能遏制投资购房比例打击炒房客　但前期工作量和征管难度都很大

财政部近日公布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，明确对投资性房地产进行评估主要采用“市场法”和“收益法”。专家普遍认为，新规为物业税确定了征收资产范围和内容，有助于物业税开征后的房地产评估工作。由此，物业税开征的步伐将大大加快。但由于开征难度大，需要解决的问题多，今年能否推出物业税仍是问号。

调整房地产价值链

所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

财政部财政科学研究所所长贾康日前表示：“现在物业税其实是缺失的，但这是下一步的改革方向。”

中国人民大学财政金融学院前院长安体富教授认为，物业税就是增加房产保有环节的成本，是遏制投资购房比例以及打击靠房产升值而获取暴利的炒房客最简单而又最直接有效的方式，针对我国目前的现状，应尽快征收物业税。

专家认为，开征物业税最紧急的作用在于抑制房地产投机。尽管物业税的开征在一定程度上会打压房价，但这并不是最终目标。政府更主要的着眼点是对房地产价值链条的普遍调整，使其沿着健康的道路发展前进。

物业税牵涉关系复杂

从2003年中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，到2009年5月，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，“物业税”的提出已有6年之久，但至今仅停留在“空转”阶段，并无任何实质性的推进。物业税开征的难度在于其并非是单纯一项的税费改革，而是牵涉土地出让制度、市场调控方向和房产建造方式等的大问题。

对此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，国务院曾提出“要择机开征”物业税，这说明开征物业税的时机非常重要。在目前需要通过消费拉动内需从而实现保增长的情况下，一系列税收调整是需要考虑的，但开征物业税是非常复杂的一件事，涉及面非常广，法律关系也很复杂，因此并不是想开征就能开征的。

复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三认为，在中国目前的实际情况下开征此税，难度很大。首先，税法应是全国统一的。但农村中宅基地盖的自用房无论征还是不征都很为难。其次，如果仅在城市征此税，那么按什么征？是按人均面积征，还是按户均房屋征？再次，若按户均住房征，那么仅一套房的人征不征？

专家认为，从税法原理上讲，如实施此税，会将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，简单地理解为“把本来一次交70年的‘土地出让金’分成70年来收”。这些对地方财政影响很大，而且征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。

商业地产或成开征起点

截至目前，物业税在试点城市空转已经有6年多，但是依然处于“要不要”、“该不该”、“何时开征物业税”的讨论中。

对于物业税开征需要的条件，中国社科院价格与税收研究室副主任张斌表示，税务局首先要掌握每一位公民名下的房产信息，如果按市场价评估，还要掌握这些按市场价评估的信息；其次，物业税还牵扯到怎么设置免征额或者税基，到底哪些人应该交物业税，哪些人可以免交。

重庆大学建管学院教授陈德强称，在全国部分城市“空转”取得了一定的成果后，需要全国范围内更大的样本来进一步检测空转所取得的成果，为开征物业税取得更多数据，以制定更为完善的政策。物业税开征时间表又提前了一步，但在今年开征的可能性不大。

中央财经大学税务学院院长刘桓介绍，物业税也可以分步骤实施，第一步就是商业地产。商业地产征收物业税的条件已经具备了。通过这个办法对房地产的税收做一些调整，变成和物业税接近的方式。目前商业地产是谁经营谁缴税，其实应该谁拥有谁缴税。所以要改经营者缴税为所有者缴税。此外，税率有些偏低，征管办法也要进一步完善。

“中国物业税改革研究”课题组执笔人之一、国务院发展研究中心产业经济研究部副研究员王晓明认为，关于税率设计，中央应设计统一的税率范围，同时允许各地方政府在此范围内自行选择。通过不增加居民税负的“倒推原则”，并考虑纳税人的承受力，税率范围不宜定得过高。其课题小组根据测算，认为定在房地产市场评估价值的0.3%—0.8%为宜。（路倩雯）