一季度房地产投资持续低迷,为了刺激经济迅速回暖,银行对房地产商的信贷闸门又松了一点。

近日，国务院决定下调住房投资资本金比例,2006年以来“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款”的条款得到松绑。

“如果贸然提价,就等着再吃宏调的苦果吧。”市场人士认为,目前政府对房地产的扶持让房企逐渐走出资金困境,加速去库存化进程,地产商降价的动力也在减弱,“涨价狂言”不绝于耳。但开发商没有意识到,这一切都是“政策市”,如果不是前半年政府减税、让利,房企哪等得到今天的回暖?

资本金比例大限松绑

意在提高开工和投资积极性

房地产行业是一个高杠杆、低自有资金投入的产业。房地产行业的本质是以很高的杠杆率去弥补长时间占用资金所带来的风险。这也意味着,房地产市场离不开宏观调控的“政策市”。

4月29日,为应对国际金融危机,调动社会和企业的投资积极性,扩大投资需求,调整和优化投资结构,国务院常务会议决定,对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。

会议决定,降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等项目资本金比例,同时适当提高属于“两高一资”的电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷项目以及电解铝、玉米深加工项目的资本金比例。

商品住房的资本金比例一直是政府对行业调节的手段之一。早在2004年5月宏调伊始,国务院就发出通知,决定将房地产开发固定资产投资项目的资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。

2006年3月27日,国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知。通知强调,严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。

三年过去了,如今的房地产投资处于极度低迷状态,而宏观经济的不景气也让政府不得不调整调控思路。

申银万国研究员江征雁认为,此前,政府出台的针对房地产政策全部指向“购房者”,包括降低首付比例、减免交易税费等,意在恢复房地产需求;而此次降低自有资金比例,直接针对开发商,意在提高开工和投资的积极性,政策强度超过预期,预计效果会比较显著。

申万由此上调09年房地产开工面积和投资增速的预测,09年开工面积增速从-8%上调至-2%,09年房地产投资增速从4.8%上调至9.8%.

房地产回暖根基未稳

新开工面积持续回落

目前房地产就像江面上的浮萍,回暖根基未稳。

数据显示,2009年一季度,全国完成房地产开发投资4880亿元,同比增长4.1%,增幅比1-2月提高3.1个百分点,比去年同期回落28.2个百分点。其中,商品住宅完成投资3422亿元,同比增长仅3.2%,比1-2月提高2.4个百分点,比去年同期回落31.5个百分点,占房地产开发投资的比重为70.1%.

更为严重的是,施工面积同比增幅持续走低。2009年一季度,全国房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米,同比增长12.7%,增幅比1-2月回落1.5个百分点,比去年同期回落14.8个百分点。

新开工面积增幅再次下降。2009年一季度,房屋新开工面积2.01亿平方米,同比下降16.2%,降幅比1-2月扩大1.4个百分点。

如果说房地产行业已经回暖,从上述影响房地产行业未来一段时间发展的重要数据观察来看,还不能确立。房地产只能说刚刚在寒冬中喘过一口气,能不能熬过去还要看运气。

“截至3月份,数据显示投资增速都是对现有项目加大投入所引起的”,中信证券研究员陈聪认为,商品房新开工面积下降速度仍然在扩大,土地市场仍然冷清。

也就是说,截至3月份开发投资仍然是开发商为了加速去存货(达到预售条件)所推动的。如果开发企业信心不恢复,中央政府关心的经济增长,地方政府关心的土地将面临挑战。这也是政府下调资本金比例的原因。

中信证券预计,未来资金充裕的开发企业将沿着“扩大现有项目投资———增加新开工———拿地”的三部曲不断演进,行业也将由单一的销售驱动,转向投资驱动。

房地产企业或者以当下充裕的现金流,配合宽松货币政策加大投资,迎接新一轮“伟大成长”;或者借此摆脱资金危局,安全度过可能的经济困境。