短短的10年时间，中国的商业性房贷增长了百倍，已经从1998年的400多亿元，飙升到今年6月末的4.3万亿元。据机构估算，信贷资金在房地产开发资金中的比重已超过半数。

不少专家担心这个以银行资金为主的房地产开发体系，是否能够承受房价未来可能波动的冲击。但记者在采访过程中发现，许多银行人士对房贷业务的质量比较满意，认为现有的手段足以控制房贷业务的信用风险。还有许多人乐观地估计，依照目前的房价走势，抵押物的不断升值足以保证房贷的安全。

房地产贷款已成银行重要资产之一

最近几年，国内房地产业发展迅猛，一线城市房价一路高歌，而背后的推手则是银行的信贷资金，包括为房地产公司提供的开发贷款，以及为个人购房提供的按揭贷款。

数据显示，截至6月末，国内商业性房地产贷款余额达到4.3万亿元(不含公积金贷款)，同比增长24.5%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，同比增长23.9%；房地产开发贷款余额1.7万亿元，同比增长25.6%。而且，商业性房地产贷款占本币贷款已从2004年的13%上升到今年6月末的17%。

中投证券新近的一份研究报告表示，依据估算，银行的信贷资金在房地产开发资金中的比重已超过半数，达53%以上。2007年6月底，银行贷款在房地产开发资金中的占比达22.1%，企业自筹资金占比达33.9%，定金和预收款占比达25.2%。但是，房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入大部分来自银行信贷，也就是说，自筹资金的70%来自银行贷款；同样，定金和预收款中的30%也来自银行信贷。

中投证券报告的结论是，房地产贷款已经成为银行的重要资产之一，其对银行业的盈利和风险状况将产生深刻影响。目前，我国房地产市场融资以银行间接融资为主，市场风险过度集中于银行体系。而且，部分区域房地产市场过热，房价涨幅过高，存在一定市场风险。

对于房贷风险出现截然不同的判断

不可否认，商业性房地产贷款的快速增长，为房地产业发展，为满足居民购房需求，提供了有力的资金支撑，但也使房地产业陷入严重依赖信贷的尴尬局面。有专家质疑，在国内资产价格已有泡沫化倾向、房地产价格快速上涨的情况下，这种依赖银行信贷资金的房地产开发模式能否持续？如果房价出现较大波动，风险是否会蔓延到金融领域？

对于房贷可能的风险，不同人士基于对房价的不同判断，给出了截然不同的判断。中投证券研究部总经理李志坤是上述中投研究报告的执笔者，他表示，美国的次贷危机主要在于利率重置，美国持续加息导致购房人支付能力出现困难。而我国房地产市场也有利率重置和房价波动的风险。一方面，现在我国也有利率上涨的趋势，中投证券的观点是10月底还会加息；另外一个风险在于房价，一旦房价下跌，银行抵押物的价值也会严重缩水，银行的市场风险也会增大。但是，对于这两方面的风险，李志坤还是比较乐观的，他认为，目前利率不可能大幅持续上涨，而因流动性过剩和本币升值的趋势，短期内房价波动的风险也不大。

“美国次贷危机主要是因为这两年美国的房贷门槛放得太低，没有对客户资信进行严格审查，而且他们还开发出许多零首付、可选择转换低利率的房贷产品。”某国有银行北京分行房贷部的人士表示，正是因为信贷审查不严，美国进入加息周期，许多低端客户支付能力出现问题，从而引起了连锁反应。相比之下，我国银行在信贷方面的审查要严格得多。但他也表示，他们行的个人房贷上半年增长放缓，一方面由于宏观调控，另一方面因为房价、利率的上涨，提高了买房成本，影响了购房人的支付能力，导致有效购房需求下降。

某股份制银行北京分行的人士也表示，他们行的住房贷款风险不大。一方面，因为他们对购房人的资信审查严格，另一方面，他们也对房价走势比较乐观。而且，他们行房贷的首付比例也针对不同客户差别化要求，对于总价高的房子首付比例相应较高。