拐点是“虱子”

　　数据显示，几个主要城市房价已经出现不同幅度的整体波动。

　　2007年12月份，全国70个大中城市中已有22个城市房屋销售价格出现环比负增长。

　比如北京。2008年1月，北京共计44个项目开盘销售，项目开盘整体均价13843元／平方米，比2007年12月份下降了17.7%。而在1月份获得预售许可证的项目中，商品住宅预售均价环比下降2450元／平方米，降幅达15.2%。其中，普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%，降幅较大。需要注意的是，新开盘项目中，高档项目的增加明显提升了整体均价，紧邻地铁的1号线的“金地名京”、紧邻即将建设的地铁7号线的“美利山”、朝阳区东四环红领巾公园湖畔的综合型高档住宅项目“公园1872”，都是均价较高的高端楼盘。加上1月高档别墅项目个数增加明显，环比上涨了50%，均价为18533元／平方米。这两类项目大幅拉升了整体开盘均价，扣除这部分影响，1月份北京开盘项目均价降幅将更大。

　　然而，房地产市场并未因部分楼盘价格下调而出现回暖迹象，商品房期房销售持续大幅下降。根据北京市房地产交易网的数据统计，2008年1月期房网上日均签约仅为247套，同比降幅达33.8%，环比降幅达21.1%。其中，住宅日均签约186套，同比下降39.6%，环比下降28.5%。在多个新项目降低开盘价格、老项目打折促销的情况下，楼市销售持续走低，势必进一步影响北京开发商对今年整体楼市走向的判断。

　　与此同时，广州市国土房管局数据显示，1月份广州十区一手住房成交均价为9766元／平方米，这也是广州房价去年10月突破万元大关之后首次跌破万元，而成交面积仅有35万平方米，只相当于以往月度正常成交量的一半，创下近年成交量最低点。

　　而上海，节后第一周2月11日―2月17日商品房成交面积和成交套数分别为17.59万平方米和1740套，分别较年前一周下降49.62%和55.21%。

　　以一两周的数据来衡量楼市整体走势也许不够准确，但当前房地产整体市场氛围已发生根本性改变，已是不争事实。王石对此前自己所抛出的“拐点论”在公众面前多番解释，而在中城联盟的一次闭门会议上，王石提醒当时在座的同行，“拐点就是秃子头上的虱子，明摆着。”“所谓的拐点，典型来说就是冰火两重天。不是大起到大跌，不是上升曲线到下降曲线，而是需求发生了根本性转变。如果不调整资源，面对这个局面，我们会不适应这个形势。”

　　日前，中国银监会出台的《个人贷款管理办法》已经下发给各家商业银行的个贷部门征集意见。《办法》详细规定了个人按揭信贷的条件和最高贷款金额的限制。从目前所了解的市场信息看，针对个人信贷的紧缩政策将很快开始得以贯彻执行。受房地产市场风险增大的因素影响，商业银行预计将会有意识地降低房贷在信贷中的比例，而第二套房的贷款政策在基层已经全面执行，商业银行违规贷款将遭到严厉惩罚，不符合条件的贷款将被拒绝，因为利率提高导致退房或者放弃购买的现象在未来几个月将大规模出现。

　　前几年在京城风风火火买房的温州、山西大款现在开始抛售手中囤积的北京商品房。在购房者对楼市走势预期看低、投资客大量撤出楼市、银根紧缩持续以及供应持续加大的背景下，笔者认为中国楼市整体供求关系已经发生根本性扭转，楼市在未来一段时间将持续走低。开发商的销售和购房者的购买都将趋于理性，而加入降价队伍的开发商和项目将会越来越多——需要特别强调的是，从2004年开始的这一轮房价涨幅已经将房地产利润数倍放大，房价基数已经达到至高点，一定程度的房价下跌是价格的理性回归。暴利不可能永远，楼市只有理性回归才能赢得长远发展。

　　(作者为北京联达四方地产经纪公司董事总经理)