地产逻辑

总资产规模均超千亿元的航空集团为何都钟情于房地产的开发？中信建投一位航空业分析师表示,这与航空公司多年来微薄的盈利状况有很大关系。

“各大航空集团的主业几乎都是不赚钱的。以过去3年为例,2008年全行业亏损,2009年扭亏微利,2010年恢复性增长。今年行业的平均毛利率预计不到10%,就已经算是经营状况比较好的时候了。”该分析师表示。

据介绍,航空业的盈利状况取决于需求与航空油价两个因素。2010年,航空需求伴随经济形势好转逐渐恢复,同时油价在中性水平,故盈利有所好转。但更多时候,油价带来的成本压力就像是悬在航空集团头顶的一把利剑。

“主营业务和辅业中主要的旅游及酒店业务都是长线投资,很需要住宅和商业地产开发这样的短线支撑。”业内人士表示。

或许正因如此,在2005年前后,三大航空集团同时将房地产业确定为重要的辅业板块之一。

上述知情人士还介绍,各大航空集团在获取土地的途径上,具有相当的便利性。

“举例来说,各地政府都希望航空公司在当地开设航线,后者虽然也很愿意,但开设是需要成本的。双方一般就会协商,政府给航空公司一块地由其自行建设,其中一部分解决办公和员工住房的问题,另一部分就可以开发成住宅和商铺卖掉。”该人士表示。

正因如此,航空公司拿地的主要方式以协议出让为主,并且主业巨量的资金渴求也决定了其不太可能在公开市场竞价拿地。

上述人士称,当航空公司与地方政府建立起良好的关系后,除上述形式的土地外,也同样可能获得其他核心区域的地块。有些时候,双方甚至可能合作进行项目开发。

“航空集团操作地产项目时,多数比较低调,倾向于把这部分业务独立出去。因此很多项目的开发,外界并不知道其与航空集团的关系。”上述知情人士表示。

另外,三大航空集团退出房地产业务的决心到底有多大？

上述中信建投分析师认为,各航空集团目前的房地产份额很小,并没有成为重要的增长点和新业务来源。因此可能是短期行为,做一两个项目,退出应该比较容易。这种说法得到了华泰联合一位分析师的认同。

但上述知情人士则认为,目前各公司上报的资产中,多数公司的项目已经完结,是否退出已经没什么意义了。真正重要的是大量隐性公司及土地资源,这部分地产业务和资源的清退,显然并不容易。