解决居民住房权利的现实途径

笔者认为，作为共和国公民，城市居民实现住房权利是宪法赋予的神圣的权利之一，是一种基本的社会公平。但结合建设部汪光焘部长关于住房权的观点，城市人民有住房权实现途径吗？目前没有。

依据《中华人民共和国宪法》中关于人民权利的内容，城市人口的住房权是确保的。在计划经济时期，采取分配的方法来解决。任何一个人参加工作，供职的单位有责任解决其住房。单位向职工收取极为低廉的房租。本人参加工作之初，与一地级市中级法院院长邻居，本人一间２０平方住房，院长全家不过三间另带一６平方厨房。后来本人分到了一套使用面积４０平方的住房，当时月工资收入６９元（１９８５年），房租每月只有３元，相当于工资收入１／２３，没有听说谁交不起房租。这和现在市场混乱价高、令人发怵的租房市场完全不一样。在当时的条件上，这么便宜的住房谁不租是傻子。同时，人们也没有自己建房的土地与资金条件。

进入市场经济时代，政府没有找准解决城市居民住房权利实现的途径。住房市场化到现在已经有１０年了。１９９８年国务院的２３号文件出台时，规定家庭收入低于房价４倍的可以申请补贴。这个意见是当时一大批专家讨论制订的，也参照国际上的正常做法，即房价为家庭收入的４倍为上限。所以在这个精神主导下，住房的价格没有出现大幅度波动，老百姓是有承受能力的。但２００３年后，这一政策发生了偏差。房地产市场已经为房地产开发商把持，政府的经济适用房的管理线条太粗，数量太少，根本无法与开发商抗衡，以至于开发商个人利益最大化，“富人抢走穷人的救济粮”。

将“宅基地制度”引入城市

反观面广量大的中国农村，政府没有花过一分钱，却从来没有听说农民有太大住房问题。其原因就在于政府用政策确定了农民解决住房的途径，即农民实际拥有住房权，体现方式就是宅基地制度。农民在自家的宅基地上建房，花的是建筑物的成本价。套着这一条思路，５０年来，中国农村从来没有出现过农民的住房问题，也没有兴风作浪的房地产开发商。这一例证值得重视，住房土地使用权问题是其中核心。

笔者在前不久中国经济体制改革研究会的“低收入人群的住房问题研讨会”上，提出“转换思路，政府建设保障性住房可以不花钱”。

按照资源公平占有的原则，城市居民应当从土地制度上来解决住房保障问题。在农村，户均可获得１８０到４００平方米左右的宅基地，那么，我们完全可以把这项制度延伸到城市。在小城镇，户均可享有６０平方米住宅土地使用权，折合成容积率，大约可以购买１２０－１５０平方米的住房；在中等城市，为了控制资源，加上容积率提高，每户可以拥有３０平方米的住宅土地使用权。按容积率为１：３的比例，可购买９０平方米的住房；在特大型城市，每户可拥有２０平方米的住宅土地使用权，按照１：４的容积率，可购买８０平方米的住房。单人户可拥有１２－１５平方米的住宅土地使用权，购买容积率１：４以上的住房４０－５０平方米。

所有以住宅土地使用权为基础的购房只应当包括拆迁费、配套费与建筑成本，这与农民的宅基地是一样的道理，比商品房少两大块，一是土地出让金，二是暴利。在北京，三口之家，如果不是位置特别好的地段，在建筑成本通常为１８５０元左右的前提下，再加上拆迁费与配套费，合计起来３０００元／平方米可解决问题。

一个人在原住地之外的地方申请住宅土地使用权住房，就必须放弃原住地的住宅土地使用权。新住地的住宅在其合理的扣除面积之外，必须交纳土地资源使用税（叫物业税不确切），原住地的住宅当然也须交纳土地资源使用税。一个家庭（１户）只能在一个地方享受住宅土地使用权，这就促进了土地的流转与土地使用权的流转。可以解决我们近１０年无法解开的剪不断理还乱的住房管理与保障制度的症结。

近几年来，笔者多次参加有关方面的房地产调控政策讨论。在一次研讨会上，有的专家不同意我的观点，说土地是政府的。我说这个不错，那么政府又是谁的呢？今年的政府工作报告中，温总理说，房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。什么叫重点，就是比例上要大，要超过那种价位高的商品房的比例。所谓面向广大群众，就要开发广大群众有购买能力的价位合适的住房，地方政府不能通过保障性住房来挣广大中低收入阶层的钱，这个意思再清楚不过。

有专家又提出，政府财政没有足够的能力来实现广大中低收入者的住房保障。

城市居民的住房保障是不是非要政府掏钱不可？在中国的广大农村，在经济条件远不如城市的农村，农民的住房保障政府并没有花钱。我们只是建立了农户宅基地制度，中国的９亿农民就从来没有发生过住房问题。我们天天在谈住房保障，却离住房保障越来越远，我们为什么不可以将在广大农村行之有效的住房保障方式引入城市呢？

炒房作为投资行为，虽然不利于住房市场的调控，但显然是合理的市场行为；银行业３０％以上的贷款集中在房地产上，虽然已经成为重大问题的雷区，房价也已经走火入魔，但是光从现有的调控措施找不到解决问题的可行办法。实现“公民住宅土地使用权制度”，恰恰可以解决全国人民的住房保障问题，还可以打破城乡二元化体制，解决城市化过程中的一系列难题，对城市之间居民迁移提供了体制性解决办法。这一课题笔者正组织课题组进行研究，预计在２００８年两会前向全国人大提交研究报告。