从根本上看，房地产金融体系的风险，是土地制度、房地产业、商业银行管理等因素的综合影响结果，避免风险扩大也需要深化相关领域的改革。

日前，银监会主席刘明康曾撰文指出银行业要警惕信用风险、市场风险和操作风险，其中直接与房地产业密切关联的是信用风险和操作风险。8月16日，银监会终于出台9条具体措施，严控房地产信贷风险，尤其强调对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人按揭贷款和信托投资公司房地产贷款业务进行重点管理和规范。

房地产金融体系中已出现风险积累的迹象

近年来，由于房地产市场的长期“非理性繁荣”，房企贷款很多被银行作为优质项目，而按揭贷款也是各家银行争夺的良性资产。虽然旨在压缩房地产泡沫风险的宏观调控已全面展开，但目前人们的风险意识还是更多集中于房价本身，对银行体系中蕴含的相关风险则重视不够。

银监会本次出台严控措施，让我们不得不担心，作为房地产运行制度扭曲和宏观调控压力的共同作用结果，房地产金融体系中已出现风险积累的迹象。

当然，从根本上看，房地产金融体系的风险，是土地制度、房地产业、商业银行管理等因素的综合影响结果，避免风险扩大也需要深化相关领域的改革。然而，仅就房地产金融运行自身来说，根据国际经验和中国国情，可以主要通过抓住以下几方面，来努力化解相关的系统性风险。

应促使商业银行业务模式多样化

首先，应促使商业银行业务模式多样化，并强化内控机制。由于房地产建设周期较长，商业银行的房企贷款存在较大的期限匹配风险，这是与银行单一的业务运作模式相关的。当前银行体系的流动性普遍过剩，财务压力和盈利需求较强烈，然而过分依赖利息收入业务、中间业务极不发达，使银行只能陷入信贷扩张怪圈。

在间接金融为主导的情况下，只有通过银行经营改革和业务创新，才能从资金供给方来控制房地产开发贷款风险。同时，强化银行内部控制、改革人事任命和行长负责制下的约束机制、加强贷款发放中的信用审核等都是必须的措施。

其次，应引入政策性银行进行风险分担。由于住宅产品的特殊性，完全由市场机制来完成住宅产品的供求协调与金融支持是不可能的，实际上，各国政府往往都是根据住宅产品的结构特征，在相应的金融支持制度安排中，分别采取了政策性金融支持与商业性金融支持的不同方式，如日本的低收入人群购房得到政策性银行的直接优惠贷款支持。一般来说，市场机制解决的是中高收入人群的住宅需求问题，政策性金融机制解决的是低收入人群的住宅需求问题。政策性资金本身就比商业性资金具有更高风险承受能力，利用现有政策性银行或者建立新的住宅政策性金融机构，来承担特定人群和领域的住宅金融需求，能够有效化解银行部分房地产信贷风险。

通过金融创新形成完善的房地产金融产品市场

再次，需健全房地产金融市场的微观主体。只有使多种形式的住宅金融机构并存、共同发展，才能建立化解风险的利益均衡机制。形成以私人住宅金融机构为主、国有和合作类住宅金融机构为辅的多种金融机构并存的局面，才能活跃住宅金融市场，满足不同层次的住宅金融需求。如美国的住宅储蓄银行、联邦住房贷款银行系统、特定的担保类机构、国民抵押贷款协会等三大证券化机构，日本的住宅金融公库等直接提供住宅建设资金的长期信用银行都是值得我们学习借鉴的。

最后，应全面推进金融创新，形成完善的房地产金融产品市场。一方面，针对住宅产品供给，建立有效的金融支持与约束机制，防止住宅建设融资的风险向个人住房抵押贷款转移。另一方面，针对住宅产品的需求，建立住宅金融的两级市场。在一级市场上，主要通过强化制度建设，来着力促进个人住房抵押贷款合同、合约的标准化，并且防止扰乱市场秩序的“假按揭”行为。在二级市场上，则通过制度创新来建立全国性的二级抵押市场，主要是进一步建立解决住房抵押贷款流动性的机制。在这个二级市场上，各种金融创新层出不穷，除了住房抵押贷款证券，还包括投资基金、信托证券、指数化证券等金融工具。这有利于分散银行信贷风险，解决住宅金融一级抵押市场无法解决的流动性问题和短存长贷问题。

总之，本次规定出台表达了银监会严控房地产信贷风险的决心，预计将有效遏制房价泡沫产生。从房地产业发展的融资途径看，除直接融资和间接融资外，房地产投资信托等方式也将受到较大抑制。在此必须注意到，中国房地产业情况非常复杂，难以简单归为供求总量问题，而是有更多制度和结构因素在起作用。金融政策在担负应有职责时，还要避免作用过度而损害房地产业长期发展基础，应避免“一刀切”地抑制金融资源向房地产业的流动，而应同时通过制度和金融创新，努力建立房地产金融风险的利用、转化和分担机制。

□杨涛(中国社科院金融所副研究员)