2009年5月21日，广渠门外10号地拍出10.22亿元。业内人士分析，北京土地成交价往往远高于底价，因此调整基准地价会抬高土地出让底价，但不会影响土地成交价。资料图片 周晓东 摄

相隔8年，北京的基准地价拟首次进行调整。昨天，市国土局举行了“北京市基准地价更新成果听证会”。与2002年版的基准地价相比，新版基准地价有所上调。市国土局副局长曾赞荣表示，更新成果将报市政府批准，预计一季度将公布实施。

首次细划片区制定基准地价

据了解，基准地价简单来说就是土地的初始价，反映的是土地的价值。即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。基准地价按照不同的区域，和不同的土地用途，分别确定平均价格。

此次拟更新的基准地价中，土地用途分为了商业、办公、居住和工业四大类，也就是将2002年版的“综合”变成了“办公”。土地级别从原先的10个级别，增加到12个级别。其中，二环内的大部分土地，都定为了最高的一级；三环内则主要为二级和三级；五环内大都是六级以内。各项土地的基准价格，都比2002年版本有所上调。

同时，此次新版基准地价中，还首次采用了区片基准地价的方式，“简单来说，以前只是分区域确定不同的基准地价，现在在每个区域里，又划分出很多个区片，全市约1100平方公里的建成区内，划出了500多个区片，平均每个区片2平方公里左右，每个区片确定一个基准地价。这样就可以针对不同地区的实际情况，更精确地进行指导。”

此外，新版基准地价还首次对商业路线的地价，明确加价的幅度。对于58条典型的商业街，沿线的基准地价，将比其所在区域的基准地价有所上浮。其中，长安街、王府井商业街、西单北大街、前门商业街等商业街沿线，拟加价的幅度最高

今后基准地价每两三年调整一次

曾赞荣表示，2002年之后北京就一直没有调整过基准地价，近年来北京的地价和房价都有明显上升，因此当前使用的基准地价已经不能反映市场的实际情况。今后，北京的基准地价每两三年，就将根据地价、房价等情况的变化，进行一次全面的调整。

此次新版的基准地价中，还首次采用了动态更新机制。“某些重点区域，由于一些重点项目或发展，土地价值短期内就明显提高了，比如召开奥运会，奥运场馆周边的土地价值上升很快，就会对这些区域的基准地价随时进行调整。”曾赞荣说。

他透露，听证会后，基准地价更新成果预计在一季度报批市政府，经批准后由市政府发布实施。

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现行基准地价最高近万元

市国土局相关负责人介绍说，目前北京实行的基准地价是2002年调整的。按照土地用途分为商业、综合、居住和工业四类，并由城区至郊区划分为十个级别。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他郊区县则处于六到十类地段。

其中，商业、综合、居住用途的最高一级价格分别达到了9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十级则分别只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。

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基准地价将来可能影响物业税

市国土局称调价不会对地价、房价产生明显影响

基准地价的调整，对于普通市民的生活有什么影响？市国土局副局长曾赞荣昨天表示，基准地价具有指导作用，将来物业税的征收有可能与之有一定的关系。

市国土局相关负责人称，基准地价只是反映土地的价值，而土地进入市场确定的底价，是根据土地一级开发成本等具体情况，综合评估确定的，与基准地价关系不大。土地最终的成交价，也是市场需求决定的。因此基准地价对地价和房价不会产生明显影响。

此外，这位负责人说，目前相关部门制定的二手房的区域指导价格，也与基准地价没有太大关系。

曾赞荣表示，对于普通市民来说，基准地价的上涨，意味着他们购买的房屋，物业价值将增加。将来征收的物业税，有可能与基准地价有关。

北京大学不动产研究所主任冯长春解释说，物业税的征收，此前研究过几种征收标准，其中一种就是将基准地价和房屋的重置价加在一起，作为该物业的价值，按照一定的比例征收物业税。

“调价将减少黑白合同避税”

北京中原三级市场研究部认为，基准地价的上调或将减少全款购房容易避税的现象。

据了解，目前市场上需要贷款的客户已很难避税，大部分都按照实际成交价格纳税，而全款客户依然可能采用黑白合同，按照根据基准地价制定的北京最低指导价纳税，这样使得同一栋楼同时成交的不同房源可能因为是否贷款而相差数十万的税费。提高最低计税价格，可以减少这种投资客因为不需要贷款而更容易避税的现象。 (记者马力 李宛霖 杨娟娟)