国土部24日对外公布了“房地产项目用地地价专项调查”的最终结果,全国620个房地产开发项目的土地成本一一曝光,刨除23.2%的平均地价、10%的税费成本及几近固定的建安成本后,超过40%的房价成了开发商牟利的空间。

然而记者调查后发现,在超低比例的项目资本金背后、在建房尚需施工单位垫资的行业“潜规则”背后、在商品房预售制“支持下”,开发商的利润远没有想象的那么简单。

国土部专家称开发商利润40%

据国土部调查结果,全国620个房地产开发项目中,地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%,大多数占比在15%-30%之间,其中北京最高为51.36%,最低为15.13%,平均略高于全国,为26.8%。

据了解,房价构成主要有7个方面,即前期费用、土地成本、政府税费、建安工程费、管理成本、销售费用和开发商利润。

“目前国税总局也在查开发商的纳税情况,最终的结果应该以官方的数据为准,但根据我们掌握的信息显示,正常的项目税费成本最高应该为10%出头,不超过11%。”参与此次调查的国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松告诉记者,“除土地成本和税费外,开发商的建安成本、管理成本、销售成本大致相当。最高不会超过30%,加之税费成本10%,平均土地成本23.2%,开发商最终的直接利润应该在40%左右,即便是算上增值税,流向政府的也不会超过40%”。

房价仍是雾里看花

但如果就此认定开发商利润是40%, 那长期以来对房价成本的讨论就不会持续至今。因为尽管土地公开拍卖,税费公开征收,商品房公开出售,但房价成本却从未被明明白白搞清楚过。

早在2005年,福州市物价局就率先公布了房价成本清单,在社会上引起了很大反响。在所列的23个楼盘成本目录中,开发商的利润率平均约50%,最低的约为20%,最高的超过90%。这一行为引起了很大反响,评论认为此举将揭开“楼市黑幕”,但很快就遭到了开发商和很多地方政府的抵制。

在凤凰卫视一档访谈节目中,华远集团总裁任志强公开放言,让开发商公开成本如同让老公公开老婆胸围一般是不可能的。

但随着房价不断高涨,购房者想要弄清楚房价成本的意愿越发强烈。于是开发商纷纷抛出“房价高只是地价高的表象,高地价造就高房价” 的论调。

无奈之下国土部只好公布内部统计数据,宣告全国平均地价占房价比仅为23.2%,高地价推涨高房价没有根据。而开发商对此结果并不买账,声称“这个数字肯定低于实际,平均比例在1/3左右”。

超高的自有资金利润率

“所谓40%是单从项目流水看,前提是开发商从拿地到最终销售完毕的所有成本均来源于自有资金,不做任何贷款、不进行预售,事实上这是不可能的。” 一位长期从事房地产成本核算的专家告诉记者,一般来说,开发商的项目资本金比例非常少,多数为银行信贷,换句话说,如果按照前期投入计算,开发商最终利润肯定不会仅为40%。

据了解,对房地产业而言,项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例,即自有资金比例。自有资金比例降低后,开发商贷款门槛更低,可以用更少的资金贷到更多的款。

在今年5月,国务院曾调整固定资产投资项目资本金比例,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。“降低资本金比例就是降低了融资门槛,一个拥有国企背景的开发商,开发一个规模100亿元的项目,前期仅需要投入20亿元便可操作,最终流水达到200亿元也不为过。”

巨额信贷外的“压榨”

除了可以获得可观的银行信贷外,开发商更可通过建筑商“垫资”、预售制度来降低成本。

一位不愿透露姓名的建筑公司负责人告诉记者,在承接项目的过程中,建筑公司替开发商垫资早已成为一个行业内的“潜规则”。开发商通过让建筑公司垫资建设,把生产环节的相当一部分成本和风险转嫁给建筑企业,并在最终付款时拖延,直至房屋销售完毕才付款。

与此同时,项目封顶后,开发商便可率先进行预售,提前收回成本,根据此前住建部公布的统计数据显示,目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市达90%以上。