近期，部分一线城市房地产市场显露“降温”迹象，久违的“降价促销”也重回市场。不过，一线城市正上演的地价飙涨、争夺“地王”的场面又让普通购房人心悬：购房者期盼房价理性回落，开发商意在赌涨未来。博弈之下，考验楼市调控的“精细化”水平。

一线城市房市疑似降温

“没想到，现在有楼盘打折！”忙于看房的上海白领叶莉最近有了“惊奇的发现”：浦东周康地区8月底推出的一高层房源，最近两个周末都有95折优惠。此外，某知名房企在宝山顾村板块新推出一批均价为11000元／平方米房源，在不久前的教师节期间，搞过最高4万元的减价优惠。“真有点像及时雨！”叶莉说。

久违的打折促销背后是：继一段时间的高速增长后，进入9月以来部分一线城市楼市有所“降温”。比如，北京市房地产管理交易网统计数据显示，9月首周(8月30日-9月5日)北京市住宅(含保障性住房)签约量为3289套，与8月首周相比下跌20%。9月1日-14日，北京商品住宅期房日均成交量为326套，创下3月以来日均成交量新低。

在另一个“风向标”城市上海，也出现类似情况。易居中国的统计数据显示，9月7日-13日上海新建商品住宅的成交量为32.64万平方米，较前一周下滑14.27%；成交均价为15353元／平方米，较前一周微跌1.5%。至此，上海商品住宅成交均价已连续4周回落。

往年，秋季往往是楼市的热销期，有“金九银十”之说。但事实上，京、沪两地九月楼市开局平淡。分析人士指出，此前房价的快速上涨与投资需求助推密切相关，比如上海豪宅8月的单月成交量竟超过上半年总和，由此楼市均价一度逼近2万元／平方米。而在房价高企之际，刚性需求已遭压缩，观望气氛重新出现。

“地王”背后是“赌涨”

不过，近期重点城市土地市场依旧活跃，“地王”频频出现。9月10日，上海普陀长风生态商务区长风6B、7C两幅地块被中海地产出价70.06亿元摘得，一举超越此前的北京广渠路15号地块和上海青浦区赵巷地块两幅天价“地王”，成为今年“地王竞赛”中新的领跑者。上述长风地块的楼面地价已高达22409元／平方米。

类似情况不断涌现。厦门恒兴置业近期出价10.47亿元拿下厦门思明区一幅地块，楼面地价为30940元／平方米，成为当地“最贵”的地块。

如此高的土地价格之上，房价将高到何种程度？业内人士估算，以每平方米22000多元的楼面地价，加上建安成本、销售成本、各种税费，房价当在5万元／平方米以上才有明显的利润可图。也就是说，“地王”如果开工建设，造就的将是一批批天价的豪宅。

一家在国内多个城市开发楼盘的知名房企负责人对记者表示，一般来说，拿地至楼盘上市至少需要两年时间；当楼市出现“降温”苗头时，开发商仍然在土地市场重金出手，这更多是出于对未来市场的看好，“不管短期有没有波动，看好长期，‘赌涨’未来”。

楼市需适当减弱“虚拟资产因素”

业内人士分析，对于刚性及改善性需求来说，最新的市场价格决定着购房者是否会“出手”；而对投资性需求来讲，重要的不是眼前房价是高是低，而是将来有无继续上涨、实现升值的空间。上述楼市与地市、刚性需求与投资需求迥然不同的态势，反映出这样一个客观事实：房地产市场的结构正加速分化，各类需求本身及其对市场的预期差异十分明显。这对于政府调控的“精细化”水平提出了考验。

国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌近日撰文认为，调控房市，首先必须基本保障每个公民有最起码的居住权，需要对一部分收入水平较低的家庭，以非市场化的廉租房形式予以保障；而面对改善性住房及其他房价的下跌，也不必惊慌失措，应尽量由市场规律发生作用。

他还认为，房地产作为支柱产业，也不是鼓励其做得越大越好，而应在与宏观经济总量保持平衡的前提下，考虑其增长与物价的平衡取舍问题。特别是在目前流动性过多、存在资产价格上升压力的情况下，更要关注其虚拟资产因素对宏观经济的负面影响，必须长期运用税收、金融等手段，减弱房地产市场中的“虚拟资产因素”。(记者叶锋)