随着信贷增幅传言在银行业内流传，房贷也未能"幸免于难"。今年已经大幅紧缩的房贷政策，明年或将面临着更加严峻的调控。

　　记者从商业银行了解到，银监会目前正在对各商业银行房贷业务进行调研。据悉，11月26日，各商业银行已经上交了有关书面报告，随后各地监管局将会进行现场调研。业内人士称，此次调研将会作为制定明年房贷政策的依据之一。

　　商业银行人士预计，监管层明年将可能在房贷额度上进一步控制，而对于房地产开发贷款的控制也将更严格。

　　调研政策效果

　　一位参与调研的商业银行人士称，此次银监会要求商业银行出具房贷业务的书面调研报告。报告内容包括各行房贷的基本状况和房贷新政的执行情况，另外还要求商业银行对其所在地区的房地产市场情况做分析评判，并要求商业银行对房贷政策提出建议。

　　早在9月27日，央行、银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，其中规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

　　上述商业银行人士称，此次调研一个重要部分，就是对房贷新政的执行情况进行汇总。例如对于第二套房的界定，由于目前尚未有统一标准，各家银行执行情况不一，对第二套住房的认定分为以个人和以户认定两种。"监管层据此收集信息，评估政策效果。"

　　另外一家股份制银行广东省分行人士表示，其所提交的报告对目前房价增长过快以及房贷所存在的风险进行了评估。"目前广东省某些地区房价上涨过快，已经对银行房贷业务造成一定风险，一旦房价下行，房贷风险将有可能爆发。而今年几次加息也让贷款者负担加重，容易形成对房贷坏账的隐性压力。"

　　上述参与调研的商业银行人士认为，由于今年底房贷紧缩过度，明年一季度可能会出现井喷，监管层预计为此做政策预备。

　　而对于明年的房贷趋势，记者所采访的多家商业银行人士均表示，对第二套房再度提高首付的可能性不大，明年新的紧缩政策将有可能是一个综合控制。例如有可能对房贷额度进行总控，或者对多套房的额度进行控制；另外，对于房地产开发贷款的控制，也将更加严格。

　　尽管自新政发布之后，商业银行贷款开始紧缩，而自10月份起，受额度和信贷调控影响，商业银行房贷更进入全面紧缩阶段。但从记者了解的情况来看，几乎所有的商业银行全年房贷的增长都很迅猛，基本增长的百分比都在两位数以上。

　　 另外一位参加调研的股份制银行人士表示，今年银行房贷业务增长相当可观，以其所在省行为例，去年只有15亿元左右的营业额，今年则达到了70多亿元，增长约5倍以上，而房地产开发贷款也达到了70多亿元。

　　而记者从上述股份制银行广东省分行人士了解到的房贷数据也颇为"乐观"，其所在银行到目前为止房地产开发贷款和个人贷款接近200亿元，房贷业务增长相当理想。

　　或许住房按揭贷款的迅猛增长为明年房贷政策紧缩打下了伏笔。

　　房地产市场考验

　　事实上，年底房贷市场已经相当紧缩。根据记者对各商业银行的了解，目前中资银行的房贷市场几乎已经处于停滞状况，很多银行答复要贷款只能到明年一月。信贷政策效应也已经有所显现。

　　合富辉煌集团首席分析师黎文江表示，9月份以来的房贷新政抑制了第二套房需求，成交量低迷，年底贷款紧缩更是让一些开发商资金吃紧，不过房价是否已现拐点，目前还难研判。但如果信贷紧缩措施持续，则对房价形成压力。

　　有消息称，目前广州有1/3的楼盘开始降价。根据广州市国土房管局"阳光家缘"网站的实时签约数据，今年10月广州十区一手住宅成交量大约为55万平方米，比9月份下滑了18%。有业内人士称，11月份一手楼成交量可能会有30%的下降，下探至40万平方米，成为今年春节以来的一个"冰点"。（巫燕玲/中国经营报）

楼市寒冬中突然变脸 房产市场或已迎来拐点

　　销售步入寒冬 成交急剧萎缩

　　"雄踞奥运核心，四大高尔夫环绕，御览国家公园。绝版景观楼，超豪华精装，准现房销售。赠皇家进口卫浴、家电，附送专属车位。联系电话582××××"。"房山30万平米成熟社区，多路公交、规划中轻轨直达，高绿化低密度阳光板楼，多种户型现房热销……"

　　这是11月30日一天内《市场报》记者手机接到的两条售房信息。最近一段时间，记者每天都会接到许多条此类信息。

　　记者致电其中一家楼盘，从售楼处了解到，该楼盘最近销售不是很好，于是开发商花钱联系了移动信息台，借助群发信息帮助促销。而除了利用短信促销，在北京的一些地铁出口，经常会看到一些人在散发售楼的小广告。

　　随着冬天来临，北京楼市的销售也似乎在步入寒冬，直接的表现就是成交量在急剧萎缩。

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，11月12日至11月18日，北京市共成交住宅期房2375套，成交面积26.92万平方米。与前一周相比，成交套数下降了11.8%，成交面积下降了16.2%。其中，11月14日成交量最低，仅为232套，与每年的传统淡季1、2月份水平相当。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分别为391套和404套。

　　市场成交低迷的情况在全国几个大城市也同样上演。

　　10月份，深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右；10月份，广州十区商品住宅签约量为4502套，比9月份下降14.77%，进入11月后，广州楼市成交低迷状况更加严重。

　　尽管销量剧烈下降，但房价却仍持续较大的涨势。据国家发改委最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，再创2006年以来的新高。二手房价同比也上涨8.7%。而像深圳、北京这样的一线城市房价上涨最快。

　　业内专家表示，"有价无市"预示着房地产市场出现调整，房地产市场已走到一个临界关口，各方都在博弈中密切关注着走势。

　　需求将被分流 调控暗潮涌动

　　"山雨欲来风满楼"，种种迹象表明，一场更加严厉的房地产调控正在悄然涌动。

　　"从最近出台的一系列文件来看，政府房地产市场发展模式将发生重大的调整，目前房地产市场的利益格局随之也会发生巨大的变化。尽管早几年政府关于房地产市场的政策有许多不理想之处，但是透过这些文件已经让人看到这种利益关系调整的曙光。"中国社会科学院金融所研究员易宪容告诉记者。

　　12月1日，建设部、国家发改委等九部门联合颁布的《廉租住房保障办法》施行。办法提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。

　　建设部、国家发改委、监察部等七部门11月30日联合发布了《经济适用住房管理办法》。(详细报道见第2版)办法要求各地要根据实际，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围等，并组织实施。其中明确，经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。

　　业内专家表示，近期公布的一系列政策已经表明了政府调控的态度，楼市需求将被分流。廉租房是政府着力解决的问题，将用土地使用权转让和公积金收益等政府资金进行解决，经济适用房将用市场和政府调控相结合的方式解决，中高档商品房则用完全市场的方式来分配。

　　如果这些政策能不打折扣地兑现，各地的房地产市场供应结构会发生重大变化。此前被挤入商品房市场中的低收入群体会分流出来，供求比会随之变化，商品房市场的价格也会趋于平稳。

　　"老百姓总告诉我，不要忘记房价。"11月21日，温家宝总理在新加坡参观保障性住房时发出感慨。而在总理温和的表达背后，更严厉的政策已经再度出手。

　　日前，土地部门已经有了动作，北京、深圳、广州先后对开发商囤地行为出手整治。

　　深圳市称，共收回闲置土地使用权27宗，面积超过87万平方米。北京市也撤销了8宗住宅、商业项目用地直接入市交易资格，这些项目将全部纳入土地一级开发或收购储备体系。广州市国土房管局日前也首次曝光了3个延迟开工建设的项目，并发公函催促其在限期前动工开发建设，对逾期仍未动工者，国土房管局将依法收回地块。

　　据记者了解，由"房地产调控部际联席会议"成员组成的督察组，将于12月奔赴全国10多个城市，检查各地落实既有房地产调控政策的情况。其中房价与供应结构调整，将成为检查的重点。

　　业内人士分析，今年下半年以来，房地产调控措施的出台十分密集，除了增加廉租房、经济适用房和小户型产品供应以外，又提高了第二套住房抵押贷款的首付比例和利率。种种政策的出台，显示出政府调控房地产市场、扭转市场主体失衡的决心很大。

　　尽管如此，新盘的价格并没有在强烈的观望气氛中出现下跌。新的调控风暴即将降临，房价还能一如既往地狂飚吗？(李忠峰）