专家建议精确调控增加有效供给

“我真的很想买房子，但涨的实在太厉害了，短短几个月时间，年初才每平方米一万一千元左右的房子，现在同一位置的新开盘价已经涨到了一万四千元，原本打算等着房价降，可谁知道会涨得这么快，早知道这样还不如早买了。”在北京东四环某楼盘前来看房的杨先生如此向记者抱怨道。

近一段时间以来，随着京城房价的不断走高和加息步伐的不断加快，楼市里消费者购房分歧愈发明显，即一部分消费者选择继续观望；而另一部分消费者因担心房价继续上涨，加快了购房的步伐。对此，接受记者采访的专家认为，目前北京的房价已进入新一轮快速上涨通道，他们建议精确调控增加有效供给。

北京部分楼盘：销售火爆价格不菲

“我想在离我工作单位较近的地方买房，这几天一直关注朝阳区杨闸环岛附近的一个楼盘，23号楼这个月才刚刚开的盘，这几天再去咨询，每个户型就只剩余几套了，卖得实在太快了！”刚刚参加工作的纪小姐感慨现在北京新开盘的楼房太抢手。

记者了解到，坐落于北京朝阳区管庄杨闸环岛附近的这一楼盘，三期均价是8300元/平方米，该楼盘的20号楼于今年7月初开盘，开盘价8800多元每平方米，刚开盘时就已销售大半，短短几天就几乎销售一空。纪小姐提到的23号楼是2007年8月11日开盘，户型以两居和三居为主，开盘均价9900元/平方米，开盘当天就已销售出60%。

销售火爆的现象并不仅仅是这一家，地处北京海淀北青路北航天城西的一处楼盘也同样销售火爆。该楼盘销售人员告诉记者，该楼盘于今年7月中旬开盘，均价11200元/平方米。户型以210至250平方米的跃层为主，开盘后销售火热，到目前为止，只剩下二套平层。这位销售人员透露，开发商计划近期推出新楼盘。

正是在北京部分楼盘火爆销售的带动下，北京的房价也一再攀升。根据据国家发展改革委、国家统计局最新调查显示，2007年7月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨8.1%，其中，北京涨幅高达11.6%。二季度北京新建商品住房销售价格涨幅也高达10.3%。北京房产中介信一天市场部董学易说，一系列统计数据和市场动向均表明，北京的房价已进入新一轮快速上涨通道，并且上涨幅度有明显加快趋势。

部分消费者：在买与不买之间犹豫不决

随着北京房价的不断走高和加息步伐的不断加快，记者调查发现，楼市里消费者购房分歧愈加明显，其中，一部分消费者明确表示暂时放弃购房选择观望，还有一部分消费者因为担心房价继续走高进而加快了购房的步伐，剩余的一小部分消费者则在买与不买之间犹豫不决。

根据新浪网与北京房产中介“链家地产”联合进行的“年内第四次加息是否会影响您的购房计划”的网上调查显示，有54.1%的消费者因为屡次加息而有暂缓购房的考虑。其中，有26.7%的消费者选择“推迟一年买房”，有6.7%的消费者选择“推迟半年买房”，有20.7%的消费者选择“取消买房计划”。

在对“如果您现在购房，其购房的用途”调查中，“结婚自住”的需求占到了39.8%，位居购房需求首位，“小房换大房”的升级置业需求位居第二，比例为22.7%，另外“给父母或子女居住”和“拆迁购房”等自住性购房需求也分别占到了11.8%和1.7%；同时，“投资用于出租”和“投资用于储蓄”等投资性需求分别占到了9.6%、9.1%，“其他用途”占到了5.3%。

尽管一部分消费者明确表示选择观望一段时间，但预期房价仍将上涨，打算近期抓紧购房的消费者也不在少数。在某公司工作的李小姐接受记者采访时说，来北京几年了，目前我和哥哥住在一起，本来今年初就打算买一套房子，但当时觉得价格有点贵，想等价格稍微降一点再买，可没想到价格越来越高。“如果现在再不抓紧买一套，恐怕现在手里的钱连小户型的首付款都不够了！”李小姐感慨地说。

业内专家：建议精确调控增加有效供给

针对扑朔迷离的北京房地产市场走势，记者深入采访了有关业内人士和专家为当前的楼市“把脉”。董学易认为，有效供给不足、地价飞涨、人为炒作哄抬房价等因素是有关调控政策频出，但还不能有效遏制房价高涨的重要原因。

董学易说，与绝对供给不足相对的，还存在有效供给失衡的问题。尽管北京整体供需基本平衡在1：2.5左右，但有效供给结构性不平衡问题仍然存在，即老百姓真正能够承受的新增优质房源——如距离中心城区不远、地铁附近交通便捷、低总价的中小户型房，供应不足。北京楼市价格的持续增长，正是源于三环附近区域新房供应不足，特别是市场对该区域优质新房的刚性需求，使优质楼盘时常出现排队抢房，疯狂的涨价行为也主要出现在这一区域。

与此同时，人为因素助推也是房价节节走高的重要原因。董学易告诉记者，人为助推因素主要表现在两个方面，一方面是一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格高等方式捂盘。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销售表、人为组织排队等方式哄抬房价。另一方面是一些投资性的购房者们，他们买到房子以后通常选择一段时期的蛰伏，在利益达到最大化的时候再将房子出售。这就进一步烘托、放大了供求紧张状况，为房价上涨火上浇油，“炒房”是房价上涨的一个重要助推器。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞接受记者采访时指出，增加有效供给这是解决房价增长过快的釜底抽薪之策。其他控制房价的措施都是属于第二位的，打击人为炒作、整顿交易秩序等可以作为辅助手段，如果离开增加有效供给这一点，政策要么达不到目的，要么需要支付极高的执行成本，这都是不可取的。

对此，董学易表示赞同。他说，北京开发商之所以有“谁捂(盘)到最后，谁受益最多”的共同预期，就是因为他们瞅准了有效供给不足的“软肋”。要解决这个问题，既要打击捂盘，以释放潜在供应量；又要强力推进中小户型普通住房新增量的有效供给并开发二、三级市场，让存量房流入二、三级市场，调剂房地产市场的不同层次需求，同时应辅以廉租房等住房保障措施协同推进。（记者:李佳鹏 洛涛 实习生:商艳青）