昨日，广州市国土房管局将拟订的《广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》（征求意见稿，下称《意见》）向社会各界征求意见，10月23日截止。“除个别被拆迁户，广州将基本确保旧城改造的被拆迁户可买到本地区一手商品房”，市国土房管局开云网页版-开云（中国）官方在线登录发言人说道。

同时，有关负责人表示，根据该《意见》，政策具有导向性，鼓励被拆迁户及早搬迁，3种补偿方式中，原址回迁还需要市民自掏腰包八九百元/平方米，而异地永迁到房价更低区域，或许既有大房住，又有钱可拿。虽然此次《意见》只适用于各区政府经上级政府批准的危旧房改造项目范围内的拆迁补偿安置，但国土房管部门希望该办法可令开发商拆迁补偿标准也向此靠拢。

另外，如果《意见》顺利出台，东濠涌旧城改造项目被拆迁户有望尝“头啖汤”，而按照法不溯及以往原则，已改造项目不适用，但据了解，已实施改造的恩宁路、南华西等项目补偿标准也不低。

征求意见途径及联系方式

市民可登录市国土资源和房屋管理局网站（http://www.laho.gov.cn/）查看详情。

联系方式：市城市房屋拆迁管理办公室，联系人：孙小姐，联系电话：83875085。

提交意见：电子邮件（sunl@laho.gov.cn）/邮寄（越秀北路89号广州市城市房屋拆迁管理办公室，510030）/传真（83874700）。

首次提出：增加改造奖励和搬迁时限奖励

三种方式：货币补偿/异地永迁/原址回迁补偿标准：向当地一手住宅交易均价看齐

评估价上新增两种奖励，将高于原地区一手房均价

三种方式：货币补偿/异地永迁/原址回迁

原址回迁为新增补偿方式，前提是原址有房可迁

补偿标准：向当地一手住宅交易均价看齐

与市场价格真正接轨，补偿标准明显提高

此次两大奖励制度都是亮点，后者更体现了鼓励按时搬迁的特色。考虑到各区情况不同，《意见》仅就搬迁奖励费设定最高标准（在被拆迁房屋房地产市场评估价的15%以内确定）。

市国土房管局明确，各区在开展危旧房改造工作时，可以在危旧房改造决定里将整个搬迁期限明确划分为几个阶段，搬迁奖励费实行分阶段递减的制度，从而引导被拆迁人加快搬迁进度。比如：危旧房改造决定作出之日为2009年1月1日，1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段，被拆迁人在这一阶段按时搬迁就获得全额奖励，4月1日至6月30日为第二搬迁阶段，搬迁奖励费相应递减20%，以下依次类推。

模拟案例：假定危旧房改造项目位于某市中心区，被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米，产权性质为住宅。市场评估单价为7350元/平方米。如危旧房改造项目所在区政府确定该项目的搬迁时限奖励标准为15%，危旧房改造决定作出之日为2009年1月1日，1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段，那么被拆迁人在第一阶段内按时搬迁的就可以获得全额奖励，即：7350×50×15%=55125元；4月1日至6月30日为第二搬迁阶段，搬迁奖励费相应递减20%，即：7350×50×15%×80%=44100元。如此类推。到2010年4月1日，如被拆迁人仍不主动搬迁，将不能再获得搬迁奖励费。

亮点

奖励有时效

提炼

搬得越快 奖得越多

广州的危破房改造已经升级到旧城改造的新阶段。广州每年新增危破房近8万平方米。荔湾、越秀、海珠3区为旧城改造项目重点区域。

补偿方式详解

货币补偿：

只要拆迁都有奖

为激励市民支持旧城改造，此次在市场评估价上新增改造奖励费，补偿标准明显提高，两者相加将相当于但不高于被拆迁住宅房屋所在行政区域一手住房交易均价（指危旧房改造决定发布时的前3个月市场交易均价，以国土房管局发布数据为准）。

如果被拆迁人按时搬迁的，还可以获得搬迁时限奖励费。市国土房管局副局长刘仲国、拆迁办主任刘志伟表示，“获得这三部分款项后，被拆迁人完全有能力购买被拆迁房屋所在行政区域内的一手住房，而且会高于当地均价”。

而改造奖励费和搬迁时限奖励费由各区政府自定，报国土房管局备案。对于由区政府自定标准只有上限没有下限的问题，刘志伟表示，不用担心，因为拆迁前补偿方案会公示，“如果市民不同意，拆迁将难以进行”。

模拟案例：假定改造项目位于某市中心区，被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米（住宅）。市场评估单价为7350元/平方米，而2008年6～8月该区一手住宅交易均价为11277元/平方米。根据《意见》规定，该项目的改造奖励单价约为11277-7350= 3927元/平方米。

《意见》最突出的就是3种补偿安置方式以及新增改造奖励令补偿标准贴近当地一手房成交均价。其中，货币补偿、异地永迁可由被拆迁人自由选择，原址回迁只适用于经政府批准规划建设住宅的危旧房改造项目，“即规划有回迁房的项目，有的项目改造后是绿地、商业等非住宅就不能原址回迁”。

非住宅房屋只给予货币补偿，“主要考虑非住宅房屋的市场价值（特别是商业用途的房屋）受经营状况等因素影响，差异性很大，推行异地永迁难度较大，且实际操作中难以满足被拆迁人的心理需求”。

异地永迁：

搬得越远面积越大

《意见》突破性地以一手房交易均价来确定异地永迁补偿安置的住房建筑面积，具体计算公式：应当补偿面积=（被拆迁住房所在地一手住房交易价格÷异地永迁安置住房所在地一手住房交易价格）×被拆迁房屋合法产权建筑面积。“外迁越远，补偿安置面积也就越大”。

另外，由于异地永迁的安置住房户型有一定标准限制，实际安置住房面积可能会有不同，以往广州市是按照工程造价成本或者永迁安置房的市场销售价格来“多退少补”，但此次也突破性地按照异地永迁安置房所在地一手住房交易价格来补差。

模拟案例：假定危旧房改造项目位于某市中心区，被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米，产权性质为住宅。以2008年6～8月该区一手住宅交易均价11277元/平方米为参考数据。根据规定，住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置的，如永迁安置住房位于一般城区，以2008年6～8月该一般城区一手住宅交易均价7237元/平方米为参考数据，则应当补偿安置的住房建筑面积为：（11277÷7237）×50=77.91平方米，面积增幅为27.91平方米。

原址回迁：

改造奖励打五折

原址回迁为新增补偿方式，前提是原址有房可迁。原址回迁安置住房的面积将不低于被拆迁住房面积，新旧房之间结算市场差价，即“拆一还一、新旧补差”。刘仲国表示，新旧房之间的市场差价一般在3000元/平方米以上，因此，“原址回迁”者也有改造奖励和搬迁时限奖励。原址回迁安置的改造奖励标准控制在实行货币补偿的奖励标准50%以内。“初步计算后，原址回迁的市民每平方米要自己补交八九百元”。

模拟案例：假定被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米（住宅），被拆迁人选择原址回迁，可按1:1回迁，与原址回迁安置住房的市场价格结算差价。如市场评估价为7350元/平方米，该区2008年6～8月一手住房交易均价为11277 元/平方米，奖励费按两者差价的50%计算。据此可计算出改造奖励费为（11277-7350）×50%=1963.5元/平方米；新旧房补差单价为11277-7350=3927元/平方米。被拆迁人需补差3927 -1963.5=1963.5元/平方米。搬迁奖励费若按最高额度计算，即7350×15%=1102.5元/平方米，则被拆迁人需补1963.5-1102.5= 861元/平方米。

特殊问题

租房者：

公房弃租者货币补偿金额打3折

对于直管公房租户，如果市民弃租，则可获得被拆迁房屋货币补偿金额30%以及全额的改造奖励作为弃租补偿；如不弃租，由拆迁人另行安排使用面积不少于被拆迁房屋使用面积的直管公房安置。

刘仲国表示，由于私房租赁属于出租人与承租人之间的民事法律关系，由租赁双方自行协商解决。

住房困难家庭：

3类情况最低补偿40平方米

3种情况的住房困难家庭（被拆迁住宅房屋建筑面积小于40平方米）享有40平方米的“最低补偿面积标准”。分别为：被拆迁人选择货币补偿，且该住宅房屋属于低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一产权住宅的；被拆迁人选择原址回迁，且被拆迁人符合我市城市低收入住房困难家庭保障条件的；被拆迁人选择异地永迁，且该住宅房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅的。其中，“自住住宅”指被拆迁人有常住户口，且实际居住在此。

“住改商”：

要房者补偿安置 要钱者扣减土地出让金

对于“住改商”房屋，选择原址回迁、异地永迁补偿方式的，按住宅用途进行补偿安置；选择“货币补偿”的，以1997年4月1日《广州市城市规划条例》作为划分的时间界限，按照经营性用房房地产市场评估价的一定比例扣减改变用途应补交的土地出让金给予补偿。如果按经营性用房确定的货币补偿款低于《意见》中有关住宅货币补偿的（即市场评估价+改造奖励），将按照住宅的标准进行补偿。

历史用房：

规划条例前自建房补偿至少打7折

目前存在部分房产因建设单位方面问题导致的历史遗留下来的“办证难”问题。此次明确，属于破解办证难范围但尚未领取房地产权证的房屋，视同已领取房地产权证，按实际测绘面积确定房屋补偿安置面积。

而对于被拆迁人在1997年4月1日《广州市城市规划条例》实施前，为解决基本生活需要而自行建设的房屋，补偿不超过其市场评估价的70%。