时间往前推几年，CBD还是个新鲜语汇。有人戏言，那是ChinaBejjingDabeiyao的缩写。

而在最近一段时间内，颇有热度的词，则是CBD东扩。这意味着，北京商务中心不仅长大了，还要长高、变壮。

CBD东扩，实则事关一个国际化大都市商务扩张的梦想和现实。本文拟从不同角度以及官方和民间层面，诠释CBD东扩的现实要义和可期远景。

满了、散了，也缺了

李士祥手持辖区地图，与国内外的城市设计专家们并肩走进中国大饭店。那是2000年8月17日，李士祥时任朝阳区区长。

这一天，西起东大桥路、东至西大望路、南至通惠河、北至朝阳路，总面积3.99平方公里的地域有了一个新的名字——北京商务中心CBD。也就在这一天，CBD开始描绘蓝图，面向全球征集设计方案。

十年弹指一挥间。2009年10月12日，规划和设计名流从世界各地再次飞抵朝阳区。这一次的焦点，是CBD东扩区规划方案——CBD要东扩三公里再造一片新天地。

用CBD管委会主任吴桂英的说法，已经走过十年的CBD，现在“满了、散了，也缺了”。东扩，已是弦上之箭，势在必行。

为此，CBD管委会与北京市政府一起圈定：南至通惠河、北到朝阳北路、西起西大望路、东抵东四环为CBD的东扩区域，与现有CBD核心区融会贯通。

如果单从彩色规划图纸上来看，CBD东扩部分仿若溢满一湾碧水的L形“湖渠”。

这个大型湖渠里，流动着一个国际化大都市商务扩张的梦想和现实。有人逐流而动，也有人隔岸静观，有人则是位居源头，疏导水势和流向。

在位于大望路的华贸中心，北京国华置业有限公司董事长房超坚信“CBD东扩是一个城市发展的重大机遇”。

作为CBD发展的亲历者和参与者、受益者，他感受到了这个城市发展的动力。产业发展对城市发展的需求，产业升级对建筑升级的需求，都促进了这个城市发展的强大需求。

华贸中心，是现有CBD与东扩部分的接合点。开发商身份的房超又看到了新商机。

2002年，房超信心满满地在CBD定下了华贸中心的规划——三栋甲级写字楼、两座五星级酒店、一座顶级购物中心、一条国际化商业街以及19座公寓楼，总建筑面积近100万m的体量让同行惊叹，也让很多投资者因疑虑而纷纷撤资。

“现在看来，还是盖少了。”尽管目前华贸中心的三栋写字楼已有近200家跨国企业进驻，白领群体有约1.5万人，但在房超看来，CBD发展速度之快仍是自己始料未及的。

现任朝阳区区长程连元也列举了一组数据，CBD项目平均入驻率为84%，其中高档写字楼入驻率90%以上；高档公寓基本销售完毕。原有核心区1050万平方米的区域已开发800多万平方米，80%已开发完毕。

与此相对应的却是，很多央企总部、外资银行、世界500强及跨国公司总部有入驻CBD的需求，“比如中国船舶燃料有限责任公司、盛大网络发展有限公司等。未来2-3年，对3-5万平方米的独栋写字楼或5A级写字楼的需求强烈”。

程连元认为，为这个区域的发展，政府要做的就是未雨绸缪。

拥堵的“钢筋血管”

距华贸中心一公里之外，是国贸中心。每天早上9点，约翰·乔治准时来到国贸一层的星巴克咖啡店，买杯美式咖啡和一份芝士蛋糕，三步并作两步地走进办公楼。

“我想，在CBD工作和在曼哈顿基本没什么两样。”作为一名外企驻华员工，约翰·乔治在北京的活动半径是以国贸为圆心。“工作环境很好，生活也方便，但让我头疼的是开车。很多人不遵守交通规则，将车随意停在路边，让本就堵得让人发狂的马路动不了了。”

一位CBD决策参与者回忆，刚开始谋划中央商务中心时，管理者们最爱用的比喻就是“车和路是血液和血管的关系，能否实现机敏、流畅，将是CBD能否保持旺盛生命力的关键”。

那时的CBD，规划道路用地约为155公顷，占整个CBD面积的39%。这个数字已经是充分考虑了交通规划的超前性了。但是，车辆、人流及高楼的增长仍超出了预料,交通拥堵成了CBD的代名词。

CBD的钢筋血管，被汹涌的车流血液堵塞了。像约翰·乔治一样的CBD族群，出行越来越费时，心态也越来越失和。

“东扩可以打破现在交通拥堵的瓶颈。”程连元相信，东扩以后的交通状况将有很大改观。

各方有个共识是，在老CBD建设中，由于硬件的约束，有些交通问题是很难在局部范围内解决的，而通过这次东扩，可以把一些主要干路疏通。而且，几条地铁线引入，也能有效缓解交通压力。

同处国贸商圈、在一家新媒体公司任公关总监的塞拉，年薪48万，而在这个区域生活，她更看重的是服务和品质。“白领们要的就是生活品质！”当然，塞拉言及的这种生活品质，也经常被大众理解为小资。

但不管大众还是小资，她的关切，在CBD东扩方案中亦被予以体现。

对此，朝阳区区长程连元的阐释中，“以人为本”成为了核心词汇。

“东扩的原则是以人为本。以人的需求设置功能，政府要在东扩中更多地关注生活配套设施、娱乐配套设施、文化配套设施、教育配套设施建设以及特定交通工具的提供。”

按照各路媒体的描述，“CBD将成为全球首个低碳商务中心区”。大抵的意思就是，那将会是一块环保沃土。

分得一杯羹

“低碳”这个概念，不是所有的人都清楚。张华良大爷就不清楚，他也不会关心老外约翰·乔治在国贸喝的星巴克咖啡定价几何，他在意的，是他的房子和房价。

他的家在CBD东扩区。张华良大爷清楚地记得，1999年9月，地铁“复八线”开通试运营，地铁站入口醒目的站名“国贸”，替代了北京人所熟知的“大北窑”。那时，以国贸大厦为中心的国际化商业圈也“蔚然成风”。

张华良说，CBD的前身就是大北窑，新中国成立之初，大北窑地区被规划成北京最集中的工厂区。穿着劳动布工装的工人师傅在这里穿梭、高耸的烟囱和往来穿行的大卡车都是那个年代的标志。

20多年过去了，一座座工厂迁走，一幢幢大厦拔地而起。张大爷每天晨练回来都能与行色匆匆的年轻白领们擦肩。

他们用智慧创造着知识经济时代的财富，也使得张大爷家64平方米的小房子越来越有价值了。

“听说要东扩了，不知道我们家会不会拆迁，虽然老伴经常抱怨这个地方的东西越来越贵了，经常要走出5条街买2斤大米，但还是挺不想离开。”

“要是拆迁的话，也不知道怎么个补偿法，这个地界儿可不便宜呀。”黄昏时分，东扩拆迁已成了遛狗、乘凉的居民们争相谈论的话题。

其实他们无需如此担心。“CBD东扩绝不以牺牲居民利益为代价。”CBD管委会主任吴桂英向媒体承诺。显然，政府对此早有深思熟虑。通过媒体的密集报道，居民们开始知悉，朝阳区委、区政府对居民拆迁和环境整体改善高度关注，搬迁是有时序和分区域的，会采用综合补偿的方式，让居民获得更多利益，定向房的位置、区位、配套下一步都会有安排。

张华良留意到，就在这几天，几家小的中介公司已匆匆搬到朝阳北路，并天天把买房信息广告板摆在马路边上，他们也想借CBD东扩分得一杯羹。

趋利避害的选择

10月15日，身着正装的房超出席朝阳区CBD规划论坛，他作为嘉宾参与讨论CBD的规划。“从华贸的情况来看，很多公司希望拥有一栋独立的、能体现公司形象的、高水平的办公大楼，但是现在市场上提供得不多，所以我想CBD扩展应该是一个机会。”他认为，在建设过程中政府应该前置重点企业自身的发展，增加专业定制的物业等服务。这个想法与朝阳区委书记陈刚不谋而合。

建设最初，由于95%的CBD土地不在政府手中，而在各机关厂矿手中，就形成了土地多头开发的局面。因此合理布局、开发的专业性有“打折扣”。为此，当时对商务中心区实行了土地收购储备制度，重点保证CBD规划的实施以及开发建设有序进行。

为了让东扩区域规划建设更为合理，朝阳区委书记陈刚主持召开了不下10个专题论证会。

“CBD的一期开发建设主要采取了以房地产开发商为主的模式，这个模式见效快、市场化程度高，但是弊端是房地产商追逐利润，没有实现区域内功能与结构的最优化。”陈刚说，东扩区将对重点企业在项目开发的前期就介入，使得企业在选择发展空间方面有一定的自主权，并为企业提供量身定制的楼宇，更好地为企业服务。

在东扩这个计划的背后，政府更看重的还有“提振市场信心”。初步估计，东扩预计可拉动社会投资700多亿元，每年约拉动投资70亿-90亿，吸纳就业约14万人，平均每年新增1.5万人左右。

CBD到底有多大

CBD到底有多大？吴桂英脱口而出：“想让它有多大，它就有多大，这个大不是空间上的概念，而是取决于影响力”。

吴桂英认为，3平方公里只是东扩的空间形式，内核是扩展CBD的资源。拓展空间承载能力，并进行再整合、再升级。

10年就饱和的3.99平方公里核心区也似乎在提醒，这东扩的3平方公里又能满足未来几年的发展需要？吴桂英说，对此，CBD还预留了4平方公里的储备规划区域，今后一旦饱和，还可继续向北扩充。

在CBD当家人吴桂英说这些话的时候，正襟危坐于华贸中心办公室的房超也许正在谋划“新华贸”的选址，常去国贸喝咖啡的约翰·乔治也许正为一个即将到来的出行发愁，年薪48万的公关总监塞拉也许在看着时尚杂志憧憬未来的CBD中心花园，还有张华良可能还在为拆迁补偿款而不安。

CBD东扩，不简单，也未必复杂，一如他们每个人的生活。