实现“公民住宅土地使用权制度”，恰恰可以解决全国人民的住房保障问题，还可以打破城乡二元化体制，解决城市化过程中的一系列难题。

“天气预报”比文件还准

不久前结束的“全国城市住房工作会议”就“全国保障性住房建设”作了专题讨论。笔者认为这是朝着正确的方向前进了一大步。

刚刚过去的２００７年上半年房价走势让人瞠目结舌。在房价已经两年呈２０％以上涨幅的基础上，再次全国性高涨，其中深圳上半年就暴涨了５０％，其他地区上涨３０％已经成为稀松平常事。不论是广州市调控房价的七条政策，还是南京一房一价的做法，都没有束缚住房价这一脱缰的野马。

近三年的房地产调控越调越失控越调越飞涨。房价背离大部分人的承受能力，这是不争的事实。人们有理由思考我们的保障方式与保障路径是不是合理。

笔者认为，政府出台的有一些办法确实能够抑制房价，但缺少细则，执行不力。三年来，从２００５年的《国八条》、２００６年的《国六条》，到２００７年的“兵分三路”，出台的各项措施几乎都没有发现管用有效的内容。加之部分地方政府官员公开为房价高涨张目，房地产开房商的对策化解因此调控成效甚少。更不容忽视的是，确有许多调控的措施，比如招拍挂政策、控制土地供应、打压小产权房的政策，不论是从市场经济理论、还是从计划经济理论上看，都是推高房价的。无怪乎房价飞涨、猛涨与报复性上涨。任志强(任志强博客,任志强开云网页版-开云（中国）官方在线登录,任志强说吧)先生的“只为富人盖房”、“房地产就该暴利”、“政府每调一次就涨一次”、“不买房的都亏了”不幸都一一言中。某房地产商会公布有４８％的经济适用房为富人们占有。潘石屹(潘石屹博客,潘石屹开云网页版-开云（中国）官方在线登录,潘石屹说吧)为此有一名言：“富人抢走穷人的救济粮。”开发商的“房地产天气预报”比文件准确。这一现象值得深思。

正像笔者在２００６年接受媒体采访时曾经大声呼吁的那样，房价不是调控核心，核心问题是居民的住房保障问题。这也是本次“全国住房工作会议”的研究重点。

回首今年年初，建设部汪光焘部长在全国建设工作会议上指出，“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障”，他指出：“从十多年探索与改革的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。”三年的调控历程，政府调控思路从“房价调控”回归“保障性住房”，也说明房地产市场调控是一个探索的过程。

“住房自有率”是个伪命题

宏观的房地产市场应当分为两大块，一是保障性住房，二是商品房市场。我们近几年的房地产调控成效逆动，问题的关键在于混淆两者的区别，把保障性住房委托给开发商。更何况保障性住房从总量上看仅不足２％－３％，而且许多机关单位集资建房还占用其额度，加上高收入人群弄虚作假拿走了一部分经济适用房，因此保障性住房成为点缀，全社会只有向开发商购房一条路。最近的会议仅落实了特困户的廉租房，占７０％以上的中低收入者未进入政策保障的范围，这显然与民众的要求相距甚远。

近一年来，众多专家在讨论房价高涨的成因时多次引用一个数字，就是中国的城市住房自有率已经达到８２％，国外许多发达国家的住房自有率不足６０％，有的甚至低于５０％，认为中国人拥有自己的产权房的意识太浓，我们住房保障制度做得已经很不错了。我认为这其实是一个伪命题，中外的情况不具有可比性。

事实上，近几年当中我们把世界上一些能找到资料的国家住房制度都进行了一些研究。比如说美国的社会保障体制比较健全，没有户籍等二元体制，社会的创业机会比较多，那又是一个汽车上的国家。买房对一部分习惯于流动的人群来说，不仅不方便，而且买了也会卖出去。

在美国和西欧，与个人收入的比例折合起来算，买房和租房相对都很便宜。此外，美国有１７％左右，西欧有高于２０％的人口居住在政府或企业提供的廉租房里。而美国与西欧的老年人往往到了６５岁就出售自己的住房住进老年公寓。

但是在中国的许多城市，“购房入户”叫得很起劲；大城市租房价格相当贵，与其把钱交了房租，不如贷款购房；炒房还可以有巨大的增值。在这种情况下住房自有率当然高。再说，住房自有率也不等于平均自有率，有一部分人有多套住房，有许多人一套没有。所以住房自有率说明不了任何问题。