备受关注的深港合作开发深圳前海中心迈出关键一步，拟将其打造成深港现代服务业合作区，也有望成为珠三角的现代服务业中心。这片被构想成珠三角“曼哈顿”的湾区瞬间成为投资热土，寄希望成为深圳的另一个中心。

深圳市公布的最新进展表明，明年初将完成前海地区空间布局规划，并开展城市设计招标国际咨询。明年上半年，前海地区规划将基本完成，下半年该地区的建设有望全面启动。目前深圳市正加紧该区域基础设施和交通的协调处理。

绘制珠三角“曼哈顿”蓝图

前海区域位于珠江口东岸、深圳南山半岛西侧，规划总用地面积15平方公里。前海作为珠三角“穗-深-港”发展主轴上的重要节点，既是珠三角临近香港的端点，也是香港高端服务业向内地市场拓展的起点，有望发挥深圳走向世界和香港辐射内地的“双跳板”作用，被部分规划专家誉为未来的珠三角“曼哈顿”。

上世纪80年代，深圳市一直把前海作为发展备用地；90年代曾研究过将其作为高科技园区或者经济适用房开发区，最后都放弃。随着时间的推移，这块地在拥挤的深圳市显得尤为宝贵。

前海地区的交通优势成为深港打造现代服务业合作区的重要条件。前海地区地处深圳、广州、珠海、澳门、东莞、中山等城市一小时交通圈内，具备海陆空交通资源。规划中的深港机场快线从前海经过，未来可在10分钟内抵达深圳机场、香港机场，半小时内抵达香港中环。厦深铁路西沿线、机荷连接线、广深沿江高速公路、南坪快速路、海滨大道以及穗莞深城际线、深港机场连接线、地铁1号线和5号线、前海枢纽站都将在这会合。

深圳市规划国土委副主任许重光表示，目前前海地区还有10平方公里的土地未开发，这是特区内可开发建设用地面积最大的区域。“10平方公里已经很大了，如果我们先将其中5平方公里建好，就是不得了的成绩，我们不求最大，但求最好。”

根据深港两地沟通，前海将打造成为深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区，重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域，优先发展前海湾保税港区和前海商务中心区。

从整个合作区区位规划来看，位于南部的前海湾保税港区作为先期启动区，重点发展现代物流和供应链管理服务业，积极吸引金融、保险、航运、贸易、信息等相关服务业入区。而北部的前海商务中心区将重点发展创新金融、会计法律服务、金融信息、科技服务、通讯及媒体服务等现代服务业。中部为综合性的功能服务区。

深圳市国土委相关专家还表示，前海地区的建设将借鉴香港及国际先进地区的成功经验，充分利用山、海资源，建设和谐、宜居、优美的山海城相融合的生态型滨海城区。”

前海房产投资升温

早在8月份粤港合作联席会议确定打造前海中心区之后，香港经济日报就称“前海将成深圳的浦东”，还号召“港商应该抓紧前海这个深圳浦东的新机遇”。目前，前海湾成规模成片的住宅主要聚集在南山区前海片区和宝安中心区，片区目前的房价在1.5万元/平方米左右。而香港中环新楼盘价格多在10万元/平方米以上。

前海中心区规划直接带动湾区房产热销。国庆期间，宝安中心区的小户型楼盘花样年华郡开盘后获得投资者追捧，仅10月份销售就达到889套，位列深圳楼盘成交龙虎榜第二名，目前已经全部售罄。

宝安中心区的另一个项目非常公馆11月7日开盘，推出551套房源，当天上午即销售完毕。该项目销售负责人表示，开盘前认筹的人已远超预期，大部分是关内投资客。业内人士分析，近期前海中心区规划和定位明确，加之房价仍较关内低估，使投资客转投宝安中心区。

而去年房价跳水严重的南山区前海片区，今年以来也涨幅巨大。曾经滞销的雷圳0755去年成为关内首个跌破万元的楼盘，最低时只有9000多元/平方米，而今随着附近造成污染的热电厂搬迁规划，均价已上升至14000元/平方米。同区域的泛海拉菲花园上半年推出的高层住宅已销售完毕，国庆期间不得不再次加推。诺德国际居住区的销售人员也透露，自6月份以来，前来购房的置业者中投资客占比较大，普遍看中的小户型楼盘的回报率和前海片区的升值空间。

“近期前海片区二手房成交增长非常明显，粗略估计，10月比9月增加了40%，同时业主返价明显增多，一套房成交价比之前挂牌价高出十万八万很正常。”招商置业前海片区区域经理表示。另有中介负责人表示，“相比之下，前海的二手房价今年涨幅较小，9月时普遍为1.3万—1.6万元/平方米，价格洼地明显。近期因前海中心规划确立带动，现在普遍涨至1.4万—1.8万元/平方米。”

深圳社科院城市运营中心主任高海燕表示，宝安中心区正在大都会化的中心区，前海作为泛珠三角CBD的战略地位很清晰。“其将成为深港合作的先行地区和东盟自由贸易区的链接器，自然成为香港自由贸易区的延伸部分。”

区域完善尚需时日

“对于市民关心的前海地区会不会大规模开发房地产，可以明确地说，前海地区将以产业为主，生活配套主要在周边区域安排，但不排除有少量居住配套设施。”深圳市规划国土委副主任许重光表示。

业内人士分析，深圳市政府特别强调不搞房地产的目的,是为杜绝出现以经济区开发为名、圈地做房地产为实的现象,严守中心区高标准准入条件，防止可能对中心区资源产生掠夺和侵占的一切干扰,保证中心区的专业竞争力和发展空间。

深圳市拟将前海地区建设成为功能完善、布局合理、土地集约利用、现代服务业发展的地区，成为未来深圳新城市中心。为了保证前海地区的发展有步骤、高起点，深圳市已暂时冻结前海地区的土地开发，待规划好后再开发使用。

“拿前海中心比照纽约金融商业中心、豪宅区曼哈顿，这明显是从房地产的角度来看，期望前海中心区建设会对区域房地产价值有较大提升。”美中城市与房地产发展促进会董事青忠贵指出，前海中心可建成“曼哈顿”的可能性很小，“前海中心规划只是近一两年的想法，并不成熟，福田中心区的建设用了10年时间，前海中心的建设至少也要10年以上。查看一下前海的地图，前海规划有8平方公里的物流园，还有保税区、港口、货运，曼哈顿没有这样的规划。”青忠贵认为，前海中心的成熟肯定会带动周边房产的升值，如果看好长期发展，现在购入也是一个比较好的选择。

世华地产研究总监肖小平认为，前海中心区要成为“曼哈顿”，需要修建较多的高级写字楼吸引高端企业进驻，而现在无论是交通配套还是区域的产业吸引力都显不足。不过，等到十多年后前海中心区成熟，周围的楼盘也有10至20年的楼龄，也会制约房产的升值幅度。

深圳中原地产总经理李耀智也认为，前海中心的建设比较特别，目前整个中心区还在规划，但周边南山、宝安中心区的住宅配套已比较成熟。住宅先行导致楼盘品质参差不齐，很难与前海中心的高端定位相匹配，房产升值潜力受到约束。