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2010年12月16日11:15 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

本报记者 严友良 发自上海

保障性住房建设黄金时代即将来临。

日前，住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务上调至1000万套。较之2010年中央政府确定的580万套保障性住房的建设规划，2011年版的规划总量，已近翻番。

通知规定，12月10日为最后上报的截止日期，随同上报的还有各地“十二五”保障性住房建设的规划。“目前，各地的规划正在汇总过程中。”14日，当时代周报记者致电住房城乡建设部住房保障司时，一位不愿具名的工作人员如是说。

“2011年保障性住房总量有如此规模的增加，表明政府越来越重视保障性住房体系的构建。在此前多次楼市调控不力的情况下，注重保障性住房建设意味着中央对房地产调控方式的转变。”在北京理工大学经济学教授胡星斗看来，《通知》表明，中央完善房地产市场中的保障性住房和商品房双体系的决心不小。

每20户一套

1000万套，这一数字大大超过了市场预期。

依照11月出台的房地产行业“十二五”规划初稿，2011-2012年两年保障性住房总量为1300万套，上调到1000万套的确超乎市场的预期。事实上，2009年全国保障性住房及棚户区改造为330万套，而2010年计划推出的保障性安居工程为580万套。

鉴于此，市场原来预测的数字在500万-600万套之间。“仅仅2011年就上调到1000万套，足见政府对于加强保障性住房建设的重视。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭指出。

事实上，一旦2011年1000万套保障房推出，从数字上看即意味着每20户家庭将拥有一套保障房。按照《中国城市状况报告2010/2011》显示，中国城镇人口为6.2186亿，而且今后5年内，中国城镇人口将超过农村人口。以每户3口人计算，目前中国城镇家庭约为2亿户。

不仅如此，1000万套保障性住房还意味着全国房地产投资规模的20%。

根据住建部统计，截至今年9月，全国保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%，其中中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。按这一数据推算，今年全国保障房投资应超过7800亿元。明年1000万套保障房的建设目标，即表明2011年保障性安居工程投资将超过1.3万亿元，这将达到全国房地产投资规模的1/5左右。(2011年预计10-20%的投资增幅情况下，2011年全国房地产投资规模将保持在不到5万亿元的规模。)

此外，按保障房每套60-80平方米计算，1000万套保障房的总面积将达到6亿-8亿平方米，而今年截至11月，全国楼市成交量才接近8.5亿平方米，其中住宅大概在7亿平方米左右。也就是说，1000万套保障房的面积将相当于今年全年的住宅交易量。

“这个1000万套，包括两部分，一是保障性住房，二是各类棚户区改造以及相关的农房改造工程等。”上述住房保障司工作人员告诉时代周报记者。

转变楼市调控方式

“从政府上调保障性住房建设规划看，中央政府试图打破‘重市场，轻保障’的格局，重新理顺房地产市场中保障性住房和商品房双体系的关系。”中国土地学会副理事长兼秘书长黄小虎如此看待2011年保障性住房规划的上调。

原来，自2004年房地产成为主导产业后，造成了过分的市场化，房价越来越高，房地产业走向畸形和极端，出现了“重市场轻保障”倾向，导致市场发展“一条腿长，一条腿短”。

中国的房改始于1998年的23号文件。在这份名为《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，尽管明确提到“最低收入家庭购买廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的原则，并指出“经济适用房是住房供应的主体”。但事实上，经济适用住房占商品住宅投资比重，随着商品房市场的扩大而逐渐下降。

有数字显示，2000年我国经济适用房销售面积为3760万平方米，占普通住宅总面积(当年为16570万平方米)的23%。而2009年，我国经济适用房销售面积为3012万平方米，只占普通住宅总面积(85294万平方米)的4%。不仅如此，1998年-2009年，经济适用房投资额占住宅总投资额的比重从13%下降到了4.4%。

与之相应，商品房的价格则一路上扬。“第一次房改催生了中国楼市的‘黄金十年’，但却在政策执行中，走向了另一个极端，住房保障成为被遗忘的角落。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示。

过高的商品房价格让普通百姓住房困难。为此，中央多次出台措施稳定房价，今年4月、9月国务院先后出台了“国十条”和“新国五条”，意图遏制房价快速上涨，但效果不佳。据国家统计局刚刚发布的11月全国房地产运行情况显示，当月，全国商品房销售面积同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0%；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。

基于此，在12月10日-12日召开的中央经济工作会议上，中央重点强调：要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

对此，北京大学房地产业研究所所长陈国强表示，将“保障性住房体系”和“商品房体系”在此次会议上并列来提，“以前很少如此”，凸显了政府试图通过加强保障性住房建设来理顺楼市的意图。

“我相信这两套体系，可以覆盖所有的人群。”陈国强指出，“保障性住房体系满足买不起房子的贫困人口的住房需求，商品房来解决有购买能力人群的需求。而按今年保障性住房的建设规模，很多符合准入标准的家庭将会从中受益，这将减少商品住宅的需求，从而为稳定房价创造良好的条件。”

完不成的目标？

1000万套保障性住房计划一出台，不少家庭翘盼自己能有一套。但这一目标显然不易实现。

14日，安徽省宿州市住建局一位负责人向记者指出，他们已经上报了该市的计划：其中廉租住房家庭约2.2万户，经济适用住房保障对象2000套，公共租赁住房2600套，限价商品房7000套，城市棚户区改造需安置户数5.5万户。

“我们依照量力而行的原则，制定的计划还算合理。”上述住建局负责人告诉记者。

可是，计划还是给不少地方出了道难题。

据《羊城晚报》报道，广东省住建厅住房保障处副处长陈必暖就倍感压力。原来，2011年全国要建设的1000万套保障性住房中，广东分到了约44.7万套。

“这个数还要继续协商，如果一年建这么多，土地压力、财政压力恐怕承受不住。”陈必暖表示，“几年的任务一年内完成难度非常大，广州市2009年是4万套，这个也是做了大量的工作。”另外，陈还直言广东一些城市如“深圳找不到地”。陈必暖透露，目前先由各市把建设方案先报上来，大概是10万套。

除了土地之外，“对于一些城市来说，保障性住房的确面临着资金饥渴的问题。”胡星斗特别指出，西部省份的一些城市在完成保障性住房方面可能面临困难。

以重庆为例。按照重庆市长黄奇帆的说法，重庆30%-40%的低收入群体将由公租房来供养，为此重庆需提供4000万平方米公租房，以满足约200万人的住房需求，总共需约1000亿元投资。黄奇帆称，1000亿元中，政府投入30%的资本金，由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担，此外的70%要依靠市场融资，包括商业银行贷款、保险资金、信托等。

对于那些中小城市来说，无论是保证30%的资本金还是通过投融资平台获取另外70%的资金均不是件容易的事情。

记者从中国国际金融公司了解到，如果2011年仅以800万套保障性住房计算的话，各级地方政府缺少的资金将高达4450亿元。

但有不少业内人士不这样认为。海鑫灵锐投资管理有限公司副总经理汤辉告诉本报记者：“2011年的保障性住房指标的确比2009年增加不少，但随着2009年土地价格的大幅度攀高，地方政府在出让土地方面获得的收益增长更快、金额巨大，而且2009年保障性住房的建设并没有达到年初设定的580万套目标，投入仍然比较少，可以说政府的资金并不是问题。”

“此外，与国外保障性住房普遍建在市区不同，我们国家的保障性住房都是建在交通不便、配套不完善的郊区，而郊区的土地供应相比市区而言，可供应量更大。因此，目前建设保障性住房，政府是既不缺钱、也不缺地，而是缺动力和压力。”汤辉补充道。

地方政府在保障性住房建设方面缺动力是不争的事实。

据中国指数研究数据显示，自2006年推出保障性住房计划以来，上海、北京、杭州、武汉、深圳等城市保障性计划几乎无一完成。“关键是保障性住房不产生GDP,还需要政府投入大量的资金建设和管理。如此一来，没有利益驱动，地方政府积极性肯定不高，而中央政府也没有对不执行保障性住房计划采取过措施，追究领导人的责任。”复旦大学管理学院产业经济学系副教授、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰告诉记者。

“目前而言，政府完全有能力解决保障性住房大扩容过程中的‘地’和‘钱’问题，解决的办法有很多，拿‘资金’来说，既可以从每年大量的卖地收入中支取，同时也可以以土地换房，也就是让大型开发商建设保障性住房来抵消其他地块的土地出让金，还有公积金试点等等。可是，地方政府缺动力就需要政府出台好的制度来监督和执行了，但目前的情况并不乐观。”汤辉表示。

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