超级泡沫刚刚开始？

人口数量直接关乎房地产的刚性需求，但3到4亿的人口预期是否过于夸张？对此，金岩石运用类比分析佐证了自己的预期：整个日本1.4亿人口，大东京占比28%，也就是说一个大东京几乎占到了一个国家人口的30%。所有的亚洲国家几乎都出现了同样的现象，就是一个或两个超级都市的人口能够占到一个国家总人口的1/3。金岩石认为，按照这个人口分布规律，在未来十年当中，中国的两大超级都市北京和上海将有6亿人，占总人口比例的1/3，3到4亿人在大北京，2到3亿人在大上海。

金岩石进一步指出，现在为了抵抗金融危机，我们加大了铁路公路基建的建设，铁路公路基建的建设一定是以现有的交通网络延伸的，这本身就是在制造城市，而不是在分流城市，所以超级城市一定会出现。如果把工业化和城市化划分两个阶段的话，今天城市化刚刚开始。这意味着未来世界都市模式现在刚刚起步，我们今天的超级泡沫才刚刚开始。

祁世钊并不同意金岩石的说法，他认为在日本大东京的确占据了整个日本百分之三十的人口，但日本的房价并不像我们想象的那么高。

他认为，未来10年北京无论是变成一个5000万的大都市、还是人口3到4亿的大北京，房地产作为一个固定资产，跟一个国家的GDP增长、人均收入水平的增长，存在着必然的内在联系，日本正是因为在那个特定的历史时期，不断地吹出超级泡沫，才会有连续数年的房地产下跌。

金岩石同意祁世钊的表述，但他指出，超级泡沫恰恰是在人口涌入的阶段形成的。一旦人口涌入完毕、城市化结束，甚至是在城市化超过60%的时候，这个超级泡沫就突然间崩溃，房地产市场趋于平衡，但这个平衡的前提是人口流动的平衡。而且这个平衡有两种模式：一种模式是吹高了、破灭了然后回归理性，还有一种是小步慢慢走、一步一步地走到平衡点。

对此蔡鸿岩表示中国13亿人口基数的现实，使得中国跟日本乃至全世界任何国家都无法类比。投资者报