- 政策解读
- 经济发展
- 社会发展
- 减贫救灾
- 法治中国
- 天下人物
- 发展报告
- 项目中心
旺季不旺，淡季更淡，“铜九铁十”落幕，楼市将在11月艰难前行。综合亚豪机构、思源经纪与中原地产等三家机构的新盘统计报告，预计约20余新盘在11月入市，相比10月大幅缩水。淡季中，不少品牌房企，如龙湖、首开等继续放量冲刺。与老盘后期降价纠结不同的是，纯新盘定价就低已成现实。
11月新盘量预计腰斩
11月新盘放量大幅缩水。根据北京市房地产交易管理网统计，在10月，北京入市的楼盘项目超过40个，据亚豪机构报告，11月北京计划开盘数量仅21个。其中包括龙湖·好望山、路劲·世界城、首开·国风美仑等7个首次入市的纯新盘，以及世界名园、北京城建·世华泊郡等14个老项目后期。
对于11月推盘量的急转直下，亚豪机构副总经理任启鑫表示，年底的十一二月本不是楼盘销售的旺季；此外，3个月来北京近百个项目实现开盘放量，近3万套新增住宅供应，而市场上的实际成交总量却不足1.5万套，过剩供应迅速累积，并呈滞销、降价态势，为未来新项目入市亮起了悲观的信号指示灯。11月新盘供应节奏呈现显著放缓态势。
品牌房企年底冲量
尽管开盘热情骤减，但是在目前的开盘新盘中，品牌房企项目占总量的约五成左右。龙湖·好望山以及时代天街两纯新盘皆在备战，北京城建·世华泊郡、富力·盛悦居、首开·国风美仑、金隅翡丽等均计划淡季推盘。
龙湖地产相关负责人表示，今年年内抢跑推盘，意在抢收业绩。万科北京公司总经理毛大庆也表示，众多品牌房企年底放量，主要是出于对明年市场充满不确定性的判断。亚豪机构副总经理任启鑫则认为，北京的大型房企仍选择在此时加快开盘，明显表现出了对楼市走向的悲观判断。10月以来政策层面释放出的紧缩信号加剧了房企的悲观心态。在当前市场环境下，所有的营销手段均告失效，唯有通过价格杠杆才能推动销售。在大型房企的引领效应下，房价拐点将会加速到来，年末有可能出现房价的大幅跳水。
老项目“隐降” 新盘低开
进入调控年度的最后一个季度，房企推盘降价成为换量需要面对的现实。目前的市场特点是，老项目采取“隐降”策略，如龙湖以“抢收华东”为主题，万科在回应北京金隅万科城1.7万/平米降至1.4万/平米均价时，也表示，定价较低的楼栋产品不如“高价”楼产品。
而相对于老项目后期，新盘定价压力相对较小，龙湖地产大兴时代天街项目负责人表示，目前为市场调整的低点，低开不会使得项目在未来的市场环境中被“架高”。路劲地产北京营销总监温立伟认为，从操盘经验来看，降价项目虽然在目前严厉的限贷、限购政策下，成交效果距离预期还有差距，但是也好于此前的状况。无论是明降还是暗降，相对于很多开发商顾及对品牌的伤害，此时更多的应该为过冬考虑。
■ 新盘pk“战”
合生·世界花园 pk 首开·国风美仑
马驹桥俩新盘 主打中小户型
近期，亦庄第二生活区马驹桥区域预计将迎来合生·世界花园和首开·国风美仑两个纯新盘。由于亦庄开发区自身性质所限，亦庄区域的住宅项目大量向南扩散到六环的马驹桥附近。
【项目简述】
首开·国风美仑位于亦庄马驹桥凉水河畔，项目的产品为普通住宅。首开·国风美仑的销售人员介绍，项目将于年底前开盘，价格要等预售证下来才能确定。“目前项目周围的价格在每平米15000元到16000元左右，而我们这次将是第一次开盘，肯定会比周围的价格低不少”，销售人员告诉记者。
合生·世界花园位于通州区中关村科技园区马驹桥1号桥南。项目有两种产品，普通住宅的价格为每平米15600元起。而loft产品为每平米13800元起，买一层送半层，总层高为4.2米。50年产权，没有天然气，商业用水和用电。普通住宅和loft产品均为精装修交房。
【PK总结】
首开·国风美仑处于六环内，而合生·世界花园位于六环外，在位置上首开·国风美仑离市区更近。在周边环境上，首开·国风美仑位于凉水河畔，自然景观更好，但相关配套主要依靠亦庄开发区内的配套设施。而合生·世界花园距离周边的高尔夫球场等设施比较近，附近项目较多，周边一些配套已经自成体系。
从户型上看，首开·国风美仑的户型比较方正，记者看到的户型图，都有朝南的窗户。而合生·世界花园，从记者拿到的户型图来看，每种户型均有大小不等的飘窗赠送。项目99平米的两居户型比较方正，南北通透，而98平米两居户型，次卧的窗户很小，且窗外的东侧受到主卧外墙的遮挡，采光效果可能会受到影响。
塞纳维拉·永定华庭 pk 金隅翡丽
地段相当 户型差异较大
历来放量“热情”不高的海淀，11月份也有纯新盘赶场入市。其中塞纳维拉·永定华庭和金隅翡丽，两个项目不仅地段相当，而且价格也相差不大，均主打3万-4万元左右的高端产品。
【项目简述】
塞纳维拉·永定华庭位于繁华的西四环，该项目总体体量较小，共提供200多套房源，主力户型为50-100平米一至三居。据悉，目前项目主体结构已完成，正在进行精装修和园林等收尾工作。据该项目相关负责人介绍，由于体量小，开发商并不急于入市，待有一个合理蓄客量后再开盘，预计销售均价为37000-40000元/平米。
金隅翡丽位于北京海淀区西三旗建材城中路，是金隅程远打造的洋房、别墅项目。花园洋房户型面积为150-190平米三至四居，叠拼别墅户型面积在230-250平米，均价预计在3万元左右。据金隅翡丽花园相关负责人介绍，该项目主要特点是低密花园住宅，容积率仅1.6。
【PK总结】
首先两个项目的地理位置都十分优越，一个位于项目稀少的西四环，一个位于距离中关村-上地商圈非常近的西三旗，对应的客群都较具有购买力。
其次，两个项目户型差异较大。塞纳维拉·永定华庭以中小户型为主，其中较大的户型就是100平米的三居，主打经济紧凑实用路线。而金隅翡丽以大户型为主，主力户型都在150平米以上。塞纳维拉·永定华庭容积率为2.28，而金隅翡丽只有1.6。
因此两个项目对应的需求会有相应差异，塞纳维拉·永定华庭更倾向于首次置业者，而金隅翡丽则面对的是改善性需求者。