将是国内首单商业房地产抵押贷款证券化项目，目前正组织主承销商招标

纵然华尔街还没有从次贷危机的伤痛中走出来，国内的资产证券化试点依旧在稳步推进。最近很多券商都收到了民生银行发来的邀请函，内容是邀请其参与该行首单商业房地产抵押贷款证券化（CMBS）项目的主承销商竞标，主要负责牵头组成承销团、协助发行人进行组织询价、路演和推介等一系列工作。

　　“现在还没有拿到最后的批文。”昨天，民生银行的相关人士对《第一财经日报》表示，通过此前的多次沟通，发行国内首款CMBS产品已经获得了监管部门的同意和支持。过去的两年间，国开行、建行等多家商业银行已经成功试水证券化。

　　按照目前的设计，该款CMBS将北京金融街某商业房地产的抵押贷款作为基础资产，发行资产支持证券18.4亿元人民币，共分为三档。其中，A级证券的发行额是13.8亿元，信用评级为AAA，占总规模的75%；B级证券和C级证券的发行额分别是2.392亿元和2.208亿元，信用评级分别为AA和A级。

　　上述三档证券将在银行间市场公开发行，这款产品中还特别设计了“超额利差受益证券”，与之前三档资产支持证券不同，这部分证券将定向私募。民生银行会监管抵押贷款的用途、抵押贷款的对外支付、项目租金收入及其他收入的使用和支出等多个项目。

　　按照偿付顺序，信用级别高的档次将优先受偿。例如，A级资产支持证券的利息支付优先于B级资产支持证券、C级资产支持证券的利息支付和超额利差受益证券的收益支付，本金支付优先于B级资产支持证券和C级资产支持证券。

　　“与个人住房抵押贷款支持证券（MBS）有一个显著的不同在于，租金是有可能断档的。当这个租户搬走，另一个租户还没有租用的时候，租金收入会由民生银行先行垫付。”上述民生银行人士说，因为这是国内第一款CMBS产品，设计时有多处创新。

　　次贷危机爆发后，“资产证券化”这个词除了“满足流动性需求”、“表外处理”等含义之外，又包含了更深一层的意义，在于因资不抵债而产生的风险。国泰君安金融行业分析师伍永刚表示，从国内已发行的商业银行信贷资产证券化产品来看，以个人按揭贷款为基础资产的产品风险都比美国的次级债小得多，原因在于都有首付的要求且银行放贷也较为审慎，但是次贷危机还是一个相当深刻的教训。“在产品创新的时候必须注意控制风险。”

　　民生银行的上述人士表示，他们即将设计的CMBS产品是以商业物业的贷款作为未来的现金流，同时以其土地使用权作为抵押、未来的租金收入和其他收入做质押，在产品的结构上与导致次贷危机的证券化产品有本质的区别。