“愁云惨淡”的房地产市场正迎来所谓的传统销售旺季“金九银十”，但降至冰点的购房需求已将楼市推进了实实在在的低迷“泥潭”，如何突围成了这个旺季的关键词。

团购能打破现阶段市场低迷态势吗？一度被视为北京楼市风向标的秋季房展会将在10月30日－11月2日举行，本届展会将主打“团购”牌，重点推出第一届北京住宅团购节，试图以团购的低价吸引有真正购房意愿的消费者，又以庞大的潜在购房需求吸引资金链紧绷的开发商。主办方认为，此举有望成为开发商与购房者双向交流的绿色交易通道，有望打破现阶段市场低迷态势，带来北京房地产市场的又一个销售高峰。

但理想与现实之间总是有不少的障碍。一些业内人士指出，团购实际上是购房人与开发商的一种谈判方式，前者以量大的优势要求后者做出薄利的让步。在市场上涨阶段，房子销售火爆，房价一个劲地涨，因此，购房人愿意参加团购，从而以相对低的价格买到合适的房子，但大多数开发商对此并不感兴趣；而在市场冷清阶段，房子不好卖，房价又在降，一些开发商又热衷于团购，低价吸引购房人，量大又能加快销售速度，但购房人在房价下降预期的作用下往往不愿轻易掏腰包，更多的是选择继续观望。也就是说，在目前的市况下，要想以团购的方式扭转楼市低迷态势，难度相当大，毕竟一小部分楼盘的相对低价难以改变大势。而且，更重要的是还需看这些楼盘的价格能优惠到何种程度。

那么，降价能否引领楼市成交量反弹、改变成交低迷的颓势呢？降价会成为今年“金九银十”的一个主题词，但开发商降价共识尚待进一步形成，降价幅度不可能一步到位，使得楼市观望气氛不会一挥而散。从前期的万科、恒大等房企降价促销的情况来看，真实的购房需求还是相当旺盛的，这说明只要价格合适，楼市成交量是可以恢复到正常水平的。但降价也引来老业主要求补偿前期高价购房的差价，而且在买涨不买跌的购房心理下，降价或许会进一步刺激房价下跌预期，这成为一些开发商选择降价或较大幅度降价的顾虑。

目前，一些地方城市推出了各种救市措施，或给予购房补贴，或实行利率优惠，撇开这些救市措施是否必要不谈，其对当地楼市摆脱目前的低迷状况、增加地方财政收入是有帮助的，但无法改变房地产市场整体下行的态势。日前，贷款利率和存款准备金率的双双下调让一些开发商看到了调控政策松动的迹象，他们纷纷呼吁在全国范围内放松第二套房贷政策、减轻二手房交易税费、拓宽房企融资渠道等。业内专家称，尽管信贷松动值得期待，但宏观调控政策会根据国内外经济形势相机而动，在房价泡沫犹存、房贷风险可控等情况下，短期内应该不会仅对房地产调控做出松动。或许，低迷楼市的真正突围尚待经济继续保持稳定增长、政策的适度激励和行业内部价格、产品结构进一步合理化等内外因素合力的形成。（费杨生）