新一轮严厉打击囤地行为的土地调控拉开大幕。继8月24日表态要求加强土地的批后监管后，国土资源部9月1日发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，明确要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。

在新地王频出、老地王“晒太阳”的背景下，国土资源部连续发文向社会传达出严惩开发商囤地的决心，意在规范项目用地管理、避免资源闲置、调整供需关系，进而平抑地价和房价。

实际上，在打击囤地方面，国家近几年早就三令五申，出台过多个相关规定，但在各地的实施过程中，这些规定并没有认真执行。中原地产相关数据显示，自2003年以来，40家知名地产商在12个城市土地公开市场上获取的270幅地块，超过半数土地处于闲置状态。

一直以来，土地储备规模被开发商视为实力和后续发展能力的象征。基于土地供应有限、地价长期看涨的预期，开发商一直争相进行“手中有地，心中不慌”的囤地行为。同时，在土地的地方政府垄断供给模式和分税制体系下，“卖地生财”成为地方政府财政收入的重要来源。而对于开发商拿地后是否真正投入建设，地方政府却缺乏动力进行监管。这成为实际中闲置土地管理政策屡屡落空的主因。要根治开发商大规模囤地这一顽症非一日之功，而短期内要切实有效收到效果，则需要打出三记重拳。

首先，切实采取有效措施，以经济手段提高开发商的囤地代价。国土资源部曾发布《关于招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，要求房地产开发商必须一次性付清购地款才能取得土地所有权证书。开发商只有取得土地所有权证书以后，才能据此抵押贷款。由于种种原因，这一规定并没有被一些地方政府严格执行。其实，对依靠银行贷款进行房屋开发的房地产企业而言，严格执行这一规定将大大增加拿地成本，有利于遏制开发商以小博大甚至“空手套白狼”的囤地行为。目前，有地方已经开始着手提高开发商违约成本，比如，广州市提出，将除了实行竞买保证金制度外，还要求竞得人缴纳相当于成交价10%的定金，此举意味着开发商拍得土地价格越高，今后违约被罚的钱就越多。

其次，加强土地出让的后续管理，加大对囤地的监督和处理力度，这是立竿见影的措施。地方政府对出售的土地不能一卖了之，应对开发商购地后的开发过程进行监控，督促其及时开发，严格执行闲置土地逾期收回的政策。同时，地方政府应对开发商建立诚信档案，一旦查出开发商哄抬地价、囤地闲置、恶意拖欠出让金等行为，将在土地市场设立限制门槛等，增加其违约风险。

第三，建立土地供应和土地价格稳定的良性预期，也能大大降低开发商的囤地意愿。国土资源部此次已经对地方政府提出要求，要及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。各地方政府应在耕地保护的基础上稳定土地供应面积与价格，增强土地供给和出让的透明度和公开性，消除开发商对于地价上涨和土地供应紧张的担忧。一旦开发商面临长期稳定的地价曲线时，大量囤地不仅无法获取土地增值收益，还意味着较高的经营成本，囤地的动力也就大大削减了。

从长远来看，要建立长期稳定土地供需关系和土地价格体系，进行深层次配套改革才是根本之策。这其中包括：调整国家产业结构、减少对房地产行业的过多依赖；改革目前财税体制、减少地方政府对土地财政的依赖；打破土地供给的地方政府垄断机制，商品房用地流转机制更灵活；土地供给和开发进度的信息透明公开，并受全社会监督等。可以预期，随着各项土地政策和体制的完善，开发商会积极调整自身经营行为，减少囤地，形成开发销售的良性循环。（万晶）