首 页 开云网页版-开云(中国)官方在线登录 图片 发展观察 开云网页版-开云(中国)官方在线登录跟踪 经济发展 减贫救灾 社会发展 全球招标投标 商务资讯 观察思考 发展报告 数字报告 白皮书 中国之窗 世行在中国
专家专栏 政策解读 宏观经济 区域发展
行业动向
行业规划 金融证券
金融法规
贸易发展 工程项目/ 数据库/周刊 企业发展
国情公报 经济数据 经济名词 采购商
发展开云网页版-开云(中国)官方在线登录  -中国成第3大战机出口国 俄继续供应枭龙发动机 或建当地组装厂 -官员热议收入分配不公 或为改革造势 下半年可望有实质性突破 -建国修建8万余水库老化 强暴雨致百余城内涝 辽宁遭最强降雨 -奥巴马签大萧条来最严厉金融法案 美银行回应法案 能改变什么 -美韩未来数月将连续军演10次 地点包括黄海 外交部就军演表态 -官员称今年经济增长仍在9%以上 农业和工业品关税将再减三成 -9成基金二季度减仓 手握千亿亦不抄底 国际板正做制度技术准备 -最高法:陕西国土厅不得干扰判决 重庆将网络论坛纳入线索来源 -中石油称大连油污海面水质明显好转 还原大连油管爆炸全过程 -房产税试点2012年将推行 个别城市将先行
首页>>发展观察
买房还是租房:一个简单的判断方法
中国发展门户网 www.chinagate.cn  2010 年 07 月 22 日 
关键词: 买房 租房 房产 租售 升值 判断方法 净现值 后视镜 单变量求解 按揭
字号:    打印本文章 写信给编辑

买房还是租房,这是个困扰很多人的问题。从租售比的角度看,北京、上海等大城市的房价过高,存在泡沫,因此目前应该租房。但是,从投资的角度看,很多人认为房产从长期看是升值的,是投资,而房租却是消费,因此应该买房。那么到底应该买房还是租房呢?

为了回答这个问题,我建立了一个模型来计算为期20年的买房和租房的回报净现值。这个模型的主要假设如下:

买房的主要收入是房租和房产升值,主要成本是按揭的债务成本和投入的本金的机会成本,外加房屋持有成本。租房的主要收入是省下来的买房首付款加上每月房租低于按揭款部分的投资收益,主要成本就是房租。把每年的收益/支出按通货膨胀率进行折现,就可以算出买房和租房的回报净现值。当这两个净现值相等时,买房与租房没有区别。

通过这个模型,我发现买房与租房的关系与两个参数相关:租售比和房产升值速度。当房产升值速度很快时,即使是租售比很高,如达到1:30左右,买房也比租房值。而如果房产升值的速度很低,甚至是负值时,只有租售比很低,买房才划算。我利用线性规划中的单变量求解找到了买房和租房的回报净现值相等的情况,绘制了一条曲线。

可以看出,即使未来20年房产不升值,在1:15的租售比情况下买房与租房差不多。而北京目前1:45的租售比意味着未来20年房产升值速度要达到平均每年8%,买房才与租房差不多。如果升值速度低于8%,那么还是租房更合算。而当年东京1:60的租售比意味着未来20年房产升值速度要达到9.5%以上,买房才比租房值。

有了这条曲线,就可以非常容易的判断该买房还是租房。如果你预计未来20年房产升值速度为3%左右,那么在1:21或更低的租售比情况下才应该买房。如果你比较保守,认为未来20年房产升值速度为零,那么在1:15或者更低的租售比情况下才应该买房。而如果你对未来非常看好,认为未来20年房产升值速度能达到平均每年11%以上,那么1:120的租售比也不算贵。

另一方面,目前北京和上海高高在上的租售比其实反映了人们对未来房产升值的预期。目前1:45的租售比意味着人们预计未来房产平均每年升值的速度在8%以上。确实,过去10年,北京上海的房产升值速度应该不低于8%左右。但是,人们最常犯的一个错误就是用“后视镜”看问题,把过去无限延伸到未来。

未来20年还会有8%的速度吗?我不知道。但是,可以确定的是,如果未来的升值速度达不到8%,以现在的租售比价格买房,不值。

来源: 《新世纪》-财新网

图片开云网页版-开云(中国)官方在线登录:
中国第四代核能技术重大突破 实验快堆首次临界
科学家发现最大恒星 比太阳亮千万倍(图)
更多 >>