如何执行央行与银监会的房贷新政，昨日招行南京分行最先公布总行的指导性意见。记者了解到，除了执行第二套房首付4成标准，招行对第二套房的利率仍然选择1.1倍的最低利率。

招行南京分行房贷部负责人告诉记者，已接到总行通知文件，从10月1日起执行新政。

相关负责人表示：“新政里规定第二套房的贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，但是，具体多少可以由各家银行决定，我们还是执行1.1倍的最低利率。”

除了第二套房贷利率，招行南京分行还最先公布了第三套及以上住房贷款的首付和利率标准。具体标准是：第三套房首付45％，利率1.15倍；第四套房首付50％、利率1.2倍；依此类推。

而此前，南京各行规定，申请第三套及以上住房贷款的，贷款成数不超过50％，利率上浮幅度不低于10％。

除招行南京分行，记者了解到，其他各行还没有接到总行的正式文件，不过，工行、建行、中行已对新申请人执行新的政策。同时，对于市民关心的第二套房界定问题，各行也给出相关的参考意见。

银行解答：第二套房银行如何评判？

工行：央行与银监会规定两种评判方式：一是银行将以个人为单位判定是否为第二套住房，二是第二套住房指的是第二套按揭住房，也就是说之前的房产倘若是用自有资金一次性付清的，再贷款购房将不被认作是第二套住房。

夫妻双方购房，第一次以丈夫为贷款人，第二次以妻子做贷款人，那么第二次购房按第二套房算吗？

招行：由银行审贷人员具体把握。比如夫妻双方收入占房贷月供的比例，如果不超过50％，就不按第二套房政策执行。央行与银监会总体是以个人为单位，而不是以家庭为单位界定，这样避免一些有正当换房需求的家庭要支付更高成本。

已有一套纯公积金贷款住房，现在准备商业贷款购房，算不算第二套住房？

农行：纯公积金贷款在个人征信系统里不能明确显示，所以需要公积金中心以及银行共同明确。

楼市：自住型购房者需求不变

业内人士预计，新政将在一定程度上打击炒房类的投机需求，对目前的房价上涨产生一定抑制作用的同时，也会对房贷市场带来一定影响，但这种影响将很有限。首先，第二套购房者大多能够承受房贷比例的提高。据国泰君安测算，因为居民收入和财富效应等长期因素推动，出于消费升级、置业保值或投资等目的，很多第二套房需求首付比例本来就高于30％，很多都在50％以上。因此，首付款比例提高预计不会影响大部分投资需求。

另外，第一套住房没有贷款的第二套住房贷款等同于第一套住房贷款待遇。根据政策内容，如果第一套住房贷款本息已经全部偿还，再购买第二套住房则不受以上第二套住房首付和贷款利率的限制。“不能低估此类住房需求的市场份额。”国泰君安在研究报告中说。

影响可能比较大的是第二套房的利率大幅提高。工行北京分行人士称，这是他们之前所没有估计到的。据东方证券研究员王树娟测算，按新政策，执行利率将提高到8.61％，相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次，利率提升明显。不过，建行人士称，即便如此，购房者分摊至每月的成本负担增加仍然有限。这不会导致那些自住型购房者的需求决策发生什么变化。

股市：炒房资金可能回流炒股

新政对房地产股的未来走势以及整个股市的影响何在？昨日，华泰证券分析师陈金仁以及南京证券首席分析师周旭提出了自己的看法。

华泰证券分析师陈金仁：短线谨慎 长线看好

“央行和证监会共同发布的住房贷款新规则，我认为，还是意在对虚高房价再次进行调控。”陈金仁告诉记者，“此前，地产股纷纷下跌，主要原因在于市场对政策不明朗，文件下发之后，利空出尽，地产股提前消化这一消息，因此节前最后一个交易日借机反弹。”

对于近期房地产股的投资，陈金仁提醒股民：“要谨慎。9月以来，这个板块一直在回调整理，在这次新政中，规定对有囤积行为和闲置现象的房产开发企业不得贷款，说明新政强调对于房地产开发企业不得贷款，说明新政强调对于房地产开发贷款要谨慎，相信之后还会有相关的调控政策。”

“但是，这个板块未来前景仍然看好。”陈金仁认为，“一些只能通过银行信贷方式贷款的开发商，资金压力将加大。不过，融资渠道较多的开发商，则会借此提高市场占有率，因为新政对房地产的影响，只是在住房供给结构的变化和行业集中度的提高上，供需矛盾长期不变。”

南京证券首席分析师周旭：股市资金流量将加大

“提高第二套住房的首付比例，增加贷款的下限利率，对改善住房需求，尤其是投资性需求有较大影响。”周旭认为，“新政给投资房产的人带来一定的心理压力，可能迫使他们考虑暂时把手上的钱投进股市。”

周旭告诉记者，现在，5年期以上贷款年利率为7.83％，购买第一套房的优惠幅度为15％，则实际年利率为6.6555％；如果是买第二套房，贷款利率以1.1倍计算，则5年期以上贷款利率高达8.613％。周旭认为：“对于投资房产的人来说，利率是相当敏感的，月供增加，使他们考虑到资金占用成本以及还贷压力，在投资市场仍然火热的情况下，他们很有可能选择继续投资，暂时终止购房意愿，目前，投资股市算是收益率较高的一种方式，这无形中会加大股市的资金流量，很有可能带来节后成交量新一轮的放大。”(史亮)