广州楼市身陷下跌泥沼

北京、上海能否走出独立行情？

■全国房价普降迷局初探之一■本报记者 谢丽佳

“我的几个同事去年买的房，现在已经严重缩水，最多的几乎缩水一半，几十万就这么凭空‘蒸发’了。 他们现在心情很糟，都不许别人问房子的事。”广州某咨询公司职员王菱（化名）接受中国经济时报记者采访时表示，这几个同事买的还是广州很有名气的雅居乐、碧桂园等开发商的楼盘，没想到会跌得这么“惨”！

不过，王菱也告诉记者，同事买的这些楼盘地段都不算好，离市中心的车程要1个小时，所以整个市场不好的时候，这些地方的房价降得也快。相比之下，广州市中心地段的房子基本没怎么降。

广州房价大面积下跌

“广州房价这回不是‘假摔’，是真降；不是短期营销，是大面积下跌。60％以上的楼盘都降了，而且像万科、富力、碧桂园等大公司都参与了降价。” 广东省房地产策划与营销委员会副主任赵卓文接受本报记者采访时表示，广州房地产市场化程度非常高，十大开发商占有60％的市场份额，垄断特征明显，因此，大开发商降价，对整个市场的影响而言是全局性的。

事实上，不仅是偏远地段，包括广州市中心区域的房价也出现了小幅下跌。

据广州媒体调查报道，广州108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50％，17个楼盘跌幅在20％－40％之间，44个楼盘跌幅在20％以内。而跌幅最大的前十个楼盘，每个跌幅都超过了29％。

另外，有21个楼盘房价已经止步，15个楼盘处于断货阶段，只有不到一成、10个楼盘房价上涨。其中，素来抗跌的中心城区房价也出现了回落。

而据近期广州市房管局公布的数据显示：2008年1月广州市新建住房成交均价为9766元／平方米，环比去年12月的10586元／平方米下降了7．8％。

新房市场1月份成交量为35万平方米，环比去年12月减少了18．4％，同比2007年1月更是减少了53．4％。

“广州房价下跌有多方面因素。”赵卓文认为，广州房价2004年之后涨幅过快，大涨之后目前面临大跌考验。

而广州市政府在今年强势推出了1．5万套限价房，对商品房市场的杀伤力非常大。广州一年的房屋销售不到10万套，限价房就占据了近20％的市场，其影响力可见一斑。

此外，在市场遭遇寒冬的同时，投资行为也逐渐退潮。

“尽管严重滞销，但广州房价目前看还算平稳，并没有出现大幅回落。主要是因为前两年买房的大部分投资客还在观望。”赵卓文认为，如果接下来，投资客集体看空、大规模抛售房产，二手房受打压，一手房市场将面临更为严峻的考验。

那么，经过数月降价，广州房价目前是否已经“触底”？

“广州房价已步入下行通道，目前只是下跌中继。”赵卓文告诉记者，尽管广州楼盘近期纷纷打折促销，但市场反应并不热烈。即便具备低价优势的限价房亦未能受到热捧，保利西子湾有8倍认购，而万科新里程仅有3倍认购，市场氛围仍显低迷。

而对于近来似乎愈演愈烈的降价风潮，赵卓文认为，会让市场继续恶化。纵观广州楼市历程，历次降价促销都会演变为购房者持币待购，成交量进一步萎缩。

在市场加剧恶化的同时，前期观望的多数投资客也会选择抛售，届时，广州房价的“底部”将会显现。

对于2008年的广州楼市，赵卓文坦承不乐观：“在房价下跌的大众心理预期下，在限价房的‘打压’下，目前还看不到上升的动力。”

尽管如此，他也指出，广州市作为广东省省会，经济增长向好，再加上土地成本日益高企，房价不可能无限往下。因此，中长期看广州房价仍将持续上升。预计本轮降价会在今年下半年见底趋稳，明年回暖。

赵卓文还表示，广州自有住房拥有率达80％以上，不依靠投资性购房，难以维持房价的长期走高。因此，广州房价未来的走势，关键还要看市场是否具备投资吸引力。