中国房地产业权威高层会议—北京论坛综述

20日上午，中国房地产业权威高层会议——北京论坛在北京人民大会堂举行。

2006年是国家对房地产宏观调控政策密集性出台的一年，政策频繁发布导致开发商集体“失语”，消费者持币观望，市场前景扑朔迷离，未来的房地产走势令人难以捉摸。“2006中国房地产业权威高层会议——北京论坛”作为解读国家政策、揭示企业机会、化解行业风险的重要途径和平台，今年特别邀请了建设部、国土资源部等部委官员、资深专家、开发商代表等，就宏观调控、土地形势及未来市场前景等热点问题进行深层次面对面交流，旨在营造居住时代的和谐地产。此论坛由全国工商联房地产商会、中国社会科学院城市发展与环境研究中心和新华社《经济参考报》社共同主办，已成功举办了两届，得到了政府以及社会各界的高度评价。

论坛会场

下面，是全体与会人员的观点摘要。

王树成：站在全新时空坐标点上考虑房地产业发展

新华社《经济参考报》总编辑王树成说，房地产业作为关系到国计民生的重要产业，关系经济运行，关系千家万户，关系安居乐业，更关系到和谐社会的建设。面对新形势，希望政府、企业和相关人士准确把握宏观经济的节奏，站在一个全新的时空坐标点上考虑房地产业的发展，寻求房地产业的理性增长。

中国经济在多年保持快速增长的基础上，今年依然保持了强劲的增长势头。据各个方面的预测，在宏观调控的形势下，中国今年的GDP仍会保持较快增长，这种经济增长的背景是中国房地产业健康发展的客观环境和有利条件。今年的宏观调控尤其是针对房地产的宏观调控是近几年来最为严厉的，表示出国家对房地产市场发展的高度关注。

几天前国务院专门召开会议，听取房地产调控措施的落实情况和汇报。认为当前一些城市住房价格上涨仍然过快，结构调整的任务还十分艰巨，部分调控措施尚没有完全到位。今年1到9月份，北京市居民的人均购房的支出是1195元，同比增加了36.6%，同期也就是1到9月份，北京市的房地产开发投资比上年的同期增长了16%。另外，北京一份奥运经济研究报告显示，奥运会之后，北京房地产仍有很大的可能继续保持高速增长势头。

党的十六届六中全会已经明确提出了和谐社会的目标和任务，中国社会的发展理念也正在进行深刻的转变。在科学发展观的指导下，我们不仅追求经济增长，而且追求经济增长与自然环境的协调和社会发展的协调。其中最根本的是追求整个社会的公平与正义，实现共同富裕的目标。

杨慎：建立社会住房保障制度解决弱势群体住房

全国工商联房地产商会名誉会长杨慎说，今年以来，国家出台了一系列房地产业调整政策，重点是解决房地产发展中存在的突出问题。在诸多问题中，引起中央和社会各方普遍关注的焦点问题就是低收入贫困群体住房问题没有得到解决，表面上看这是房价过高造成的，而根本原因是社会住房保障体制没有建立，深层次原因是现行房地产业及相关的体制存在着某些制度性的缺陷，这应引起我们高度的重视和反思。

当前要把贯彻中央宏观调控政策和构建和谐社会作为一项紧迫任务，更加关注大众住房消费问题。所谓大众住房消费，就是指面向广大群众，特别是弱势群体的住房问题。解决这部分人的住房问题途径应该是通过完善政策设计和其他相关的配套政策，使绝大多数居民都能够买得起房、住得起房。而对极少数无力购买或者租赁住房的弱势群体，则应通过建立社会住房保障制度来进行解决。

对于目前普遍销售毛坯房的做法，杨慎提出了质疑。他认为，这种销售方式给群众的生活带来极大不便，同时，造成社会资源极大浪费。目前节能措施得不到贯彻，很大程度上与分散的个人装修这种经营方式、经营体制有很大的关系，因此，解决目前买毛坯房不买成品房的问题已迫在眉睫，否则中国住房品质提高、质量提高以及节能问题是无法解决的。

聂梅生：中国房地产业正进入转型期

全国工商联房地产商会会长聂梅生说，连续三年的房地产宏观调控使我们终于认识到，中国的房地产业正在进入一个转型期。

一方面，从商品向公共产品属性转移。住宅是一种商品，与其他的商品一样在市场经济中有一只无形的手在调控它的价格。但是，区别于其它商品的是住宅有双重功能，即既有商品属性又有公共产品属性。此前在房地产领域中，重视经济增长是房地产发展的主要特点，1998年的房改和2003年以来的宏观调控仍然是把房地产放在经济领域里来提出和考虑问题的。

自从中国有了房地产市场以来，住宅的社会功能都被其强大的经济功能所掩盖，或者是没有被放在应有的位置上去。在房改以后的房地产发展中，商品房、货币化用以拉动经济是非常主动积极的，但是从民生方面来考虑住房问题是被动不积极的，其结果是廉租房存在不同程度的政策缺位、资金缺位、机构缺位问题。缺位就应当及时补位，住房的两重性一腿长，一腿短，正在对我国的和谐社会形成冲击和影响。

另一方面，从投资功能向使用功能转移。不可否认住宅有投资功能，这取决于不动产与金融的高度紧密联系，但是使用功能是基本。这次的宏观调控，更加强调住宅的使用功能，90平方米问题之所以成为一个热点，是从使用功能来看的。是不是需要盖那么大的房子？规划设计是不是合理？使用起来是不是实用？原来的投资功能现在被控制了，投机功能被打击了，这是房地产业转型期的第二个特点。

此外，从资源消耗型向资源节约型产业转移。住宅产业是典型的资源消耗型产业，因为我国的土地、水资源、能源等等都已经形成了限制性因素，况且目前我国城镇人均住房建筑面积已经达到了26平方米，住房的面积性饥渴阶段已经缓解，应当更强调住宅的功能质量，给居民提供节能、省地、环保型的住宅。

秦虹：多方面继续落实宏观调控措施

建设部政策研究中心副主任秦虹说，房地产市场的调控，使房地产市场不断趋于规范，这对整个国民经济的良好运行有积极作用。继续巩固宏观调控的一些成果，保持房产投资的平稳增长，而不是大起大落，我想在政策层面几个方面的措施还可以继续的落实。

一是继续切实调整住房的供应结构。这个供应结构不仅仅是大小户型的结构，还包括住房建设的具体结构。住宅建设本身是节能省地型住宅还是粗放型原始不环保不节能的住宅，实现这种结构是通过多方面住宅进行调整予以落实，从而建立真正符合中国国情的住房建设模式和消费模式。

二是住房保障制度应该切实随着市场的发展加以落实。中国的中低收入家庭在房地产快速发展的过程中，对住房的支付能力显然是不足的，如何完善住房保障政策，并且切实地落实住房保障政策，是各级政府面临的一项重要任务，今后在这个方面还要继续做很多的工作。

三是保持房地产市场的平稳运行。房地产对固定资产的投资，对整个社会资金的流动以及对原材料价格的影响都非常大，所以保持房产市场的平稳运行对保持整个国民经济的良好运行有非常重要的作用。在这个过程中，加强对房产市场全过程监管，切实整顿房产开发交易环节中的不健康因素，建立健全房地产市场的信息收集、调查和披露制度。

邹平座：打破房地产业宏观调控僵局

中国人民银行研究员邹平座说，今年以来，我国针对投资过热尤其是房地产投资过热的现象，出台了“国六条”等一系列调控政策，取得了一定的成效，但总的来看遇到了僵局，部分城市住房价格上涨仍然过快，很多人包括大部分的房地产商都认为房价只有一个“涨”字，房地产市场的秩序仍需要进一步规范。

邹平座说，为什么房地产宏观调控有一段时间了，一些地区的房价还在不断上涨？具体到以下几个方面原因：人流、物流密集致使中国城市房地产价格上升；全球经济发展巨大结构性调整和中国社会经济发展转轨时期形成的经济失调导致房地产价格上升；中国的文化和传统习惯是房地产价格上升的又一个因素，就是说中国人这种安居乐业的思想使大家都想买房；当前房地产持续上升的预期使非真实性需求达到了40%左右，这种不合理的需求导致房地产价格上升过快。

有关研究显示，中国房地产需求大约有45%的非理性的预期形成的，其中非理性需求形成的投资需求为13%，非理性预期对消费型住房产生的需求为11.3%，这间接证明了我国房地产需求中存在泡沫。

对于如何保障房地产市场的健康发展，邹平座建议，从需求管理入手，遏制住房地产价格上涨的咽喉，建立和谐的房地产市场，最终打破房地产宏观调控的僵局。

首先，对房地产进行结构性和技术性的管理，稳定房地产价格，在制度上构建法律、市场和政府管制的铁三角；

其次，以建设和谐社会为契机，加大农村基础设施投入，缩小城乡差别稳定房价。并以信息化现代化手段为基础，转变人们的生活方式和工作方式，提高生活质量和工作效率，实现经济资源的优化配置，减少对城市房地产的压力；

第三，改革金融体制，完善金融市场，提高金融资源的配置效率，消除资金过多流向房地产的现状。并加大对假按揭，假担保的打击力度，建立和谐的房地产金融市场。

总之，房地产不能是过度的透支，用明天的钱买今天的房，这会导致头重脚轻，重心不稳，而只有利用法律、市场，包括政府的调控和政府的管制，三者互为支撑，才能促进房地产市场的健康发展。

王小广：中国房地产进入过度发展阶段

国家发改委宏观经济研究院主任王小广说，我国在十五规划提出，要实现城镇居民人均住房面积达到22平方米，到2005年，城镇居民人均住房面积达到26.1平方米，比原来的预计多了4.1个百分点，也远比韩国城镇居民人均住房面积24平方米高得多，所以我觉得在现在工业化的发展阶段，这是一个超前发展的阶段。

他说，据宏观经济研究院对投资过热做的数量型分析可以看出，目前我国的投资比上年同期偏高5个百分点，其中有3个百分点是房产带动的，所以说房地产投资也过热。在工业化、城市化之后，房地产通过消费需求可以对经济起到稳定作用，而不是作为经济增长的发动机。

他指出，房地产过热的超前发展，会抑制工业化。在世界的发展历史上，基本上没有一个国家把房地产作为经济的支柱产业。我国的重点是发展重化工业，可很多的资金都集中在房地产上，提高了工业企业的运营成本。还有就是许多优秀的企业家不做原来的产业了，开始搞房地产，包括韩国的一些企业也开始到中国投资房地产，因为房地产投资容易发财，这是一种不正常的现象。

他说，房地产是一个被动性产业，是经济能力提高之后需要享受才买房，目前，我国房地产还没有达到这个阶段。今后，我国应把提高经济发展的竞争力作为经济增长的主要动力，从政策上进行大的调整，从十年或者中长期的角度，适度对房地产进行压抑，当然，并不是对房地产采取一种打压政策。

易宪容：宏观调控促进房地产市场良性发展

中国社会科学院金融研究室主任易宪容说，去年以来，我国针对房地产市场陆续出台了一系列政策，从不同程度上促进了房地产市场向良性发展。

首先是“国六条”，其基本宗旨是调整房地产市场结构，改变目前的中国房地产市场发展模式。目前，国内房地产市场发展模式基本上就是通过高房价来赚取利润，这种发展模式导致了我国房地产市场的一系列问题，最大的问题就是房地产市场的利益不均衡，多数人不可能通过市场的关系获得它应有的利益，反而是靠政府权利获得利益多一些，靠近市场获得利益少一些，这根本没办法持续发展下去。“国六条”最重要的是要求70%的房产是90平方米以下的住宅，通过改变住宅结构促使居民的消费模式发生根本性的改变，进而影响整个房地产市场发展。

其次是限制国外的人员炒作房地产。为什么上海房价在短时间内快速上涨，还有深圳的住房的价格为什么也是在一年当中上涨20%，其中很大一部分原因是外国的投资者进入了这些城市的房地产市场，比如说深圳在2005年就有1.6万多户进入了深圳房地产。台湾、香港还有我们海外的一些归国人员也陆续进入内地大城市的房地产，这对住房价格的高涨起到推波助澜的作用，而限制国外人员炒作房地产还是比较有用的。

第三就是出台了二手房政策，也就是把过去对住房交易的个人所得税恢复。这个政策对北京、上海、广州、深圳等一线城市影响特别大。

第四就是加强土地宏观调控，尤其是对房地产市场一些腐败行为的打击，可能对国内房地产市场冲击比较大。

他指出，随着宏观调控政策的陆续出台，我国房地产市场的模式正逐渐改变，今后的房地产市场将不是大家都涌向房地产市场的过程，而是一个健康发展的过程。（记者:洛涛 李佳鹏 武勇）