二线城市“感冒” 政策威力初显

除了上海、深圳两大领涨城市面对新政呈现出“积极”反应以外，重庆、长沙、南昌等内地各二线城市的房地产市场也对新政非常敏感。

重庆创日成交量最低

在山城重庆，“十一”黄金周对重庆开发商来说似乎已不再是遍地黄金，据重庆市国土房管局房地产市场网统计，黄金周头两天，重庆主城新盘仅售109套，不及平时1／10，使重庆商品房交易量自10月1日以来出现回落。

据当地媒体报道，今年“十一”黄金周期间，重庆的房地产开发商纷纷加大促销力度，不少新楼盘都在黄金周期间开盘，但销售情况不理想。据重庆市国土房管局的房地产交易信息显示，10月1日-7日，重庆主城区平均每天的商品房成交量在70套左右，其中10月2日的成交量仅有25套，创造了今年6月以来的最低日成交记录。

“十一”黄金周过后，重庆主城区商品房成交量有所增加，10月10日达到了600多套，但与6月以来重庆楼市的火热相比，商品房交易量已出现回落，甚至出现一些地区的商品房日成交量为“零”。

要知道，自6月中旬重庆成为“统筹城乡综合配套改革试验区”以来，重庆楼市出现“井喷”行情，连续有5周商品房成交量超过5000套，并且不断出现单日商品房销售超过1000套的纪录。

据此，业内人士认为，由于重庆一些银行对申请按揭购买第二套房屋的个人已执行最低首付四成的政策，短期内投资型市民的购房欲望将降低。

南昌楼市持续下滑

而在新近崛起的二线城市代表——江西南昌，新政实施后，首付比例的提高吓退了一部分购房者。其中包括部分炒房者，但客户其实更关心还贷利率的上调。由于居民贷款购买第一套住房的利率有15%的优惠，新政策出台后，贷款买第二套房，利率不但没有优惠，而且要上调10%，这一进一出就是25个百分点，每个月的月供陡然增加了很多，长久计算下来是一笔不小的支出。

这一心理影响直接导致在10月8日到12日，即央行“二套房”政策出台后的第一周，南昌的住宅商品房、非住宅商品房和二手房交易均比出台前一个交易周有所下降，住宅新房的交易量降幅最大，接近30%(数据来源：南昌市房产管理局)，并且在10月15日到19日的第二周里，这一下滑态势仍在延续。

长沙地王难掩市场悲观情绪

而在刚刚诞生了地王湖南长沙，楼市悲观情绪则急速蔓延着。

10月15日，长沙市房产信息中心副主任李竣基表示，最近，根据央行指示，长沙市商品房网上备案系统升级完成，房地产开发商必须在银行设立一个预售款“专用账户”，购房首付款必须存进该专用账户，经银行向房产局提交证明后才能签署正式合同，并办理相关备案手续。

预售资金管理新政策从制度上限制了期房预售款的使用途径，客观上造成了开发商现金流的吃紧，对开发商资金实力提出了更高要求。一位不愿透露名字的业内人士认为这一政策信号所带来的市场心理降温明显：“此政策对开发商资金将产生重大压力，以前这部分资金是开发商可以用的。”

市场的实际情况是，在当地媒体调查的10余个项目中，发现这些项目都出现了退房现象，包括之前被认为影响不大的别墅市场也受到波及，另外，许多项目VIP客户也出现退订现象。

甚至出现了部分项目甚至连续7天都没有成交的情形。这与国庆之前一周成交20套房源的现象形成极大反差。高端市场方面，北城某别墅项目最近退订两套别墅，而河西某别墅项目，新推出房源首次出现门可罗雀现象，而上半年该项目推出的第一批房源，曾出现几天之内抢购一空的盛况。

在一级市场备受心理压力的情况下，长沙市的二级市场也未能幸免。记者从当地银行了解到，房贷新政颁布后，申请第二套住房贷款的现象大幅减少。工商银行五一路支行一工作人员告诉记者，9月27日至今，该行目前还没有受理新的第二套住房按揭业务，东塘附近一家交通银行给了同样的答复。从总体来看，二级市场虽并没有出现大规模的退房潮，但观望气氛已经相当浓厚。

面对市场事实，大多数业内人士分析指出，此次新政的出台并不是一件孤立的事件。从增加二手房交易营业税、增加个人所得税、提高房贷首付比例、提高贷款利率、限制外资买房等一系列金融调控手段的实施，正在合力狙击楼市投机者，并且在长沙也取得了一定效果，因此从长远来看，该政策的威力不仅将严重影响投资人心理，也会在一段时间后对开发商拿地、生产造成影响，从而有利于房价平稳或回落。

房贷新政要点

《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》)在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和和住房消费贷款管理政策。其中主要措施有五项：

一、进一步严格房地产开发贷款条件。

1.对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

2.对经国土资源、建设罚管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

3.对政府土地储备机构的贷款应以抵押方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。

二、严格住房消费贷款管理。

1.重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并将第二套(含)以上住房贷款的首付款比例提高到40%，将利率。

2.具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

3.同是严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。

三、明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。

1.商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年，利率不得低于中国人民银行颂的同期同档次利率的1.1倍。

2.具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

3.对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

四、加强房地产信贷征信管理。

1.要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。

五、要求所有商业银行(包括外资银行)按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。

各商业银行应根据本通知制定相应的实施细则，并向中国人民银行和中国银行业监督管理委员会报备。《通知》要求监管部门加强“窗口指导”和检查力度。