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2013年10月24日09:42 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

目前我国数量庞大的农村集体建设用地普遍存在利用不合理、效率低下等问题。

由于各种严格的限制，农民的承包地、宅基地、住房不能作为资本流动，很难带来财产性收入。但现实情况却是农村集体建设用地隐性市场活跃，违法用地屡禁不止，用地流转权利缺乏可靠保障，如何打破坚冰，让工业化与城镇化过程中农民也能够真正受益，需要进一步改革。

农地直接入市的全国潜力如何？百万亿元农村建设用地入市将带来多大的“农村沉睡资本”？

据重庆市市长黄奇帆测算，中国城市人口在城里需要的建设性用地是人均100平方米。而农民在农村的建设性用地大概是人均250平方米。如果有1亿农民进了城市，需要城市提供1万平方公里的土地，但农村建设用地大大节省出来了，所以18亿亩耕地红线不仅能够守住，而且随着城市化进程，耕地可以变成20亿亩。

全国城乡建设用地有20多万平方公里，至少可以承载二十几亿人，城镇建设并不缺地，但目前的土地利用方式太粗放太浪费了。

以广东为例，据广东省国土资源厅统计，2006年广东省农村建设用地使用权转让23200多亩、2100多宗，每宗10多亩，总价款20多亿元人民币，即每亩地价近100万元人民币。据广东省调查，目前至少还有60多万亩的农村集体建设用地闲置。

如何解决实际占地２亿多亩、价值100万亿元人民币以上的农村建设用地使用权的流转，建构全国统一的土地使用权体系，形成公开化的中国村镇房市和构建中国房市的全流通格局，是一个令人无限想象的大问题。

“农村土地入市”须明确产权主体及权益分配机制，建立统一的产权交易市场。农村集体建设土地入市是未来的必然趋势，但前提是须明确产权主体及权益分配机制，防止公权力侵占。目前我国的农村土地普遍存在主体虚位、主体混乱问题，未来应该确权发证，明确农民的权益，在此基础上建设产权交易市场，开启农村沉睡的资本。

“农村土地入市”还需引入竞争机制。农村集体土地的上市，显然不宜走政府拍卖的老路，必须以打破土地一级市场的垄断为目标，并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势，地价才有望不受操控。农村土地入市要想真正对抑制房价起效，显然更需竞争机制的引入以及利益关系的重建。

农村集体建设用地流转目前还受到诸多制约限制，如何建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化，才能真正流转。未来应该允许农村集体宅基地使用权自由转让、抵押和出租，还应该允许农民住房的买卖、抵押和出租。

此外如何让农民通过土地等不动产的抵押享受到平等的金融服务也需要政策突破，如何建立稳定的农地流转机制也需要政策突破等。（中国人民大学农业与农村发展学院副院长、教授 郑风田）

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