上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿透露，上海楼盘的成交价已出现10%至15%的下调，挂牌价下调的幅度更是在20%至30%之间。最近房价的走势颇为引人关注，出于谨慎，记者询问了这一数据的来源。施宏睿表示这是根据汉宇在上海10个区域50多家门店跟盘的情况统计而来的。

上海市中心区域最近的成交量不大，价格却下调了20%左右，少数投资性比重高的楼盘如世茂滨江的成交价更是跌了30%，而中外环以外区域的成交价略微下调，幅度在5%至10%。这样均衡下来，房价的这一跌幅较为可信。

周末看房者增多

七部委最新出台的政策还产生了另外两方面的影响，一是房源的增多；二是成就了一部分购房者

对境外投资者来讲，受政府调控楼市“组合拳”的波及最小，他们不受制于国内的政策，照样可以从外资银行贷款炒房

除了成交价的回调，施宏睿认为七部委最新出台的政策还产生了另外两方面的影响，一是房源的增多；二是成就了一部分购房者。不少客户希望能抢在6月前将房屋抛售，以往只是上海地方政府出台一系列调控楼市的政策，一些外商仍对上海房价的持续飞涨满怀希望。此次政策的出台明确了房价是全国宏观调控的一部分，范围增加到全国每个城市，力度之大也是前所未有。由此以来，不仅上海市中心投资密集区域的房价出现波动，就连中外环以外的区域也有所波及。

随之而来的就是上个周末看房者明显增多，在施宏睿看来现在是自住者购房的一个好时机。现在购房者中仍有投资者的身影，自住与投资的比例在7∶3左右，这些投资者中基本上是长线投资。

从地域上讲，投资者有本地、外地和境外3种之分，这3种投资者之间有一定的差别。本地投资者由于资金供应的不足、迫于银行贷款的限制，抛售的现象比较多，而且他们大多已经从炒房中获利，现在出售仍有利润可赚；外地投资者以温州和东北人为主，他们现在的特点是组成团队共同抛盘，并且通过前一轮抛售所得的资金，选择区域好、品质佳的楼盘作长线投资，或者干脆改为租赁；对境外投资者来讲，受政府调控楼市“组合拳”的波及最小，他们不受制于国内的政策，照样可以从外资银行贷款炒房，而且他们中的大多数只看到上海房价的高增长，却没有感觉到房价的高价位，依旧等待机会从中谋利。

据施宏睿介绍，4月上海中高档二手房的成交量已有50%的下调，现在5月过半，由于7天长假的影响，成交量又有进一步的下滑。4月份挂牌量的增长幅度在35%至40%之间，七部委政策出台后，挂牌量又有了20%左右的上涨。在众多房源中，中外环区域自用性强的挂牌也有所增加，租赁的交易量显著上升，增幅达到30%，集中在杨浦、闸北和闵行等区自用性强的房源上。

为了方便上班，现在不少家在环线外的居民将房子卖掉，向中心区域转移，一些无法支付高额房价的人，选择了在市区租房。致使月租金在2000至5000元的主流房源有一定的上调压力，据施宏睿预计，其上调幅度在5%至10%。其余租金在2000元以下或是5000元以上的房源走势则比较平稳。

房产中介压力空前

前几年品牌中介公司纷纷扩大加盟店的数量，以抢夺市场，却忽视了经营模式，一些靠套房赚差价、直接参与买卖的加盟店面临出局的危险

如果房价大幅下跌，近期购房者手中的房产会变成负资产，不利于社会的稳定与发展

房产市场的不景气，成交量的下滑，自然给各家中介公司带来不小的压力。4月开始的专项整治首先打压了一批无证经营、超越经营范围的小型中介。上海大大小小的房产中介公司近14000家，业内人士保守估计，首批遭淘汰的在两成左右。接着就是加盟店，前几年品牌中介公司纷纷扩大加盟店的数量，以抢夺市场，却忽视了经营模式，一些靠套房赚差价、直接参与买卖的加盟店面临出局的危险。最后短兵相接的就是各大品牌中介了，实力的强弱最终有着决定性的作用。施宏睿认为政府政策的引导作用在其间显得非常重要。

上海在国家政策出台之前就对房价进行了打压，现在房价已经出现压力，达到地方政府与中央的预期目标，效果比较理想，如果房价大幅下跌，施宏睿认为会出现“民生”问题：近期购房者手中的房产会变成负资产，不利于社会的稳定与发展。现在短期投机行为受到严厉打击，在这部分需求受到压制之后，接下来政府应该做的就是加强购房者对楼市的信心。施宏睿认为，待市场平稳后，房价的上涨应当与GDP的增长匹配，所以年内上海房价可能仍会保持小幅增长。（记者陈冠中）

国际金融报 2005年5月20日