2010年的房价能否撼动？这和政府的调控政策相关,也和开发商的钱袋子直接相关。一位香港上市的房企老总在年终总结时用“喜出望外”来形容2009年赚得盆满钵满的状况,也暗示着2010年,房企有更大的实力与楼市滞销暗中较力。降价,似乎比2008年来得更加艰难。

根据上海证券报独家深入调查,包括中国建筑、海航置业、甚至一度高呼泡沫的万科地产等,今年的扩张计划仍未改高调。资金链,对于去年谨慎的大型房企,以及背靠大山的巨头国企,目前仍构不成任何威胁。

但另外一边,包括恒大、金地、绿城在内的2009年激进民企,却开始了百亿融资的紧急输血。专家预测,两类企业可能最先面临资金压力,并率先降价回笼资金。一类是在去年扩张激进,且多为开发郊区大盘的房企,另一类为二、三线城市小型房企,如果是新盘销售,就更少了退房这样的降价阻力。

国企巨头仍然激进

1月底,已经晋身为中国最大房企的中国建筑发布2009年业绩预增公告,称公司2009年度归属于上市公司所有者的净利润将达到27.45亿元,较上年同期增长80%以上。

业绩向好的同时,这个大型国企的2010年扩张计划也十分激进。上海证券报从权威渠道获悉,中国建筑旗下中建地产有可能与上海某区政府一次性谈定8个房地产项目的开发计划,涉资数百亿元。并承诺将中建地产总部迁至该区域。

2009年,中海地产与中建地产这两大中国建筑旗下地产平台四方出击。仅以上海为例,2009年9月,中海地产以70.06亿的总价击败保利、华润等对手,竞得上海长风6B、7C地块。2009年12月,中建地产以37亿元竞得新江湾城C6地块,楼板价超过3万元。有消息称,中建事先已经对此地块志在必得,并计划建成超过星河湾的顶级豪宅。其母公司中国建筑的鼎力支持是重要推动力。

有统计数据显示,2009年,中海地产全国拿地超过1000万平方米,是与保利齐肩的最激进房企之一。

“中国建筑自2009年开始大举布局房地产业,其扩张计划目前未因宏观调控有任何变化。可见,在这些大型国企看来,调控是短期的,增长是长期的。”一位接近中国建筑的房地产业权威人士向记者表示。

除中国建筑外,包括海航置业等在内的2009年风头很健的房企今年仍在高调寻找可以收入囊中的土地。“因为有海航集团这个大背景,对于海航置业来说,现在不是资金链紧,而是生产资料紧,也就是土地不好拿。”知情人士透露。去年9月,海航置业等海航集团下属的三家企业以18.24亿元的总价夺下上海黄浦江中心段地块,创下当时的单价地王。加上海口大英山老机场、北京首都机场等几大机场附近的土地储备,在去年下半年时,海航置业的土地储备已经超过7000亩。

另一个可能在今年震惊市场的是万科地产将开展的一系列动作。有消息称,仅在上海一地,万科今年的计划土地储备就有7块。对即将开始竞标的泗泾大型居住区项目,万科志在必得。在分析人士看来,万科今年高调拿地是符合商业逻辑的行为:在2009年地价越来越高的时候,万科在拿地方面相对谨慎,保持了较稳健的资金实力,到2010年地价可能回稳的情况下,抄底进场将为万科赢得较大的腾挪空间。

市场风险已现 二季度或成拐点

房企巨头一头热的激进态度已经不能令市场简单的乐观了。尽管保利地产等龙头股年报异常亮丽,但还是抵挡不住倾泻而下的投资者抛售潮。市场的悲观情绪来自两方面,一是宏观调控政策的连续打击,二是商品房销售市场的低迷。

根据保利的年报公告,2009年,保利公司实现主营收入229.87亿元,营业利润52.2亿,归属于母公司净利润35.19亿元,分别同比增长48%、36%、57%。实现房地产签约面积526.69万平方米,签约金额433.82亿元,分别比去年同期增长131.08%和141.38%。目前公司净负债率为49.26%,年底拥有货币资金152亿元。但值得注意的是,公司未付地价款为174.93亿元,其中需要一年内支付的地价款为164.91亿元。

长江证券在1月份对“招保万金”四家地产企业展开的调研也显示,短期内行业受到的政策冲击没有让大部分公司做出明显的战略调整,比如新开工量、销售计划和融资计划等。“像保利这样的现金流情况和负债情况是比较正常的,但也要看今年市场销售情况。短期来看,一季度滞销对房企来说不构成威胁。但也要看二季度情况。如果二季度房子仍然卖不动,开发商就会考虑降价。”某一线城市房地产协会秘书长告诉记者。

除了销售市场的因素外,开发商最担心的还有政策的连续打击。近期,有消息称,全国土地大检查即将启动,这意味着闲置土地的收回已经不再是口号。北京大龙地产项目、南京招商地产项目、广州恒大地产项目均传出已经或可能被地方政府收回。这些迹象令囤下天量土地的大型房企绷紧了神经。“目前,房地产宏观调控已经不是简单的经济问题。这是今年宏观调控的不同之处,房企正在从轻视转向重视。”一位上海房地产金融专家表示。