物权法新草案中业主维权门槛降低、住宅用地使用权可自动续期等变化充分保障业主权益专家认为，住宅用地续期土地使用费涉及众多住户，对于交不起该费用的行为应做详细规定

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日前，全国人大常委会对物权法草案进行了第四次审议。新草案在听取原草案有关“小区道路、绿地及物业管理用房的归属问题合在一起规定太过笼统”的意见，对上述三者分别做了重新界定。同时认为会所因绝大多数作为独立房屋由开发商出售或出租经营，于是删去了有关会所归属的规定。此外，对于广大业主关心的车库问题，新草案认为，原草案的规定基本可行，未做太大修改。

新草案还把业委会起诉需三分之二以上业主同意改为半数以上同意，同时增加了“业主可以自己的名义提起诉讼、申请仲裁”的规定，充分保障了业主权利。

对于建设用地使用权续期的问题，新草案将原草案中有关“住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期”改为可“自动续期”。同时还增加了续期后土地使用费的规定。

业内专家普遍认为，这三点改变对广大业主来说无疑是利好消息，但有些条款，如住宅续期后的土地使用费如何交纳还需细化。

物业办公用房若经营收益归业主

新规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。”“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”专家分析：虽然新草案规定小区内道路、绿地，除属于城镇公共道路、绿地外，归业主共有，但业主也不能随意改变这些道路、绿地的规划，不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。

建筑区划内的物业服务用房规定属业主共有，这就意味着业主享有经营权。但目前物业服务用房一般为各物业公司办公用房，如果对物业公司收取租金，这部分租金还需从业主缴纳的物业费中扣取，所以新规定意义不大。不过，如果小区物业服务用房在不影响居民正常生活、居住的前提下，拿出剩余部分对外经营，那么按新规定收益应归全体业主。

起诉改半数业主同意实为折中办法

新规定：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”专家分析：将“三分之二”改为“过半数”等于大大降低了业主维权的门槛，相对第三次草案而言，第四次草案确实有一定进步。但对照目前正在执行的《物业管理条例》，还是有一定倒退。因为目前执行的《物业管理条例》规定只要有半数以上业主参与大会，且在参会业主中只要有半数以上通过就可以形成业主大会决议，当然也包括以业主大会或业委会的名义起诉的决议。这相当于只要有多于四分之一的业主同意就可以以业主大会或者业委会的名义起诉。

新草案规定单个业主可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁，但实际上，单个业主只能对自己的收益权份额进行主张，而不能对所有权进行主张。

住宅用地使用权自动续期简化操作

新规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准，由国务院规定。”专家分析：自动续期使事情变得非常简单，否则若提出申请，一幢公寓多户居住，以谁的名义申请，意见不一致时怎么办很难操作，但自动续期规避了这些问题。对于非住宅建设用地，一般包括商业、办公、工业用地，地块主体非常明确，其提出申请续期也非常容易操作。但对于一些带底商的住宅楼，或商住两用房，其续期方法没有明确规定，还要具体说明。

对于“续期后的土地使用费、续期期限由国务院另行规定”的规定对商业、办公、工业用地比较好操作，因为这些地块主体本身是赢利性的，但若一幢公寓的某一住户交不起土地使用费，该如何处理，应该有具体说明。

本期做客专家：北京翰文律师事务所杨树江律师、中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心

敏感话题

“车库物权可约定有待商榷”

专家认为，开发商本不具有车库合法初始权利，“约定”对其有利修改后的物权法草案对于车库归属做了界定：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

“‘物权可以约定’的制度有待商榷”，舒可心认为对于车库这类建筑，在开发商没有初始物权及单个房屋买受人不具有共有财产全部权利主体地位的情况下，这个约定无法实现。因此，在舒可心看来，物权法草案的设计，实际上是允许开发商把其本身并不具有合法初始权利的车库，以‘约定’的形式确定物权。

据北京富力城房地产开发有限公司副总经理王志刚介绍，目前购房合同附件中对计入公摊面积的部分通常会做出明确规定，一般开发商不会把车库面积计入公摊，而是自行经营，那么车库的产权也就归开发商所有。(记者 张宏强)