2007年的中国房地产市场，无疑翻开了新的一页。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等一系列文件的先后出台，表明政府逐渐认识到解决城市低收入家庭住房困难不能仅仅依靠市场，住房保障制度被明确定性为政府公共服务的一项重要职责，中国住房体制的第三次变革悄然到来。

一边是保障性住房，一边是普通商品房，两个市场今后将泾渭分明。我国房地产市场也将由此进入一个新的阶段，“新双核时代”的帷幕徐徐打开。

政策构建住房保障体系

临近年底，建设部等几大部门接连下发《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两个重要办法，对今年8月出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中的精神进行落实。“今年我国房地产市场最大特点之一，就是出台保障性住房政策。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说。

根据上述文件规定，我国将加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。其中，城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。今年年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。另外，经济适用房供应对象也为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。

“我国新的住房保障体系主要有四个特点。一是受益群体由最低收入扩大到低收入；二是保障类住房面积限定在50至60平方米；三是政府责任细分为省级政府负责、市县落实；四是明确保障类住房开发的四个资金来源。”建设部政策研究中心副主任王珏林总结说。

中国指数研究院副院长陈晟也向上海证券报指出，为了确保政策落实，相关办法对“房源”、“资金”等问题上作出了明确规定。对于廉租房的资金来源更是“重点突出”，包括地方政府预算、公积金收益、土地出让金收益，以及廉租房租金本身等多个方面加以明确。“房地产‘双核时代’正徐徐向我们走来，低收入家庭的住房春天正悄然临近。”陈晟乐观地表示。

问题“夹心层”是否纳入保障

值得注意的是，《廉租房保障办法》和《经济适用住房管理办法》出台后，随之而来的中等收入家庭(即所谓“夹心层”)买不起房的问题开始成为社会关注的热点。“低收入者是少数，他们的住房保障，从根本上说不属于房地产市场范畴，而是属于非市场范畴，即是政府必须承担的责任。”国家发改委下属研究机构一位专家直言。

他表示，对于低收入家庭基本住房保障必须通过政府责任给予承担，而对于“夹心层”买不起房的问题恰恰是房地产调控的核心。“肉价菜价上涨，政府要思考相应的调控和解决方案。房价上涨过快过高，政府也要思考解决方案。”他说。

对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，各地正在推出的“双限房”可以解决部分“夹心层”买不起房的问题。然而，记者注意到，目前“双限房”对于准入者门槛的界定还未明朗，没有统一的政策标准。

记者从权威渠道获悉，目前正由建设部牵头草拟的《住房保障条例》，对此也暂无定论，“夹心层”是否纳入住房保障体系不得而知。“‘夹心层’买不起房的问题主要还应靠市场调控和市场来身来解决，而不能一味靠政府承担，否则国家将走回到‘福利分房’的老路上。”陈晟说。

实际上，“政府相关政策是有的，只是比较零散，缺乏梳理。”陈晟向上海证券报表示，包括加大中小户型普通商品房建设的“90平方米占70%”政策、公积金制度、住房补贴，以及各种对自住性住房的保护性政策倾向，都有助于解决问题。

陈晟指出，随着中小户型普通商品房的供给逐步占到70%，“夹心层”的住房供需矛盾将得到缓解。

调控掀起地产“整治风暴”

回顾2007年的房地产市场调控，中国房地产协会会长宋春华认为：“2007年的调控虽然没有像去年和前年那样连续出台了很多政策，但调控的力度并没有减弱，政策还是在强化，措施还是在细化，调控的效果将逐步显现。”记者也了解到，今年各地都在忙于落实去年的调控政策，制定本地具体规定。

针对在房地产市场中存在的违法违规问题，今年曾刮起一场“整治风暴”。今年3月，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发改委、工商总局等八部门联合组织开展了全国房地产市场秩序专项整治工作。据统计，全国286个地级及以上城市中，共有31577个房地产开发项目完成了自查自纠，涉及30000多个房地产开发企业，发现4000多个项目存在不规范的问题，约占总数的13%。

目前，“国务院派出的12个督察组已经出发了。”聂梅生向上海证券报透露，年底国务院督察组将对各地贯彻房地产调控情况进行检查。

此前，建设部相关负责人在总结动员会上特别强调，对群众反映强烈、随意涨价的房地产开发项目，各地建设主管部门、房地产主管部门将会同物价监管等部门进行专项调查，并严肃处理。

“督察组检查的结果将成为下一步调控的依据。”聂梅生说。据悉，此次12个督察组还要对各地调整商品住房供应结构、增加中小户型住房供应和稳定住房价格等工作进行督察。

应变开发商寻求新模式

“预计2008年不会出台更多房地产政策，主要任务将是督促各地落实已出台的政策。”中原地产华北区董事总经理李文杰预测。

陈晟也表示，中央经济工作会议明确指出，明年要着力改善民生，保障居民住房，特别是解决城市低收入家庭住房问题成为重点工作之一，因此明年政策层面不会再有大调整，工作将重在落实，使保障性住房政策在各地生根发芽。他认为，虽然目前“夹心层”的住房问题也比较受社会关注，但是，“目前是呼吁多于实际行动，出台新政策的可能性不大。”

聂梅生则认为，明年除落实现有政策之外，房地产产业政策方面可能还将会有进一步的探索。例如，对物业税的进一步摸索，进行“空转实”试点。聂梅生还认为，2008年“地根”、“银根”的紧缩性政策预期相当强。她预计，商业银行将进一步加强商业性房地产信贷管理，加强房地产信贷调控。保障性住房，以及自住性住房将获得更多的资金支持。同时国土管理部门将进一步加大土地管理，保障廉租房、经济适用房、以及中小户型住房的土地供应，打击开发商囤地。

值得注意的是，在房地产步入“双核时代”之际，嗅觉灵敏的开发商已经开始寻求新的开发模式。

记者注意到，自调控以来，北京限价房竞标基本成为了知名房地产企业的竞技舞台。北京一位房地产老总表示，廉租房无利润可言，房地产企业介入可能性很小，但对于微利的经济适用房，许多开发商却都很有兴趣。

就在不久前，万科董事长王石向媒体透露，万科建造的首个廉租房试点，将于2008年6月迎来广州市民入住。他同时表示，万科将大规模建造低收入群体住房。

万科的做法或许有些超前。但是，“在土地、信贷等政策都向保障性住房倾斜，以及紧缩土地、信贷的情况下，开发商正处于‘腹背受敌’的窘境。”聂梅生向记者表示，在新的背景下，开发商的发展模式也要调整。