政策收紧新一轮“以地生财”或降温 但“土地财政”问题仍难以解决

近日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》(以下简称《通知》)，其中“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年”“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”成了最惹人注意的字眼。仅是上述能对企业现金流产生重大影响的规定便足以让开发商心神不宁。再联想此前不到十天的时间里，“营业税优惠政策”调整和“国四条”的出台，人们很容易得出结论：政策收紧的信号正渐次加强。

尽管如此，年底突击圈地仍在上演。专家指出，土地出让金历来是地方政府的一大财源，今年全国70城市土地出让金收入同比翻番的火爆催发了新一轮“以地生财”热情，但“以地生财”模式风险不能小觑。专家认为，此次重拳调控必将遏制房价过快上涨，同时对地方政府依靠土地生财的方式会产生明显冲击，但土地财政问题仍难以解决。

聚焦年底开发商突击圈地

在一系列意图明显的政策调控面前，并不是所有的地产开发商都选择了静默。《通知》出台次日，上海土地市场仍旧演绎着“大手笔”。刚在香港上市不久的龙湖地产旗下上海公司联合集团控股股东嘉逊发展香港控股有限公司，以总价约7 .29亿元人民币、楼板价约1.2万元/平方米夺得嘉定新城2幅地块，与底价相比溢价率高达417%。

此前几天，复地集团以8.84亿元竞得上海市普陀区567坊北块，楼面价约1 .8万元/平方米，溢价率高达225%。绿地集团以14.166亿元竞得上海市普陀区真如副中心2幅商业地块，折合楼板价约9000元/平方米。保利地产斥资44亿元分别在北京及成都竞得4幅地块，其中，北京朝阳区地块溢价率高达313.6%。在广州，国企城建集团以125%的平均溢价拿下广州大学城的5块居住地块，又一次刷新该片区的“地王”纪录。

其实，开发商们最后一个月的高价突击圈地只不过是今年前11个月的延续。中国指数研究院最新统计数据显示，截至11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。报告分析认为，土地价格上涨是造成土地出让金大幅增加的主要原因。“更重要的原因是，金融危机之下很多行业不景气，地方财政收入减少，土地出让金自然受到了地方政府更多的青睐。”一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，今年“土地财政”的增加，是为了弥补其他行业税收下降带来的损失。

聚焦地方患上“土地财政”依赖症

“土地出让金历来是地方政府的一大财源。”中央财经大学财政系主任曾康华教授说，土地出让金在部分地区接近地方财政收入的一半。

“如果再加上建筑业和房地产带来的相关税费收入和土地为抵押获取的债务收入等，很多地方政府通过土地运作取得的收入占其整个财政收入的一半还多，表现出对土地的强烈依赖。”曾康华提醒。以北京为例，2007年地税累计完成的1300多亿元各项税费收入中，房地产业完成税收3l7.2亿元，占了近25%，是北京市第一个增收税款过百亿的行业。

国土资源部的统计数据显示，2007年全国土地出让金总额达1 .3万亿元；2008年，全国土地出让收入有所下降，但仍达到了9600亿元。

“今年频频出现的‘地王’，使得地方政府的钱袋子又鼓了起来，他们很高兴看到这样的场景，这从地方政府的推地速度就能看出端倪。”一位业内人士告诉记者。

这位人士说，去年由于金融危机的影响，房地产市场并不景气，很多地方土地都遭受到了冷遇，流拍、底价成交频频发生，这让许多地方出现财政吃紧的情况，去年底各地不得不纷纷“救市”，具体举措包括减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限等等。在一系列政策的刺激下，今年5、6月份房地产市场开始回暖，土地市场也出现火爆，这令各地抓住了“救命稻草”，纷纷加快推地速度以求缓解财政吃紧的状况，进而获得较高的土地收益。