□无论正规渠道的外资，还是境内外热钱，主要在高端产品市场活动，这部分市场已是严重过剩，或者说是严重脱离我们作为发展中国家的国情，应当在一段时期内限制发展。

□下一轮土地利用总体规划编制，还有城市规划，可考虑给城市的发展划圈、设限。

□房地产投机猖獗，与保有环节不征税有关。征物业税，需统一登记、统一评估税基。

□房地产业的问题，只是整个经济机体患病的一个表症，而非病源。解决问题，固然需要应急性的对症下药，但更需要长远性的辩证施治。

外资和热钱大举进入中国房地产市场

目前，我国房地产开发资金的７０％～８０％直接或间接来源于银行，而国外开发资金中银行资金一般只占２０％。近些年中央的系列调控措施，收紧了房地产业的资金链，迫使开发商把目光转向资本市场和海外市场。直接上市、借壳上市、信托投资公司、各类基金（公募、私募）、发债、外资合资、外资入股、海外投资银行等等，五花八门，日益多元化了。

一时间，上市成为潮流。例如，２００４年至２００５年直接上市的房地产企业有：合生地产、富力地产、万科、华发、世茂房产、华润置地、北辰实业等。直接上市要求企业实力强，上市后成为公众公司，要信息公开、财务透明，许多企业做不到，因而选择借壳上市。例如至２００６年上半年，有浙江新湖、北京万通、广东粤泰、上海浦庆、中信地产、国美集团、天津万顺等已经或谋求借壳上市，还有多家上市公司愿意借壳给房企。

一些不能上市或不愿上市的房企，乃至一些已经上市的，还努力寻求其他融资渠道。例如，房地产投资信托基金长足发展，２００４年筹集资金１１０亿元，比２００３年增长近一倍，２００５年上半年融资６４亿元，２００５年底更有人预言，今后几年将有１６００亿美元的房地产投资信托基金上市；私募基金也暗流涌动，首创、万通、华远等都在积极运作；万科于２００５年中与新加坡政府产业投资公司签约组建了合资公司；中海地产于２００５年向境外发行了３亿美元债券（７年期），等等。

更为引人关注的是，正当中央加强对房地产业调控的时候，外资改变了长期以来的观望等待、犹豫不决的态度，开始大举进军中国内地的房地产市场。近年来进入的外资机构有：摩根斯坦利、高盛、麦格理（澳）、瑞银、花旗、ＩＮＧ（荷）、美林、瑞星思达（美）、ＲＲＥＥＦ（德）、华平投资（美）、ＤＩＦＡ（德）、软银亚洲（日）、凯雷投资、凯德置地（新）等，均为国际顶级公司。

他们进入的方式，一是直接收购地产物业。如大摩２００５年４月出资４亿收购富力集团在北京的一座写字楼，６月出资８．５亿收购上海广场４万平米商业用房，９月又出资９０００万美元收购上海世贸大厦，３２亿收购上海明天广场；麦格理２００５年７月出资３８亿收购杭州等９城市的购物中心，８亿元收购上海新茂大厦，９月又以４亿收购上海城市酒店公寓；高盛８．９亿元购入上海百腾大厦；ＤＩＦＡ２００５年８月７．２亿收购上海华狮中心。二是入股或合资。如华平投资与阳光１００、富力地产、浙江绿城、北京融科开展合作，累计出资１０亿美元；美林与北京银泰、南京锋尚分别结成战略合作伙伴关系；瑞星思达与中信合资投资山东地产项目。商务部数据，２００５年房地产业外资合作项目２１１９项，合同金额１９４亿美元，当年实际利用５４．１８亿美元。三是注资。如ＲＲＥＥＦ向珠海“中珠上城”住宅项目注入２．２５亿美元；软银亚洲和凯雷投资联合向顺驰注资４５００万美元；麦格理、花旗等也都在寻找好项目投资。四是独资。如凯德置地在北京设立开发企业，２００５年上半年投资达７８亿人民币。五是进入中国的外资银行开展房贷业务。如东亚银行北京分行２００５年业务量中，房贷已占３０％；永亨、恒生、中信嘉华在广州、上海也开展了房贷业务。花旗银行也于２００６年开始介入房贷。

进入２００７年，外资大举进入中国房地产的趋势仍在继续，并未停止。

除了投资机构，海外游资即热钱也纷纷涌入。热钱主要是赌人民币升值，从各种渠道入境后，相当数量进入房地产市场，谋求双重套利。热钱到底有多少，难以彻底搞清，是笔糊涂账。但大数还可以估算。据有关研究，热钱大量涌入始自２００３年，当年的数字，有说３８０亿美元，有说７５０亿美元；２００４年有说６００亿美元，有说７００亿美元，有说８００亿美元，发改委估算是１０００亿美元，最高的估算是１１３２亿美元；２００５年，看到的数据是４００亿美元；２００６年上半年的数据，所见为２３２亿美元。几年下来累计，低的估算约１３００亿美元，高估算为２０００至３０００亿美元。至去年下半年以前，股市冷清，热钱主要进入房地产。据建设部有关研究，２００４年海外热钱投入中国房市至少７００亿美元。热钱属短期投机性质，很少进入实业，主要是买房卖房，大进大出。据有人研究，上海市２００４年商品住宅销售额２０００亿元，其中海外热钱购买占３３％（央行金融司的调查为２３．２％），２００５年一季度进一步达４０％甚至更高。２００６年下半年后，股市升温，许多热钱又从房市转入股市。

据国家外汇管理局２００５年底发布，外资在中国房地产市场中的比重占１５％。我理解，这里既包括正规的招商引资，也包括热钱。

外资为何大举进入中国房市

中央对房地产的调控紧锣密鼓，外资却大举进入，为什么？查阅有关资料，主要有两方面原因。第一，对于国外许多大企业、大财团来说，他们过去对中国房地产市场的不规范和政策的不完善，存畏惧之心，吃不准这里的水到底有多深，不敢贸然进入。中央加强宏观调控，对他们是个好消息。他们感到政策逐步完善，市场逐步透明、规范，自信凭借雄厚的实力，可以大显身手，与中国的企业竞争了。大企业一般都有长线的打算，他们看好中国的未来发展孕育着无限商机。瑞星思达的董事长约翰·珀佰特说：“调控政策使中国房地产市场风险降低，现在是投资的最佳时候”。他还说：“投资者的安全感是很重要的，首先保证不要亏钱，其次才考虑赚多赚少。合理的政策是为了市场更加规范，这正是战略投资者最看重的”。ＲＲＥＥＦ的亚太区主管卡尔·鲁道夫说：“宏观调控是个好信号，中国的房地产发展不再像过去那样，基于不稳定、不可控的因素，而更多是基于中国的经济快速发展，以及人均收入增长基础上的需求上升。”他们的话，颇具代表性。

第二，资本的本性是逐利，尽管大企业重视长线，但眼下中国房地产的高利润，也对他们颇具吸引力。事实上，近年进入中国地产业的外资大都大发利市。例如ＲＲＥＥＦ投资珠海项目，对基金客户承诺的回报为１８％，华平对其在中国地产市场的投资回报预期为２５％以上，这在国外是难以想象的。瑞星思达进入中国以后胃口也吊高了，表示８％以下的回报不予考虑。至于热钱就更不用说了，本性就是投机，面对这个暴利的行业，自然要纷纷上演“惊险的一跳”，急忙分享盛宴。

中国的房子利润有多大？报载福州的个案调查是６０％以上，广西的个案调查为１００％或更高。福州的调查是静态计算，广西的调查考虑了资金周转因素，可能更符合实际。近日网上有好事者，自称是根据官方数据作了一个测算：２００６年全国房地产开发投资１．７５万亿元，消费者全年购房总支付７．２４６万亿元，据此算出全国房地产商的毛利润（未剔除税收和财务成本）为５．４９６万亿元，毛利润为开发投资的３．１４倍。当年１０月底，全国还有１２．２４亿平米房子空置未卖，按每平米２０００元成本计，占压资金２．４４８万亿。空置房和占压的资金是多年累积下来的，而一年卖房的毛利就可将多年的占压资金收回，还有３万亿的毛利，支付税收和财务成本之后，仍是绰绰有余。这个测算虽然粗糙，但大体上可以说明问题。暴利使开发商们有底气，即使房子卖不出去，也不怕，可以撑很长一段时间。这样的盈利水平，怎么可能不引起外资和境外热钱的垂涎？

外资和热钱流入中国房地产业利弊分析

外资和境外热钱大举进军中国房地产业，利弊如何？国外大企业管理规范，一般也愿意遵守投资国的政策、法律；与国内企业合并或注资，也比较慎重地选择信誉好，规模大的企业；合作或注资后，也会要求中方合作伙伴改善治理结构，规范自身行为；中国企业上市或引进外资，改善资金构成，不再单纯依赖银行。这些，都有利于房地产业的健康发展。

但是大企业的进入，主要集中于高端市场，如高档住宅、甲级写字楼和其他豪华商业地产。一方面进一步推动了地产价格上涨，另一方面买了或建了以后，大部分还要出手，不仅不能改变反而会加剧中国房地产市场供应的不合理结构。还会产生挤出效应，上海、北京和其他中心城市的国内房企，不少被迫向内地二、三线城市发展，把内地的房价也抬了起来了。总之，外资的进入，可谓利弊参半。

至于游资，更是有百害而无一利了。热钱短期套利的特性，决定了其大多涌入中高档住宅市场。这一轮调控之前，上海、北京等的中高档房地产市场，主要是国内热钱如温州炒房团、山西煤老板炒房团之类兴风作浪，炒买炒卖之间，不断推高房价。调控之后，部分国内热钱转战内地或其他产业，但境外热钱却跟进来了，大大增加了中高端市场的购买力，以更大的手笔呼风唤雨、推波助澜，房价自然越来越高。有买房的就有为其建房的，任志强说他不为穷人建房，只为富人建房，其实是来自于他真实的市场感受。中高档住宅暴利多多，谁还为老百姓建低档房呢？普通住宅供不应求，价格也就眼看着一天天高起来，高到老百姓无法承受，自然就是民怨沸腾。据零点公司２００６年调查，太原商品房的购买者中８０％是非本市居民，北京、大连是６０％，郑州是５５％，该调查据此判断，我国的房地产业基本上是被投机资金操纵了。

短期套利的资金，往往是打一枪换一个地方，来得快去得也快。今天房市好，蜂拥而入；明天股市热，又作鸟兽散。聚散之间，留下无穷的后患。假使有一天，房地产业内的境内热钱加境外热钱全部撤出，留下那么多高档住宅，谁来居住谁来消费呢？恐怕就会出现当年海南、北海的局面。境内的热钱，还算“肉烂在锅里”，境外的热钱则更难以控制，中国不是它们的家，迟早是要走的。它们主要目的是赌人民币升值，暂时寄宿在房市、股市，顺便捞一把，将来一旦在汇市得手，连本带利都要撤出。而且热钱极其敏感，稍有风吹草动，就会立即反应，来去无踪。例如，有观察者发现２００６年上半年约有２４０亿美元热钱突然撤离中国。其时国内股市升温，房市依然火爆，热钱为什么会撤离中国，令经济学家不明就里，疑惑重重。有的解释，人民币汇改进程未达国际炒家的预期；有的说，加强税收监管等调控措施，使房市利润缩水；有的说，外管局加强了对进入房地产市场的外汇的管理；也有的认为世界其他地方有更好的套利机会。总之，许多因素都可影响热钱的进退。现在搞不清楚的是，在中国房地产市场中，内外热钱的总量到底有多少？因而难以判断境外热钱在其中的比重，也就很难就其对房地产价格走势的影响，作出定量分析。

对外资的进入需作必要的限制

目前，外资特别是境外热钱进入中国房地产市场问题，已引起重视。各有关方面已经或准备出台相应的措施，各路专家学者也提出一些建议。这些措施或建议，有外汇管理方面的，有投资管理方面的，有房地产管理方面的，有税收管理方面的；有针对外资的，有针对热钱的；有针对开发环节的，有针对销售环节的。效果如何，都有待实践检验。从应对思路来看，还是存在不同：有的主张对外资内资一视同仁，主要采取经济手段，规范市场秩序；有的主张经济手段之外，也要有适当的行政手段，对外资的进入作必要的限制。我个人是倾向于后一种主张的，认为在现有的措施和建议之外，还可考虑：

第一，无论正规渠道的外资，还是境内外热钱，主要在高端产品市场活动，这部分市场已是严重过剩，或者说是严重脱离我们作为发展中国家的国情，应当在一段时期内限制发展。土地利用规划和计划，应收紧对高档地产物业的土地供应，甚至可在一段时间内停止供地；投资管理应停止这类项目的立项审批，或上收审批权限；建设部门不发建筑许可；建成了，工商部门不予登记，等等。这件事真做起来，难点在地方政府。土地批次征收以后，地方政府可以说是想怎么用就能怎么用。冠冕堂皇的理由总是能找到的：改善投资环境啦，发展第三产业啦，提升人民生活品质啦，与国际接轨啦，最后总能与科学发展观挂上。由于事关投资、国土、规划、建设、工商等多部门，单靠一家是管不住的。需要中央发指示，国务院下命令。

第二，下一轮土地利用总体规划编制，还有城市规划，可考虑给城市的发展划圈、设限。现在的情况，如中科院最近一份研究报告所反映的，政府办公区、大学城、娱乐城等等，建到离城区几十公里以外的地方，大兴土木，大搞房地产，逐步形成新的豪华城区，使城市外延扩展，失去控制。划圈、设限，国外如美国等有成熟的经验，国内也有成功的做法，可以参照。

第三，房地产投机猖獗，与保有环节不征税有关。征物业税，需统一登记、统一评估税基。但现在的体制是分割登记，评估也不统一。物权法已经出台，方向已经明确，可以考虑进一步推动改革。建议将国土部门的土地登记和建设部门的房产登记都拉出来，包括林业部门的登记等，成立独立的登记机关，并进一步整合中介评估行业。如果部门分割一时解决不了，可考虑退而求其次，先出台土地财产保有税。出台的同时，需要对土地取得环节的税费加以清理、归并、精简。

除此之外，还有更深层次的问题需要研究：境外热钱涌入，与人民币升值预期有关；人民币升值预期，与贸易顺差大有关；贸易顺差大，与国内消费不足有关，也与引进外资有关（出口额的６０％为三资企业出口）；国内消费不足，又与分配政策和社会政策（医疗、教育、社保、就业）有关，等等。在热钱涌入，贸易顺差大，消费需求不足和引进外资的共同作用下，外汇储备过大、货币流动性过高，这是导致房地产热（包括股市热和其他许多问题）的宏观经济背景。房地产业的问题，只是整个经济机体患病的一个表症，而非病源。解决问题，固然需要应急性的对症下药，但更需要长远性的辨证施治。现在，分配政策和社会政策正在调整，抓住了关键并开始见效。下一步不可回避的另一个关键是，应按照中央关于科学发展、和谐发展的要求，对引进外资政策进行梳理、反思。改革开放近３０年，外资的利弊已经看得很清楚了，应当趋利避害，明确哪些可以大力引进，哪些应当限制引进，哪些坚决不能引进。（作者：黄小虎 单位：中国土地学会）