●当前中国房价处较高位置，这反映在住宅租售比上，但一些城市楼盘开出后往往一周内就卖出80%、90%，部分成为日光盘，所以从根本上看，供求矛盾决定了房价的持续上涨

●2007年、2008年发展商购地面积分别为4亿和3.5亿平米，未来可形成住宅面积约为7亿和6亿平米，正好销售情况大体对应，这就是发展商2009年住宅旺销后大量高价买地的主要原因，因为再不买就要断粮了

●尽管短期房价波动会比较大，但立足三、五年看，在中国城市化率接近70%前，房价、地价向上趋势难以改变。未来逆转的标志有三点：第一、内需型社会的形成；第二、M2增长率回落到10%以下；第三、城市化临近尾声

⊙中证投资 徐辉 ○编辑 李导

最近两年的股市运行表明，地产股始终是大盘的先行指标，而房价和地价趋势无疑又是地产股的风向标。从最近的情况看，市场对当前房地产现状，及其未来发展存在相当大的分歧。常识来看，中国房价处在较高位置，这反映在住宅租售比和房价收入比上，但购房者依然在购买，这反映在出清率上，在一些热点城市，楼盘开出后往往一周内就卖出80%、甚至90%，部分楼盘成为日光盘。所以，一些分析人士认为，供求矛盾决定了房价最近20年的持续上涨，这其中有一定道理。

供求失衡 房价上涨的根源

我们来看一下，中国房地产市场近年供应情况。2007年、2008年全国商品房销售分别为7.6亿和6亿平方米，其中住宅分别为6亿和5亿平米。以100平米为一套，2007年、2008年分别销售了住宅600万套和500万套房子。从卖地情况看，2007年和2008年发展商购地面积分别为4亿和3.5亿平米。假设平均容积率为2，则这些土地在未来可形成的供应将分别为8亿和7亿平米，其中住宅面积将分别为大约为7亿和6亿平米，其正好与2007年与2008年的销售情况大体对应，这就是发展商2009年住宅旺销后大量高价买地的主要原因，因为再不买就要断粮了。这是供应的一面，我们再来看看需求的一面。最近20年中国城市化率以每年一个百分点的速度在进行。也就是说，大体上每年要有1500万人从农村进入城市。如果平均一个家庭4个人，这就意味着每年城市家庭要增加400万户；如果一家3口人，则每年新增城市家庭500户。

如果加上巨大的住房改善需求，我们就知道中国每年至少存在600万套的新增房屋需求，也就是每年会产生大体6亿平米的住宅需求，这是这几年来中国住宅销售维持6亿平米左右的主要原因。考虑到未来改善型需求、也就是消费升级需求增长的因素，住宅需求还有进一步走高趋势。

高房价利大于弊

提高土地使用效率

当然，提高现有土地的使用效率可能是另一条能够解决问题的好办法。那么，如何提高土地的使用效益呢?日本在上世纪80年代的石油危机中是如何安全度过的？靠的就是价格杠杆。大幅提高要素价格，人们自然就会珍惜生产要素。

事实上，当前中国正在使用这种方式。当然，它的负面效应就在于，贫富分化会进一步加剧；而且政府控制的资源比例会进一步增加。2008年地产业协会统计显示，房价的构成比例中，接近50%最终流入了地方政府腰包，其中包括地价款项和各项税费。所以，能够看到的未来是：地价继续高企，房价同样会高企；丈母娘继续逼迫女婿买房；一家三代或四代继续为后代的一套房子努力。

物业税不改房价基本趋势

有人说，物业税推出会大幅降低房价。笔者相信，即使物业税推出，中国房价也不会出现大幅向下逆转，因为银行已事实上承认当前的高房价了，当前新房价格中80%由银行垫付，而且期限是30年。如果房价出现30%至50%的下跌，中国银行业将面临灭顶之灾。另外，房市可不比股市，要想在这个市场进行新老划断，那是要冒巨大政策风险的。所以，物业税的征收必定是渐进式的，在市场可承受范围内逐步展开。

笔者的结论是，尽管短期房价波动会比较大，但立足三、五年的长线看，在中国城市化率接近70%之前，房价、地价向上的趋势应当难以改变。那么，房价、地价逆转的标志何在?第一、中国内需型社会的形成。低投资、高消费社会的形成，这将直接降低地产行业的收益率水平，进而对住房投资形成抑制。第二、M2增长率回落到10%以下。20%左右的M2增长，必然带来房价的持续走高。所以，从货币角度看，M2的回落是房价在若干年后趋稳的关键。第三、城市化临近尾声，这将导致需求和供应的关系逐渐平衡。