优惠政策该不该退出？

去年年底，国家为刺激房地产市场复苏出台了一些房地产“优惠政策”，如今经济层面情况持续好转，楼市也呈现出大半年的火热行情。将近年底，部分优惠政策是否到了退出的时机？区瑞明认为，明年政策全面退出的可能性不大。

“今年前三季度房地产行业投资和新开工情况虽然有所增长，但是仍未完全恢复，仍处于低位，如果现在完全收紧政策，必然对刚刚回暖的房地产投资造成打击，对行业复苏不利。”区瑞明分析，如果只是单纯的为了抑制房价上涨而收紧政策，只会造成又一轮的房价硬着陆。从2008年的经验来看，房价硬着陆比房价温和上涨对市场的破坏性更大，所以从稳定经济的角度考虑，优惠政策的局部调整才是最优的选择。

徐洪才则认为，政策要有一定的连续性和稳定性。其理由是中国未来城市化进程还是一个主线条，在这个过程中，房地产拉动经济的积极作用不容忽视，从这个角度看，房地产行业必然还会大力发展，积极扶持，不能说存在局部问题就进行打压。“从宏观调控的角度看，宏观政策如何有效引导房地产市场的平稳健康发展是未来我们关注的问题，政策的出台既要防止市场大起大落，又要保持一定的动态微调。”

《中国住房发展报告2009-2010》中指出，尽管今年上半年过快、过多释放的流动性引发了通胀预期，但是经济的回稳能力还有待提高，决策层不太可能作出紧缩流动性的决策，而可能“内紧外松”，即继续实施宽松的货币政策，利率在较低的水平上运行，但包括银行机构在内的金融体系内部会紧缩流动性。

此外，近期经济中的一些不确定性影响成为专家认为政策不宜大调的原因。“全国出口水平尚未恢复，且近期国际贸易保护主义抬头，使我国出口贸易恢复之路变得艰巨而漫长。”区瑞明说，由此可见，2010年上半年的经济增长还需通过国内住宅消费的拉动，因此稳定住房消费的政策大方向短期内不会改变，但不排除对个别房价上涨过快的一线城市进行政策微调或窗口指导的可能。

实际上，目前有些地方政府已经意识到房地产市场的一些问题，开始政策的微调，引导市场的健康发展。例如为防止开发商捂盘惜售，江苏省近日下发了《关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知》，规定开发商应当以项目为单位申领预售许可证，领了销售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘。

对此，回建强认为，尽管明年政策不会大调，但和今年相比可能仍有所改变，今年政策有些过度宽松，明年可能恢复到一个正常的水平。具体到楼市的购房需求，投资者的成本会有所上升，但对于自住型需求，国家应该会继续优惠，保持今年这样的情况。

那么，从长远角度来看，如果房价过高，又该怎样调控呢？曹建海认为，必须要改革土地政策和开发模式，另外要打击投机行为。李文杰也认为，要解决住房供不应求的问题，一个最重要的措施是增加土地的供应。

沈可挺则指出，我国楼市主要的问题是市场不够多元化，通过调整土地供应这样的做法不能从根本上解决房价高的问题。目前中国更缺乏的是一个做空机制和收缩机制，或者说是约束泡沫的机制。

怎样建立起这样一种约束泡沫的机制？沈可挺开出的药方是，调整房地产税费结构，要有差别地征收物业税，尤其该对豪宅课以重税，提高住房保有成本，这在一定程度上能够抑制不少投资者握有多套住房(甚至是多套福利房)的问题，推动楼市稳定发展。

也有专家认为，应该继续在住房保障体制上做文章。“现在中国的住房保障层次已经很清晰了，经济适用房、两限房、廉租房各个品种都有，关键是怎么落实的问题。”回建强强调，标准的制定随着建设规模的扩大要有所调整，比如调高标准，让更多人纳入到保障性住房体系中来。

(记者 李文龙 赵洋 杨洋）