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房企“地价-股价”对赌 房价每年增15%?
中国发展门户网 www.chinagate.com.cn  2007 年 09 月 19 日 
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面粉贵过面包,房价要年增15%

国泰君安的一份研究报告显示,2007年增量土地竞争加剧,地价快速上涨并直逼区域房价。如8月9日广州花都新华镇中心区建设北路住宅地块,楼板价4598元/平方米,周边房价5000元/平方米左右;7月10日杭州文教区23号地块楼板价1.57万元/平方米,周边房价1.5万元/平方米;“全国地王”长沙新河三角洲地块,楼板价约3500元/平方米,已达到了目前长沙商品房的均价,业内预测其项目定价会在5000元/平方米以上。

在面粉已经或接近面包价格的情况下,当面粉在未来变成面包时,会卖什么价格?

6月份,在港上市的浙江房企绿城中国以12.6亿元拍得上海新江湾城D1地块,较起拍价5.16亿元高出7.4亿余元,楼板价达到1.25万元/平方米。针对这个项目,上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚算了一笔账:绿城拿下D1地块的楼板价为1.25万元/平方米,而目前新江湾城商品房销售价格在1.4万元/平方米左右。按照绿城的预计,项目4年后上市的售价近2万元/平方米,可以保证收益。但按此计划,4年中新江湾城板块的房价需上涨66%,也就是年涨幅在14%-15%以上。至于长沙的全国地王,若要在3年内获得收益,也需要实现总涨幅57%,年涨幅15%左右。“如果这些区域是特殊上涨区域,可能达到这个涨幅。但如果这些高地价项目很普遍,未来3至4年的城市房价将是怎样的景观?”

官方的统计数据是,2006年70个大中城市房屋销售价格的全年涨幅仅5.5%,今年前8个月,国家统计局的房价涨幅数据月月刷出新高,到8月已经达到同比8.2%的房价涨幅。显然,如果上述指望房价年增长15%的“地王”再层出不穷,城市房价涨幅还将继续刷出新高。

“地价-股价”对赌

“2005年到2006年,各地也是‘地王’频出,但拿地的多是和黄、世茂、凯德这些外资地产大鳄,他们有资金实力,另外,凭借在海外的投资经验,能够在2005年房价涨幅高企的现象下看到仍然潜在的升值空间。”分析人士指出。

时光辗转进入2007年,中国A股市场直线拉升。这一宏观经济现象侧面成就了房地产业的“反调控”繁荣,内地房企凭借在股市上的丰厚融资大举拿地,且形势逐渐演变成越来越强烈的“地价-股价”对赌局面。

根据上海证券报与申银万国证券研究所共同推出的最新一期《股市月度资金报告》,截至8月,A股存量资金创13000亿元,仅7、8两月,流入资金逾3000亿元,连续刷新资金纪录。巨额资金不断涌入资本市场,地产股又成为投资者最迷恋的权重股之一。据统计,从今年3月起至8月下旬,A股地产板块指数已经上涨近1.7倍。另据本报统计,房地产业是二季度基金增仓力度最大的产业,56家基金公司的323只基金在地产股上的投资由475亿元增加到1121亿元,增幅达到136%。

投资者看好地产股的重要原因在于房地产业的资源稀缺性,即土地资源储备在房地产业盈利预期的特殊地位。哪个企业地多,哪个企业的股票就受追捧。在此情况下,地产股可借机增发或发债,以圈得更多资金。这就是今天的“地价-股价”联动格局。

根据万得的统计数据,今年以来,地产股增发(含定向增发)总额266.33亿元,排名仅次于金融保险业股票。已经确定增发预案的地产股共21只,合计增发46.57亿股,在增发预案排名中仅次于医药和石油等制造业股票。

来源: 上海证券报
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