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超八成地方楼市新政悄然过关 博弈调控底线
关键词： 楼市 微调 新政 购房者 中原地产 调控 自住需求 救市 置业者 首套
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□记者 俞佳 报道芜湖、佛山、中山……在这些个别城市的楼市新政遭遇“一月挺”、“三日游”甚至“朝令夕改”之时，其实更多的楼市微调已经悄然通过。有报道称，去年8月至今，全国共有30余城市出台楼市新政，其中超八成通过。分析人士表示，“首套”、“自住需求”是目前微调的红线。
八成地方新政过关
有媒体报道称，从去年8月至今年5月10日，全国共有33个城市出台楼市新政，其中28个获通过，5个被叫停。也就是说，在少数地方新政破产同时，超八成新政已悄然通过执行。涉及城市包括北上广这样的一线城市，也有增城、象山、从化等三四线城市。
从地方微调的内容看，包括免或减征购房契税或退税、调整首套房贷利率恢复基准利率、改变普通住房价格标准、提高公积金贷款额度、重启购房入户政策、补贴首次置业、放松限购条件、土地松绑八种。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申告诉记者，33个城市微调政策，八成获得通过，这样的数据看起来惊人，但其实不尽然，“单是前段时间普通商品住宅标准调整和公积金贷款政策调整，就有十多个城市，加起来30多个也是很有可能的。 ”
也有分析人士指出，将房贷利率恢复基准等归为地方新政有些牵强，而调整普通住宅标准是因为旧的标准已经明显过时，不得不调。
地方政府博弈调控底线
2012年一季度，中国指数研究院监测的100个城市住宅用地平均溢价率降至历史低位，为1.9%，环比再次下降，已低于2008年三季度的阶段性低点2.7%。
同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，房地产市场成交量低迷，开发商资金面相对紧张，拿地意愿降低，地方政府土地财政收入减少，这可能导致地方政府出台“救市”措施，挽救土地财政面临的尴尬。
除佛山、芜湖等少数城市，多数城市出台的新政得以通过，在罗寅申看来，这是地方与中央进入更深度博弈的结果，地方政府以前是“想调不敢调”，如今学会在可行范围内适度调整。
“而且，现在很多城市的微调属于‘跟风型’，某个城市的一项政策顺利出台后，其他城市也会效仿，现有的公积金政策调整、普宅标准调整等皆是如此。上周，江苏扬州打出发展成品住宅旗号来补贴购房者，如果这项政策还不叫停，很可能引来其他二三线城市跟风。 ”罗寅申说。
世联地产华南区首席分析师曹取也预测，以后会有越来越多的地方政府会在中央允许的范围内充分利用可放松的空间。
不过，罗寅申也指出，上海、北京这样的一线城市，起着风向标和价格信号的作用，出台微调政策会愈发谨慎。从目前调控形势和官方表态看，今年底以前不会有政策层面的松动。
“首套刚需”为微调红线
从全国范围的政策变化情况来看，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但是，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。浏览各地微调政策，不难发现，近期全国各地所有政策松动迹象，多为以保护首套房自住需求为前提的差异化信贷和税收政策。
对此，罗寅申表示，“首套”、“自住需求”是目前调控的红线，也是政策适度放松或是“擦边球”可能的对象，如果擅自扩大这个范围，就可能出现芜湖等城市被叫停的情况。
张宏伟认为，当前在政府、开发商、购房者市场博弈过程中，各地方政府与其找借口出台救市政策，不如迎合现在中央调控以“自住需求”为主的市场大局，在这样的市场背景下出台刺激刚需入市的政策，在政策层面给予自住需求购房者更多的支持，以维持房地产市场健康平稳发展。
他还建议，在存款准备金率降低之后，各地可以针对自住需求进一步出台差别化信贷政策，在公积金贷款、商业贷款对于首套房置业者的进一步的定向宽松，还可以采取对首套房置业者给予一定的税费补贴、对人才类购房需求给予积极的落户及税费优惠政策等措施鼓励自住需求入市。
呼吁更多信贷支持
“给首次置业的买房人利率85折优惠，银行的确赚的很少，但这些折扣优惠对于首次置业者来讲十分重要。”中原地产华北区域董事总经理李华杰在个人微博呼吁，“政府工作报告也讲过说‘满足居民合理住房需求’，我认为应该恢复给予首次置业的家庭房贷7折利率优惠，才算真正的支持。 ”
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也认可银行让利的方式；“政府直接的让利有可能会被开发商 ‘借利’，银行利息方面的长期优惠无法在买房时直接截取，不易被开发商借利。 ”
罗寅申虽然预言上海政策年底前不会松动，但也同时明确，“不排除信贷方面的变化”。他表示，只要是符合“首套自住”这个基调的，信贷方面的支持值得鼓励。“有有效直接的办法是降低首付成数，但这个对市场的影响太大，必然谨慎。利率打折这种远期优惠还会逐步扩大，7折的贷款优惠利率作为金融危机的产物很有可能已经一去不复返，但是8折优惠在未来还是可能出现的。 ”
张宏伟则指出，由于大多数自住购房者预算有限，能够促使他们决策入市的还是短期内能够使之达到入市门槛的政策和市场行为，从市场效果而言，尽管首套房贷利率优惠可以为购房者带来长期性的优惠，各地方政府也出台一些购房补贴性措施鼓励购房者入市购房，但相都没有降价来得直接有效，可以短期内促成购房者入市。