肆开店，都是抱着谨慎的态度对现有门店进行优化调整，2008年成为中介快速扩张的终结点。
专家点评：2008年的房地产市场有些冷。不论是一手房还是二手房，都无法幸免。毋庸置疑，整个房地产市场的低迷是导致目前房产中介选择退市的症结所在。如今房产交易市场趋冷，买卖减少造成的利润下降给中介公司带来了相当大的生存压力，一些中介公司甚至出现月度颗粒无收的情况。基于这种困局，致使某些房产中介商选择开展单一业务自保求生存。摆在房地产中介面前的，将是新一轮的行业洗牌。
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