房地产行业将先于宏观经济走出调整。保经济增长需要拉动内需，而商品房销售面积的持续回升则成为内需增长的重要组成部分。2009年商品房销售面积将持续释放，尤其是二季度，全年有可能同比增长30%以上；而房地产行业周期较宏观经济短10个季度，而且商品房需求，商品房价格和商品房供给粘性依次增加，因此，商品房销售面积的持续回升，将带动房价企稳，新开工面积增加，房地产开发投资回升，房地产行业进入景气回升阶段，率先于宏观经济走出调整。

从运行周期来看，房地产行业领先于宏观经济2-4个季度。房地产行业周期较宏观经济短约10个季度，房地产行业景气转变将快于宏观经济，而且，2008年，房地产行业较宏观经济提前一个季度进行调整，因此，房地产行业较宏观经济，具备率先走出调整的条件。而从房地产行业内部指标周期性来看，若成交量持续回升，本轮地产调整有可能进入销售面积回升，房价企稳，投资回升的景气回升阶段。总体上来看，房地产行业领先于宏观经济2-4个季度，房地产行业有可能率先走出调整。

2009年商品房销售面积将持续回升，有可能增长31%。中期来看，商品房潜在需求旺盛。而2009年，累积的商品房需求可使目前成交量持续到5月份，首次置业需求在二季度也将持续释放，而改善型需求正在逐渐释放，因此，二季度成交量持续回升可能性较大；而，从保经济增长的角度，2009年6、7月份有可能出台刺激改善型需求的政策，将进一步保证商品房销售面积的可持续性。如果累积的商品房需求集中在2009年释放，同时改善型需求市场份额提高5个百分点，首次置业需求维持2008年水平，2009年商品房销售面积将达到8.14亿平方米，分别较2007、2008年增长5.19%和31.06%，因此2009年商品房销售面积存在高增长的可能性。

买入万科和保利地产。若房地产行业景气度回升，率先于宏观经济走出调整如我们所预期，同时在流动性充裕，资产为王时代来临的背景下，受益最大的公司，我们认为有三个，首先，市场份额较高，而且提升能力较强的公司；其次，全国化程度较高，产品能够覆盖改善型需求和首次置业需求的公司；再次，资金充裕，资源整合能力较强的公司。

关注三类房地产公司

□东兴证券

一季度房地产股价表现好。春节后受到房地产市场回暖的推动，A股市场的房地产股票出来了领先于大盘的涨势。从整个一季度的市场行表情表现情况来看，2008年12月31日房地产板块的市盈率为28倍，居各行业排名的第六位。到2009年3月27日的市盈率已达35倍，排名仍居前六位。市净率在2008年12月31日为2.36，到2009年3月27日为3.42。

二季度注重结构性的投资机会。房地产公司的股票在经过前期普涨后，目前上涨动力不足明显。而在商品房销售仍在回暖的情况下，投资者投资房地产股票的热情不断增长。我们认为房地产公司的差异性很大，一是获取收益的方式存在差异；二是由于地区经济水平高低不同回暖快慢存在差异，这些差异为结构性投资机会创造了条件。

上市公司选择。主要关注三类公司：一是全国性公司。如保利集团、招商地产、万科A和金地集团。这些公司将因一线城市商品房销售较好的回暖而更有利恢复；二是出租类公司或可有营运旅游资产公司以及土地一级开发企业等。如张江高科、金融街、华侨城A和中天城投等；三是东部沿海经济发达城市的房地产公司。

重点关注上海区域房地产板块和具有海西经济发展前景的福建区域房地产板块，如浦东金桥、陆家嘴、上实发展、中华企业、建发股份、厦门国贸、中国武夷和三木集团等。同时也关注东部地区江浙二地优质房地产公司，如滨江集团和栖霞建设等。

库存消化尚需时间

房地产业回暖在下半年

□南京证券

成交量超预期，估值上调。自2009年2月份以来，各大城市商品房成交量超过市场预期，尤其是深圳、上海、南京等一线城市表现尤为明显。成交量的放大提振了市场信心，房地产板块的估值也得以上调。近两个月房地产板块上涨44.24%，在板块涨幅中位居第二，远超过市场平均水平。

成本推动型通胀预期下，房价下跌可能性不大。基于对美国大量印发货币回购国债导致美元贬值的预期，我们认为在这种情形假设下，美国经济的恢复将推动国际原材料价格上涨，对中国而言，将导致中国制造业企业成本上升，企业利润下降。美元贬值也不利于中国出口。中国经济可能产生滞涨，居民收入预期下降，房地产市场的需求将萎缩。但是另一方面，滞涨将带动资产价格的上涨，包括房价，因此，在这种情况下，房价下跌的可能性不大。

库存消化尚需时间，预计行业回暖在下半年。成交量的放大加快了库存消化速度，按历年月均成交量计算，北京、上海、深圳、杭州消化目前的存量仍需一年左右，相对而言，北京地区的库存压力最大。开发商以缩减开工计划来应对行业供需不平衡。基于对目前供需情况以及通胀预期的考虑，预计房价将维稳在目前水平。行业各项指数仍在下降，预期行业回暖在下半年。

标配地产股，优选加速销售的地产公司。我们认为后续的成交量不确定性较大，持续放量的能力不强，但是目前房地产板块的估值仍具有一定优势，即使成交量不能持续，房地产也能同步于大盘走势，一旦经济回暖，市场信心恢复，房地产成交量有望持续，房地产行业也将反哺经济增长，地产股将强于市场。

在目前的位置我们建议标配房地产股。在选择投资品种上，我们认为理性调整房价、加快销售、顺应行业调整趋势的公司较具有长期的竞争力、较高的安全边际和获取廉价土地资源的竞争优势。我们推荐招商地产、滨江集团、万科A、华发股份、亿城股份。