城市化预期下的“囤地”

事实上，央企囤地并非从今年才开始。

国土部日前发布了一组令人震惊的数据：从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米的已购置土地尚未被开发，市场存量一直未被消化。

这其中有一部分土地归在央企名下。据央视《经济半小时》报道，华润置地等多家香港上市公司，涉嫌在内地大举囤地或逾期不发展。本报记者今年年初的统计显示，华润置地年初在京土地储备量位居地产商之首，达到190万平米。

据易居克而瑞机构发布的2009年三季度房企销售情况报告，截至9月底，中国前十大房企的平均土地储备面积高达3000万平方米。其中包括保利、中海等央企。

对此某品牌开发商表示，在大盘开发理念下，“一块体量100万平方米的土地，开发商一定会分周期开发，不可能同时开工。”以中海为例，“过去它都拿70万到80万平方米的地块，但开发需要几年的周期，如果把这种情况统计进去，一定有很多地块都属于批而未用，”这就造成“囤地”，而这种情况更多见于二三线城市。

潘石屹认为，房地产商囤积土地，是根据目前土地政策预测未来，把宝压在土地供应不足，奇货可居的假设上；国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松指出，在中国城市化进程中，目前对地产商利润贡献最大的，主要还是来自于购买土地然后有一个开发周期，土地的自然增值带来的利润，即使如万科、远洋等优秀地产商也是如此。这种情况在日本也发生过。

中国房产信息集团联席总裁周忻认为，央企大举拿地是出于对中国城市化的预期，为什么都在拿地，要看房地产市场的脉络和连贯性，如果把买地做成5到10年的投资，长期看好的话，现在拿地也不奇怪。

中信

11月2日上午，在天津举行的一场土地拍卖会上，中信集团以底价36亿元拿下了天津津南区八里台镇天嘉湖一块纯住宅地块，该地块面积为248万平米，创下天津2009年土地市场成交地块总面积和总价的新高。该地块规划建筑面积251万平米，按照土地最终摘牌价36亿元计算,该地块楼面地价约为1434元/平方米。

中海

10月30日，在长春举行的土地拍卖会上，中海地产以14.64亿元的高价拿下位于东湖大路附近的“长铃”地块，该地块折合楼面价为3483元/平米，为长春地王。据悉，该地块为居住用途，预计建成后成本为7000元/平方米，最早会在2011年上市。财大气粗的中海地产近日已经先后竞得了佛山千灯湖地块、重庆江北区江北城组团体育公园地块和沈阳“荷兰村”地块，三块地皮总价均在40亿元左右，共耗巨资一百多亿元。

保利

10月20日，在南京举行的土地拍卖会上，保利地产以17.97亿元竞得标号为G52的栖霞区马群大庄6号地块，折合楼面价为6956元/平米，再次刷新其之前创造的地王纪录。10月30日，保利地产在佛山以13亿人民币竞得前富力被退地块之一的佛山东平新城佛(挂)2009-003地块，折合楼面地价达2461.20元/平方米。

华润置地

华润置地九月中旬透露，将会斥资100亿用于增加土地储备，但是还没有明确的收购目标。同时其董事长王印表示，下半年将会积极买地。其实从今年4月至10月中旬，华润置地在全国囤地12幅，足迹遍布合肥、福州及南京等地。

招商地产

9月17日，携手香港九龙仓以6.41亿元总价、5333元/平米楼面价成功竞得天津河东新区一地块。

争议

新利润来源还是新泡沫？

巴曙松认为，“中国房地产行业正在进入利润结构调整期”，第一由原来主要依靠土地增值收入作为利润贡献，转向为消费者提供增值服务，提供好的产品，细分的产品；第二是行业的调整，从原来的低准入门槛，转向因为地价推动下高资金管理的要求，会推高中国的房地产行业的行业集中度；第三，房地产的区域增长结构在调整，一线城市因为高地价、高房价增长动力在减弱，二三线城市成为房地产增长的主要区域。

对开发企业来说，二三线城市将成为其新的利润增长来源。“我们现在很看好重庆、南京、成都、太原等二线城市，”保利、华润、中信等公司人士表示。

但巴曙松同时警示，楼市存在泡沫风险。也有业内人士认为，部分开发商目前在二三线城市所拿地块地价过高，泡沫隐现；二三线城市土地已成为一种单纯的投资品，这其中隐含风险。上海房地产专业人士蔡为民表示，应警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互涨的现象，上市房企利用“地王”题材炒高股价、融资获利，既进一步抬高了房价和地价，也把银行、股市甚至地方政府一同拉进场内，某种程度上说，“土地资本化”比“商品房资本化”更具风险，一旦房价和地价掉头向下，资本早晚会退出，地市、股市循环互推的过程就会中断，楼市泡沫一旦破裂，开发商、股民、银行甚至地方政府都可能被套牢。

记者观察

当土地成为投资品风险难免

2004年之后，由于货币投放量的不断增加，房地产作为投资品的属性凸显，同时土地实行招拍挂，资金实力强大的地产商尤其是部分央企，在城市化预期下，将囤地作为未来房屋升值和利润来源的手段，这样，土地也成为了一种投资品。

囤地的第一轮首先是一线城市，而在今年一线城市房价已达历史高位的情况下，房企又将目光转向他们认为具有潜力的二三线城市。

正如《中国房地产金融蓝皮书》所指出的，国企将土地变成了一种囤积的资源，而大举高价拿地囤积，令未来的风险累积。

相对于土地的自然升值，房屋的建造、营销等成本的增加微乎其微。因此，市场今天遇到的所有房价问题的根源在土地，房价只是土地供应出现问题的表现形式。

土地和地价是决定房价最根本的因素，土地管理制度最终决定着中国房地产业的未来。这已成为诸多业内人士包括许多经济学家的共识。

综合各种建言，国家应采取积极调控政策，加大多层次房屋土地供应，尤其加大保障性住房和普通住宅的土地供应，以抑制地价、房价；同时，应该尽快开征物业税，以解决炒房、投机性购房等问题，避免房价再大起大落。

最后，政府应早日制定出合理的土地管理办法，这也包括把管房子和管土地的部门结合起来，而不是各自为政。（张晓玲）