楼市为何“打喷嚏”(经济时评)

据国家发改委、国家统计局发布的70个大中城市房价调查数据，今年8月、9月、10月房价涨幅分别为8.2%、8.9%、9.5%，持续加速上升之势依然如故。然而，部分城市发布的11月份统计数据显示，楼市出现了成交量下降、销售面积缩减、甚至房价回落等现象。一边是开发商的高调促销，一边是买房者的冷眼观望。这个冬天，楼市似乎有点冷，甚至还打了个“喷嚏”。

楼市为何“打喷嚏”？

从长期看，有两大因素。

一是宏观调控力度加大，成效显现。近几年，伴随着房价的节节攀升，中央先后出台多项调控措施，目前已产生积极的累积效应。今年，更有频出的杀手锏“速冻”高烧的房价。

今年的楼市调控力度加大，主要集中在三个方面。财政金融政策：二套房首付比例的提高及认定标准的明确，直接剑指投机性购房需求；五次加息、十次提高存款准备金率，收紧了房地产信贷闸门；物业税试点、从紧的货币政策，则对人们的心理预期产生重要影响。土地政策：必须缴清全部土地出让金等新政，限制了开发商“融资—圈地—再融资”的高速扩张，也拉开了打击开发商囤地的大幕。市场秩序监管：通报多起土地违法违规典型案例、联合调查小组赴全国各城市进行专项调查等强硬手段，使房地产市场秩序得到进一步整顿和规范。

二是保障性住房建设提速，分流了部分购房需求。随着《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障资金管理办法》和《经济适用住房管理办法》的相继出台，以“保障”促“调控”的思路正逐渐完善。这使望房兴叹的低收入群体看到“居者有其屋”的希望，也让盲目追涨的中等收入人群怦然心动。保障性住房覆盖面的扩大，已经在市场上形成相应预期，将分流部分购房需求，从而为紧绷的房地产市场供求关系“松绑”。

经济手段的“无形之手”和行政手段的“有形之手”相配合，宏观调控双管齐下。“保障的归保障，市场的归市场”的认识发挥作用，政府加快保障性住房建设。这两大因素组合在一起，形成强大合力，影响深远地挤压着房价上升的空间，无形中给一路疯涨的房价戴上了“枷锁”。

从短期看，有三大因素。

一、从发展态势和周期看，经过近几年的“狂飙”，房价一直在高位运行。房价收入比远远超出了合理范围，当社会上大部分人购房有困难时，房价出现高位调整是很正常的现象。

二、从住房贷款看，眼下商业银行的资金面大都偏紧。每逢岁末，商业银行全年的贷款额度都已提前用完，个人住房贷款的办理更加困难，部分购房需求受房贷的影响被拖延至明年。

三、从房地产行业内部看，近期出现的突发事件，如中天置业老板卷款潜逃，带来的“地震效应”不仅影响本地的房地产市场，还通过“房流感”传染到其他城市。

长短期因素联手，为偏热的楼市泼了两盆冷水。楼市虽然由此小感风寒，打了“喷嚏”，但“寒流”来袭未必是坏事。以我们国家的经济增长速度和庞大的刚性需求为支撑，房地产市场的供求关系短时间内难以改变，温度决不会降到零下。“寒流”能够发挥对投机资金的挤出效应，能够对房地产市场的供求双方进行风险教育，有助于在市场上建立更平和的心态，使房地产市场在长期能够又好又快地健康发展。