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2011年11月04日10:20 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

关键词： 房价 开盘 城市综合体 楼市 项目进度 中小户型 户型面积 主力户型

预计在11月入市的御翠·尚府毗邻大悦城、蓝色港湾，定位为低密度花园住宅。

御翠·尚府 pk 凌云名苑

黄金地段 产品定位各异

一个在朝青板块，毗邻大悦城、蓝色港湾；一个在亚奥商圈，距离盘古大观仅400米，御翠·尚府和凌云名苑这两个纯新盘都预计在11月入市，从地段上来看，二者旗鼓相当，而细究户型定位来说，还是各有千秋。

【项目简述】

御翠·尚府位于东四环旁姚家园路与青年路交会处，居于传统朝青板块的核心地段。项目紧邻国贸、燕莎、三里屯三大商圈，周边还有明年通车的6号线。

据悉，御翠尚府定位于“城市高档低密度花园住宅”，该项目有约1.5的超低容积率，在户型设计方面，御翠尚府主力户型面积为140-240平米三至四居。在配套方面，御翠·尚府周边已新建了大悦城、蓝色港湾、家乐福等多个商业中心。

凌云名苑是由北京市凌云宇阳房地产开发有限公司在亚奥商圈开发的一个楼盘。该项目位于朝阳华严北里46号，于北四环和北辰西路交会处西南角，步行至鸟巢10分钟。据了解，项目体量较小，凌云名苑以精装小户型公寓为主，户型为1-3居，面积为50-160平米，共提供75套住宅。目前项目进度已建到8层，基本上也是准现房销售，价格目前待定。

【PK总结】

首先，从地理位置看，两个项目分别占据北京东部和北部核心地段，区域内基本无新房供应。在区位上一个靠近鸟巢、水立方等北京知名地标，一个靠近豪宅区朝阳公园板块，地段优势两个项目不分上下。

在房企知名度上，御翠·尚府由香港知名开发商和记黄埔开发，相比凌云名苑更胜一筹。

在户型上，御翠·尚府更注重大尺度的居住舒适度，定位更高，同时配套园林、会所等提升项目的品质高度；而凌云名苑则户型设计丰富，从1居到3居的户型都有可选余地。但由于项目较小，在园林、配套等方面可发挥的空间有限，更多的是依靠地段，享受周围繁华商圈带来的便利。

路劲世界城 pk 北京风景

同一板块 各有所长

昌平新城东区今年楼盘供应增加，目前已有融创长滩壹号以及金科廊桥水岸两个楼盘在售。11月，路劲世界城和北京风景两个纯新盘预计入市，相比此前已在售的两项目，位居南邵区域这两个纯新盘更靠近地铁站。

【项目简述】

路劲世界城，位居昌平地铁南邵站东200米，提供的产品主要是通透的80平米两居和90平米三居。项目主要卖点之一是地铁上盖的城市综合体。

路劲地产北京营销总监温立伟表示，在商业配套的规划中，将引进超市、影院、餐饮等多种业态。预计首批推500套房源，对客户摸底一个半月来，约积累1400组，多以结婚自住的刚需需求为主，项目吸引来自中关村区域的客户比较多。产品价格目前没有明确，参考在1.6万/平米-1.8万/平米的区间，在现在的市场情况下，最终定价肯定要随行就市。

北京风景，距离昌平地铁线南邵站约400米，提供的主要产品是85平米两居，120平米三居，140平米四居。

据北京风景项目营销总监王磊介绍，除了靠近地铁，临近白浮泉公园等利好外，项目提供低密度的宜居住宅是亮点。据记者了解，北京风景的容积率约1.5左右，此期推出产品为6层电梯板楼，预计一期推252套房源，今年年内推出约800多套，具体视取证等情况而定。目前的询价区间较大，为1.5万-2万/平米。依据目前的市场情况，预计价格可能取1.6万-1.7万/平米。

【PK总结】

昌平新城板块是今年逐渐成形的新价值板块，除以上两个纯新盘外，短期没有新项目入市，供求关系好于通州、房山等新城区域。两个纯新盘各有所“长”，路劲世界城提供昌平稀缺的地铁上盖综合体内住宅产品，生活便捷，产品户型总体小于北京风景，总价低。而北京风景可共享城市综合体商业配套的便捷利好，且产品密度低，户型更丰富。新盘入市的定价压力相对较小，从两个项目目前的市场询价情况来看，最终定价可能相差不大，约为1.6万-1.8万/平米。

■ 对话操盘手

利润让渡稳步周转

11月，龙湖即将推出时代天街和好望山两个纯新盘，在众多品牌房企中表现突出。记者就此采访了龙湖地产北京公司营销总监吴竑兴。

新京报：龙湖在11月要推出两个纯新盘，加上一直在销售的龙湖长楹天街，龙湖将有三个项目同时在售，这是否是出于战略层面的考虑？

吴竑兴：三盘联动，“滚雪球”模式轰动市场效应：通过三项目齐发，使得资源集中增加对市场的影响力，通过客户关注度带来客流量，撬动成交量，再影响口碑，带来成交量，形成一个“滚雪球”模式。

新京报：时代天街和好望山为什么选择这样的时机入市？

吴竑兴：时代天街和好望山两个项目选择此时机入市，主要有两个原因：首先，此时为市场低点，可根据市场现行情况理性定价，掌握主动权；其次，在定位准确的前提下，龙湖将通过“利润让渡”原则，让客户得到实惠，保证获得利润率的前提下采用“低开高走”的定价策略，稳步周转。

新京报：对于即将要推出的新盘时代天街，龙湖将采取怎样的价格策略？

吴竑兴：时代天街位居大兴生物医药基地，是一个综合体项目，也是京南地铁4号线唯一一个地铁上盖项目。时代天街实现商业与地铁站点无缝相连，随着第二机场开工，大兴区政府新址南移，周边保利、金融街项目的入市，将合力激活一个大兴南移的新板块。故从板块范围上来讲，与目前五环项目有较大差别，故不会参与到其价格战中。周边保利、金融街项目于去年同一时间竞得附近地块，均未入市，并无标准价格参考系，故定价上较主动，一次性定价到位，更可防止客户对于价格进一步下探所产生的观望。此次选择高性价比入市，首次瞄准刚需市场，亦是龙湖在调控的市场背景下稳健发展的策略。

B12-B13版采写/本报记者 张晓蕊 袁晓澜 刘狄

B12-B13版摄影/本报记者 周岗峰

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