| 人口现断层 未来10年住房消费需求增速将放缓 |
| 中国发展门户网 www.chinagate.com.cn 2008 年 06 月 20 日 |
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中国房地产市场现状
未来10年住宅真实需求平均增长缓慢
根据我们的预测，未来10年住宅新增需求量5320万套，较上一个10年新增需求4860万套，需求总量增长约10%。如果按照户均面积90平米计算，未来10年住宅需求的总建筑面积47.7亿平米，年均销售面积4.7亿平米，较2007年住宅销售面积6.9亿平米下降32%。我们认为未来住宅销售将呈现均值回复式的下降过程，某些年度的销售量应该比4.7亿平米更低。
住宅供给过剩
住宅的供给方地产开发商似乎完全没有感觉到住房需求萎缩趋势的严重性，他们对未来依旧相当乐观。统计数据显示，2007年商品房新开工面积9.4亿平米，2008年1至4月，商品房新开工面积同比增长20.5%。如果商品房新开工面积全年保持20%的增速，2008年将达到11.16亿平米，两年合计新开工20.56亿平米(预计住宅面积在18亿平米左右)。根据我们的测算，住宅市场未来10年的需求量也只有47亿平米左右，2007和2008年两年新建住宅基本能够满足未来4年住宅的需求量。或者说，如果未来10年商品房新开工面积保持在每年10亿平米，总共100亿平米的供给量远远超过47亿平米的真实需求。
我们预期，2008年住宅投资将维持高位增长，2009年后住宅投资出现拐点，并持续2年的负增长，然后恢复平稳增长。从房地产投资总量上看，2007年我国房地产投资2.52万亿，占GDP的比重达到10%左右，今年以后可能逐渐回落到5%左右的国际平均水平。
土地未必稀缺
根据《全国土地利用总体纲要》，到2020年我国耕地面积保有量要确保在18亿亩以上。根据国土资源部的统计，2005年我国耕地面积在18.31亿亩左右，那么，从2006年至2020年可利用开发的耕地面积约3000万亩。
从1998年到2007年，全国完成土地开发面积16.54亿平米，地产公司购置土地面积27.07亿平米，约合244万亩和399万亩。根据我们的测算，350万亩的土地已经能够满足未来10年商品房建设的需求，占未来可供土地总量不到15%，土地供应比较充足。
房价和收入水平
到底有多少人能够承担得起目前的房价呢？我们想通过基尼系数来推断不同收入层次的人群对房价的承受能力。根据世界银行的调查统计，2004年我国城镇基尼系数33.98%，收入排名靠前的30%人口拥有城镇居民可支配收入总额的53.79%，我们预测到2007年这个比例将上升到55.79%。表二中的数据显示，收入前10%的人群能够承受目前的房价，按揭贷款年还款额占家庭可支配收入的19%左右，这部分的人口数量约6000万人，相当于2000万个家庭；收入在前10%至20%的家庭也能够承受现在的房价，但年还款压力明显超过第一组人群；而第三组以下的人群对目前的房价只有短期的承受能力，假定未来收入不增长，将家庭一半以上的可支配收入用于支付按揭贷款的购房行为是不能长期维持的。
现实情况和我们的推断类似，从1998年到2007年间，我国住宅销售总面积32.17亿平米，大约销售2550万套，同第一组和部分第二组人口的住房需求相当。组间收入差距显示，第三组人口收入需要增长36%才能达到第二组人口的收入水平。按照人均可支配收入年均增长10%计算，大约需要3至4年时间住宅市场才能形成新的购买力。
结束语
未来10年，中国25至34岁年龄段人口将出现30%的下降，城市化进程已经放慢，未来10年城镇真实住房需求增长也将放缓。过去几年房地产高达20%以上的投资增长在未来难以维持，商品房新开工面积可能出现较大回落。房地产是目前中国经济内需增长的核心动力，其漫长的投资链条和巨大的财富效应，对投资和需求都将产生举足轻重的影响。 |
| 来源： 上海证券报 |
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